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1、 北京国家会计学院总会计师培训班 基本建设工程投资与预结决算审核讲义*1总目录n一、概论n二、基建工程造价构成n三、建设项目决策阶段工程造价的控制与审核n四、设计概算的审查n五、工程项目预结决算审核基础n六、建设项目施工招投标与合同价款的确定n七、预算审核n八、结算审核n九、决算审核n十、审核报告Date2概 论*3一、概论目录n1、工程造价的定义n2、工程造价的特点n3、概算造价和预算造价的计算过程与顺序n4、静态投资与动态投资n5、工程项目分类n6、项目法人制n7、工程项目组织管理模式n8、工程项目风险管理n9、工程建设相关法律n10、与工程财务有关的税收规定n11、建设工程造价控制Dat
2、e4一、概论n1、工程造价的含义n工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全 部固定资产投资费用。也就是工程投资费用。（从投 资者角度定义）n工程造价是指工程价格，即为建成一项工程，预计或 实际在土地市场、设备市场、技术市场以及承包市场 等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工 程总价格。n2、工程造价的特点n大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性Date5概论1n3、概算造价和预算造价的计算过程和计算顺序：n分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总 造价n建设项目是以实物形态表示的具体项目，它以形成固定资产为目的。包括基本建设项目（新 建、扩建）和更新改造项目。基
3、本建设项目是指按一个总体设计或初步设计进行施工的一个 或几个单项工程的总体。更新改造项目是指对原有设施进行技术改造或固定资产更新的辅助 性生产项目和生活福利设施项目。n单项工程，是指具有独立的设计文件，在竣工投产后可以独立发挥效益或生产设计能力的产 品车间（联合企业的分厂）生产线或独立工程。单项工程由若干个单位工程组成。n单位工程，是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。n分部工程，是建筑物按单位工程的部位、专业性质划分的，是对单位工程的进一步分解。土 建工程按建筑工程的主要部位划分，如基础工程，主体工程、装修工程等；安装工程按工程 的种类划分，如管道工程、电气工程等。n分项
4、工程，是分部工程的组成部分，一般按主要工种、材料、施工工艺、设备类别进行划分 。土建工程的分项工程按建筑的主要工种工程划分，如土方工程、钢筋工程、模板工程、混 凝土工程等；安装工程的分项工程按用途或输送不同介质、物料以及设备组别划分，如给水 工程、排水工程、通风工程、制冷工程等。Date6概论2n4、静态投资与动态投资。静态投资是以某一基准年、月的建设要素 的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值，包括建筑安装工程费 、设备和工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费n动态投资是指为了完成一个工程项目的建设，预计投资需要量的总和， 包括静态投资、建设期贷款利息、涨价预备金、新开征税费以及汇率
5、变 动部分。n建设项目总投资生产性建设项目总投资包括固定资产投资和流动资产 投资两部分；非生产性建设项目总投资只有固定资产投资。建设项目总 造价是项目总投资中的固定资产投资总额。n固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其 他固定资产投资4部分。建设项目的固定资产投资也就是建设项目的工程 造价，其中建筑安装工程投资也就是建筑安装工程造价。n建筑安装工程造价，就是建筑安装产品价格。n注意总投资与总造价的区别。总投资=固定资产投资+流动资产投资n总造价=固定资产投资Date7概论3n5、工程项目分类n1）按建设性质分为基本建设项目、更新改造项目。基本建设项 目可分为新建项目、扩
6、建项目、迁建项目、恢复建设项目。更新 改造项目分为挖潜工程、节能工程、安全工程、环境保护工程。n2）按投资作用分为生产性建设项目、非生产性建设项目n3）按项目规模划分，基本建设项目分为大、中、小3类；更新改 造项目分为限额以上和限额以下n4）按行业性质分为竞争性项目、基础性项目、公益性项目n5）工程建设项目的层次分为单位工程、分部工程、分项工程n6、项目法人制可研报告批准后，正式成立项目法人项目作为分公司分厂的可由原法人作为项目法人。项 目法人可为有限公司、股份公司Date8概论4 建设项目管理的主要内容图示决策阶段 实 施 阶 段 运营阶段项目决策工程建设总承包方的项目管理建设监理设计方项目
7、管理 施工方项目管理 项 目 运 营Date9概论5 工程项目组织管理模式1n7、工程项目组织管理模式n1）总分包模式：建设单位总承包商分承包商（N个）。优缺 点有利于项目的组织管理、控制工程造价、控制工程质量、缩 短建设工期，发包工作难度大n n 总包合同分包 合同 分包 合同 分包 合同 分包 合同业主总承包商承 包 商承 包 商承 包 商承 包 商Date10概论6 工程项目组织管理模式2n2）平行承包模式：建设单位各承包商优缺点有利于建设单位选择承包商、控制工程质量、 缩短工期，组织和协调难度工作量大、造价控制难度 大承 包 合 同业主承 包 商承 包 商承 包 商Date11概论7
