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1、 龙湖弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告PART 1 近期市场环境高价位项目销售比例增加，25周均价突破5000元/5月西安住宅销量突破90万平米 再次刷新单月销量记录五月西安商品房销售面积同比102.9% “回暖”或成定论2009年1季度全市普通住宅销售面积排行前10名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售金额 （元）销售面积 （）1城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司 西安中新佳园房地产开发有限公司 西安中新永荣房地产开发有限公司西安4897148491279762城南紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司285577138583213城北白桦林居西安经发地产有限公司18208000244
2、5544城北奇星.御园西安奇星房地产开发有限公司125270158422045城南中海国际社区中海兴业（西安）有限公司196055112418096西高新西安绿地世纪城上海绿地集团西安置业有限公司173313700393647城北新界陕西三鼎实业有限公司114778898357858西高新逸翠园-西安和记黄埔地产（西安）有限公司163374933308949城南金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司1393623072805410城东鑫龙天然居陕西金丝路置业有限公司10770251927302 商品房成交98.88万平米 同比增102.9%西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2009年5
3、月西安商品房销售 面积为98.88万平米，环比增长6.54%，同比上年增长102.9%，从普通住宅市场销 售来看，交易面积突破90万平方米，环比4月增长8.43%，同比上年大幅上扬 103.35%，创09年以来各月新高，其中城南、城东、城北销量名列市场销售前三 名。 连续四个月量价齐升 “回暖”或成定论从今年1至4月，西安GDP增长显现出逐步提升的趋势。我市一季度GDP增速达 到10.5%，4月经济继续向好，比一季度速度又有大幅增长。前4月，我市固定资 产投资实现454亿，同比增长34%，地方财政收入达60亿，同比增长17%，总得说 来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但
4、西安经济持 续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心 推动力。西安房地产信息网研究中心对2009年前五个月西安普通住宅类物业销量 监测数据显示：09年1月西安商品房销售面积较上年12月回落47.85%，自2月销售 量同比增长均保持在60%以上，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头。而从住宅市场价格表现来看，2009年前五个月价格较上年同比均保持了5%以 内的小幅增长，同时开发市场优惠活动也开始渐渐回落，但并未对楼市销售量的 高走产生明显影响。5月西安住宅销量突破90万平米 再次刷新单月销量记录 城东区 本周城
5、东区商品房累积销售357套，较上周89套，普通住宅成交均价为4247元/平米 ，较上周2.94%。从城东近5周普通住宅行情走势图可以看出，城东区销量前四周基本保 持稳定增长态势，本周销量较上周有较大幅度上升；均价方面，普通住宅均价也延续上周 继续高走，本周销售成交均价达到4247元/平米，由于区域精装大盘销售情况较好，本周 价格情况较好。目前常乐东路沿线浐灞生态区成了城东居住的亮点，随着浐灞区居住氛围 的不断成熟，相信越来越多的购房者将会关注城东，城东可能将成为继城南之后购房者关 注的第二新片区。城东区是比较成熟居住圈，周边配套与交通比较完善，随着市场行情看 好，普通住宅成交均价低于全市平均水
6、平，城东区还是比较受购房者欢迎。城东区新兴区域城市居住新核心的魅力仍不可忽视，诸如中新 浐灞半岛连续数月的销量居首，加上此次城东上榜个案数量的 增加，以及城东区普通住宅销量的跃居榜首都无疑证明了城东 区域在全市地产市场发展过程中所扮演的角色越来越重。但在 其他物业方面如写字楼以及商服用房类物业的发展迟缓让城东 区在提升区域整体水平的进程中略显过慢。PART 2 区域市场竞争项目一览浐河板块（一级竞争对手）浐灞板块（二级竞争对手）老城区版块（三级竞争对手）按照龙湖弗莱明戈项目所处区域进行分解恒大绿洲沁水新城2期广厦水岸东方恒大名都暖山康城檀香园中新浐灞半岛盛恒御锦城荣德棕榈湾2期福邸铭门华鑫学府
7、城鑫龙天然居2期鑫龙橄榄国际东方罗马花园兰蒂斯城盛世学府大道长春藤公园新东尚项目名称可预售总面 积（）当前可售 面积（ ）已出售总面 积（）可预售总 套数（套 ）当前可售 套数（套 ）已出售总 套数（套 ）本月成交 套数（套 ）浐河板块（一级竞争对手）沁水新城二期207188.5576894.97130293.582241109275257恒大绿洲三期39786.7238017.141769.58160142186 水岸东方（浐河滨河花园二期B组团） 51167.4751167.47022522500恒大名都184348.16132607.2251740.9495040754377檀香园455
8、44.8343566.511978.323162902614暖山康城(康城花园)168334.28146747.0521587.2369049919140浐灞板块（二级竞争对手）中新浐灞半岛A15区102640.069758.8192881.2583712071725中新浐灞半岛A14区406617.18250580.59156036.5917393351404361中新浐灞半岛A10区328795.06140431.78188363.282124263186175盛恒御锦城 （浐河东岸住宅）67382.6559520.287862.373142437126截止09.6.23竞争项目近期销售统