8、工程项目组织管理模式3n3）联合体承包模式：建设单位联合体（总承包商） 承包商n n 承包合同业主联合体（JV）A公司 B公司 . N公司Date12概论8 工程项目组织管理模式4n4）合作体承包模式：建设单位合作体承包商n n承 基本合同n包n合 合作合同n同 业主合作体A 公 司B 公 司C 公 司L 公 司Date13概论9 工程项目组织管理模式5n联合体与合作模式区别：联合体有章程、组织结构、 代表；合作体以合作名义，各个承包体自愿联合，一 般工程类型较复杂。n5）EPC承包模式：也可称为项目总承包，是指一家总 承包商或承包商联合体对整个工程的设计（Engineering）、 材料采购
9、 (Procurement)、工程施工(Construction)实行全面、全过 程的“交钥匙”承包。n特点：业主的组织协调工作量少，但合同管理难度大 ；有利于控制工程造价；有利于缩短工期；对总承包 商而言，责任重、风险大，需要较高的管理水平和丰 富的实践经验，其获利的潜力也比较大。Date14概论10 工程项目组织管理模式6n6）CM承包模式：称为快速路径施工管理。建设单位委托一家CM 单位承担项目管理工作，达到边设计边施工。有两种不同形式， 一种是业主的代理人，不负责具体施工，仅对施工进行管理；另 一种是对工程包干承包，雇用分包商完成工程。n特点：1）CM单位的基本属性是承包商，而不是咨询
10、单位；2） CM承包是一种管理型承包模式，其工作重点是协调设计与施工的 关系，以及对分包商和施工现场进行管理。它区别于施工总承包 ，但它又可以承担部分零星工程的施工；3）CM的早期介入，改 变了设计与施工脱节问题，它通过协调和合理化建议去影响设计 ；4）其指导思想是缩短建设周期，即设计一部分，招标一部分 ，施工一部分，是其最大优点；5）当设计图纸达到一定深度时 ，由CM单位向业主提出GMP保证最大工程费用，并由业主确认 。这是其取费方式，将业主承担的工程费用风险转移由CM单位承 担。当实际工程费用加CMfee（合同总费用）超过GMP时，超支 部分由CM承担，当节余时归CM。Date15概论11
11、 工程项目组织管理模式7n7）Partnering模式，也称伙伴关系或合 作管理。其主要特征：A、出于自愿，包 括业主、总承包商、主要分包商、设计 单位、咨询单位、主要材料供应单位等 共同签署协议。B、高层管理的参与；C 、其协议不是法律意义上的协议；D、信 息开放、共享。Date16概论12n8、工程项目风险管理n1）风险是指一种客观存在的、损失的发生具有不确定 性的状态n2）风险分类：按其来源分为自然、社会、经济、法律、政治风 险；建设单位的风险主要为人为风险、经济风险和自然风险n3）工程风险的识别与评价方法：调查询问、现场考察、财务报 表分析、流程图绘制、统计分析、外部咨询n4）项目风险
12、管理对策：风险回避、损失控制、风险分离、风险 分散及风险转移n5）财务措施：风险的财务转移用外来资金补偿确实会发生或业 已发生的风险，包括保险的风险财务转移（购买保险）、非保险 的风险财务转移（转移给总承包商、担保银行或保险公司开具保 证书或保函）；建立风险准备金；自我保险内部建立保险机制 或保险机构Date17概论13n9、工程建设相关法律8部n1）建筑法建设单位在开工前申请建筑工程施工许可（15天内批），许 可后3个月内施工，中止施工应报审批机关，中止1年以上重新申请许可 ；聘请监理机构规定：国家重点建设工程、大中型公用事业工程、成片 开发建设的住宅小区工程、利用外国政府或国际组织贷款及援
13、助资金工 程。n2）招投标法必须进行招投标的工程：大型基础设施、公用事业等关系 社会公众利益、公众安全的项目，全部或部分使用国有资金投资或者国 家融资的项目，使用国际组织或外国政府贷款及援助资金的项目n3）政府采购法 ：当采购人是政府机关时涉及提供货物、工程服务时需 要执行采购法n4）价格法n5）土地管理法：占用耕地的负责开垦占用相当的耕地，没有能力开垦地 的缴纳耕地开垦费；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当 办理农用地转用审批手续；征用下列土地的，由国务院批准Date18概论14n5）土地管理法：占用耕地的负责开垦占用相当的耕地，没有能力 开垦地的缴纳耕地开垦费；建设占用土地，涉及
14、农用地转为建设 用地的，应当办理农用地转用审批手续；征用下列土地的，由国 务院批准（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷 的；（3）其他土地超过70公顷的。征用耕地补偿费用包括土地 补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。n6）城市房地产管理法：土地使用权出让、土地使用权划拨；房地 产转让、抵押时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用 权同时转让、抵押。n7）保险法：建筑工程和安装工程的保险，属于财产险。n8）环境影响评价法：土地利用的有关规划、区域、流域、海域的 建设、开发利用规划，工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利 、交通、城市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划等需要 进行环境影响评价。建设项目环境评价文件由具有相应资质单位 编制，由环境保护行政主管部门审批。Date19概论15n10、与工程财务有关的税收规定n1）与工程相关的重要税种有城镇土地使用税、城市维护建设税、固定资 产投资方向调节税（已停征但税种存在）、房产税、土地增值税n2）与施工单位有关的税种n流转税：营业税（建筑业3%）、增值税n所得税n土地增值税 （每级距的土地增值税适用税率），实行四级超额累进 税率，按转让房地产所取得的增值额计算，增值税=转让房地产所得的 收入-规定的各项扣除项目金额n城乡维护建设税n教育费附加上述税种