9、计浐河板块（一级竞争对手）l沁水新城2期、恒大绿洲、广厦水岸东方、恒大名都、暖山康城l从项目基本信息、在售楼栋、项目优势、部分产品特点、产品户型评点等五个方面分析。浐灞板块（二级竞争对手）老城区版块（三级竞争对手）水岸东方-1200亩水岸国际居住区开发商陕西广福置业发 展有限公司 地 址城东区浐河东岸，东三环以西，北临长乐 路，南接咸宁路 指 标占地面积:102580平方米 总建筑面积:213400平方米 物业费 1.2元/平米，公摊16-18%，容积率2.2，绿化率45%建筑类别小高层 高层 配套设施交大幼儿园入驻楼栋信息共100余栋，一期30栋、一期准现房尾房，09年5月交房，二期在售，2
10、010 年10月交房.层数：12层、18层、28层，一梯2户-6户； 3期东岸， 共17栋，一期推7栋， ，2010年9月交房。项目动态21号楼4月25日心动价开盘 6月19日，近期推出3期东岸，主推83170平米户型，相比前二期，新增地 辐热 采暖、市政热水、主要为板式南北通透型诚意客户优 先选房+排号增 值+开盘特惠价，价格未定，预计 在45004800之间。 目前在售2期21、22、23、24号高层及小高层房源，2梯4户，均价4000元/ 平米， 21、23、24号楼均为两室房源交通状况11路、105路、42路、240路、401路等路公交线路 目前政策6月2728日周末活动，三期排号，总
11、房款减8000元，再打97折。二期总房 款减免8000元；1 . 1 9 关 于 容 积 率 7 0 %小成本 大配套-享受1200亩水岸东方的幼儿园、中小学、商业街、会所、滨河公园等大社区生活配套快交通 慢节奏-已开通21条城市公交线路，轻松到达地铁、三环、西高新、钟楼、北大街拥享浐灞生态风景区-独享2.6公里水岸线、400余亩滨河公园及千亩水面。l目前推售二期“大城小家 美寓” 小户型组团，2010年交房，多为80-90平米经济型两房，推荐面积有85.86平米左右2房2厅1卫和84.32平米左右2房2厅2卫的经济型两房，三房：舒适型，双阳台设计，严谨分区，布局合理。l三期升级这作东岸新近推
12、出，位置比一期二期要好，价格上也较前两期高，目前属于排号阶段，工程进度较快，一期7栋有2栋已接近封顶。项目优势现阶段推售房源评点近期报广表现媒 体：华商报 刊登日期：09.6.19 规 格：A 18半版推广主题：升级 3期东岸沁水新城2期-成熟世界级滨水生活开发商陕西兄弟置业有限公司地 址城东区长乐东 路2号（浐河西岸）指 标总占地面积：400亩 总建筑面积：122700平米 物业费1元/平米，公摊20%，容积率1.19，绿化率70%建筑类别小高层 花园洋房 别墅 TOWNHOUSE 配套设施社区幼儿园、黄河小学、省级重点黄河中学、商场等楼栋信息2期24栋，现推售17栋，09年5月交房，准现房
13、；3期项目动态项目自05年推出至今，销售周期长，目前二期小高层和高层 已是现房阶段，主推80多的两房和137164平米的三房，房 源，均为2梯3户（小高层）及2梯4户（高层） 一层送花园，顶层送露台。3期“万湖林”6月20日公开选房， 主推90平米跃层、110-116平米三房、164平米四房阔景楼王 ，首批推出5栋18层小高层。交通状况11、15、42、105、213、213区间、230等多条公路线目前政策均价4300-4800元/平米，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点 。7 0 %依河而建的纯水景住宅区400亩水景生态大盘，紧邻城区最大的河流浐河，满足人们崇尚自然、追求自我、返朴归真的需求，
14、拥有占地18.4亩河心小岛，成为小区的后花园。内部景观规划利用浐河得天独厚的自然景观，将天然河景、建筑美学和人居环境巧妙结合，水景公园，万亩水草，千万巨资引活水入园，汇聚20000水域。小区绿化率高达70%，在西安极为少见。在园林规划和建筑品质上也出手不凡。内部高档设施吉的堡幼儿园、四星级酒店、室内恒温泳池。立体交通网络未来该区域形成一路（长乐路）、两环二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，将极大的方便该区域居民出行。l二期推售90-230平米户型，户型从两房到四房，种类齐全。90平米左右经济两房（平层、跃层）、100-140平米舒适三房，160平米左右四房、180-220平米复式l目
15、前三期主要推售90164平米景观房源，享有1.8米宽景阳台，100米超宽楼间距，270度落地转角飘窗，目前一批次选房已结束；现阶段推售房源评点项目优势恒大绿洲- 70万平方米欧陆新古典建筑开发发商恒大地产集团西安公司地 址浐河畔咸宁东路北侧、滨河西路西侧 指 标标总占地：390亩 总建筑面积：70万平米 容积率：3.31- 3.53 绿化率：45% 车位：3240 建筑类别类别高层、小高层配套设设施 自身配套：40000平米欧陆皇家园林；3000平米内湖；7000平 米殿堂级湖畔会所15000平米运动中心；2000平米幼儿园 周边配套：黄河小学等、建材医院等、爱家超市等 楼栋栋信息 共63栋4
16、410户，精装（价值1600元/平米） 面积区间：80-90平两室、 120-160平三室及四室、 164-310 平跃层，主要为11+1、18+1、32层的小高层和高层 目前在推户型区间为80310平米项项目动动 态态 6.28恒大熙郡再次开盘，目前项目销信情况一般，西安市场 对恒大地产经常变换项 目名称的手段已感到厌烦。 5星级豪华会所已开放；运动场钢结 构已完成。 项目工程进度一度缓慢，目前13号楼正在封顶，1号楼马上 封顶，为2010年1月10日交房赶工期。交通状况8、13、240、409、508、708、800、910、919路 优优惠政策一次性付款优惠2%，湖景华宅4536元/平米起，开盘额外9折 优惠周边环境优越项目位于浐河西岸，拥有1000米一线水岸景观，东与拥有万亩果 林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，半坡遗址，占据灞新区门
