首都西部都市商务特区的概念设计090618（投标版）

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1、1Capabilities中国中国北京北京石景山区石景山区苹果园交通枢纽商务区苹果园交通枢纽商务区20092009年年6 6月月1报告说明本报告作为石景山苹果园交通枢纽商务区项目前期研究报告，是北京外企服务集团有限责任公司为交通枢纽项目整体开发制作的产业规划概念设计报告，仅供区政府领导和相关部门参阅。 本报告是以2007年11月审批的规划用途与指标为基础进行的定位分析。2长安街西延长 线西五环路阜石路项目位置1.5公里1.5公里石景山位于北京市西部，距天安门14公里 ，交通便利, 随着“首都文化娱乐休闲区” 定位，及“一二三六”产业布局的逐步落 实，石景山区现代服务业的发展后劲十足 。报告说明

2、为做好苹果园交通枢纽商务区的二级土地 开发与招商引资工作，北京外企服务集团 有限责任公司提前开展了关于苹果园交通 枢纽商务区产业发展规划及开发策略的研 究工作。3三十年辉煌关于外企集团 41979年11月，国内第一家向外商驻华机构派出第一名中方雇员的北京 外企服务集团有限责任公司(英文简 称FESCO，以下称外企集团)应运改革开放大潮而诞生，开创了我国 服务贸易领域的新型行业30年来，FESCO始终以敢为人先的经营理念、专业出色的管理方式和独树一帜的服务产品，引领着我国人力资源服务行业的发展 。今天，FESCO已成为以向外国企业、港澳台地区企业、外商金融机构及经济组织提供人力资源服务的多元化、

3、全方位服务的具 有综合竞争力的集团公司。在涉外人力资源服务主业，以及由主 业延伸出的相关服务行业领域，居全国行业领先水平，并为改善 中国投资贸易环境和繁荣市场经济发挥了巨大作用5目前，外企人力资源服务有限公司已 为上百个国家和地区的8000多家国内 外公司及其中的30万余名中国雇员提供专业化的人力资源服务作为外企集团经营发展的主业，北京外企人力资源服务有限 公司（FESCO HR）是我国首家为国外公司、外商驻京代表机构、外商金融机构及经济组织提供多元化人力资源整体 解决方案的专业化公司。“本土化服务，国际化标准”的企业 宗旨，激励着外企人力资源服务有限公司向“成为中国人力 资源服务业领导者”的

4、目标不断发展6FESCO在不断发展人力资源服务主业的同时，积极拓展可持续发展的业务领域，凭借服务产品方面的实力，运 用良好的品牌和资源优势，形成FESCO品牌在不同行业 领域的带动，使FESCO在旅游服务、物业服务、体育文化等一系列广泛的配套服务领域中也得到广阔的发展空 间。FESCO的主体业务与成员企业的共同发展，不仅进 一步提高了对外服务的整体水平，也提高了FESCO的可 持续发展能力，提升了综合竞争力，铸就出FESCO的品牌生命力，使得北京外企集团的综合实力与整体规模日 益增强。7经过30年发展，外企集团已经成为一个以人力资源外包服务为主，覆盖房地产、宾馆酒店、旅游会展、体育文 化等相关

5、领域的企业集团。年收入超过150亿元，利税30亿元，居中国企业500强之列。在北京市国有企业综合实力排名第八位，下属二级企业 20余家，员工2400余人。服务客户8000余家，包括世界500强企业中的375家公 司及各行业领先的公司，服务员工30余万人，业务网络遍及全国 。89PART 1 项目概况PART 2 发展环境与关键要素PART 3 项目定位PART 4 产业选择与功能实现PART 5 开发与建设模式建议PART 6 项目综合效益预测PART 7 项目建议10项目概况111石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区苹果园交通 枢纽工程AGHIJKLQPNME FDCB本项目规划的范围与

6、地块划分本项目规划的范围与地块划分1 项目位于北京石景山 区苹果园地区，北起 金顶北路东延-规划金 顶东路-苹果园规划道 路，南至阜石路，东至苹果园大街东侧商 业用地边界，西至规 划金顶西路 项目东距西五环约1.5 公里，南至长安街东延长线1.5公里12石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区序 号地块块用途总总建筑面积积 （）比例 （%）1住宅15696028.692医疗42000.773教育332406.084商业35185064.325市政8000.15合计计547050100 地块规划指标地块规划指标20.15%64.32%6.08%0.77% 28.69%13石景山交通枢纽商务区石景

7、山交通枢纽商务区文字说明地块周边的功能分区地块周边的功能分区3六个商务功能区六个商务功能区苹果园交通枢纽商务区北京国际雕塑园地下商务区银河商务区（中铁建设大厦 、石景山万达广场）京燕商务区（中铁电气化集 团）京西会展商务区TSM时代购物花园商务区14石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区石景山规划六大商务区对比产业区名称苹果园交通枢 纽商务区TSM商 务务区京西会展京燕商务务区银银河商务务区雕塑公园商 务务区 占地面积 （公顷）20.1625.846.6213.563.5规划建筑面 积万（）54.75334.423.9454.4411.8商业商务公 建面积（）35.2152023.9411.

8、8比例（%）642858100100 区位交通环 境阜石路延长长 线线、地铁铁、 快轨轨等交通枢 纽纽阜石路延 长线长安街延长 线、地铁长安街延长 线、地铁长安街延长 线、地铁长安街延长 线、地铁经过对比，从商业商务公建面积、比例、交通条件等商务区发展的综合条件看 ，交通枢纽商务区具有一些无法比拟的特点。与其他商务区相比，苹果园交通枢纽商务区是整体规划、零起点建设，在未来 商务区的功能配比和产业组合上更具有先天的优势，但大体量的商业开发与招 商对任何一个开发商来说都会是一个难题。15PART 1 项目概况PART 2 发展环境与关键要素PART 3 项目定位PART 4 产业选择与功能实现PA

9、RT 5 开发与建设模式建议PART 6 项目综合效益预测PART 7 项目建议16发展环境与关键因素217石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区基本分析框架发展环境 与 关键要素项目定位产业组合 与 功能实现18石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区发展环境发展环境Ap 北京城市总体规划的区域定 位 “首都功能拓展区”和“文 化娱乐中心、城市职能中心 、综合服务中心”. 位于北京城市总体规划“两 轴两带”大格局中的东西轴 和西部发展带交汇点； 毗邻海淀、丰台两个区从城市层面从城市层面：石景山是北京市规划建设的新城区，也是北京 国际化大都市重要的城市功能区19石景山交通枢纽商务区石景山交通

10、枢纽商务区 距离天安门广场只有14公 里，城八区最稀有最具潜 力的整块空间。 产业、消费等与周边区域 形成较大差异。 城市功能由传统重工业区 向“一区三中心”转变过 程中，形成了城八区独有 的现代服务业产业低地， 有利于周边区域高技术产 业和现代服务业向石景山 的再分工和再集聚。从空间层面：从空间层面：石景山是北京市城八区最后的处女地，也是北京高技 术产业和现代服务业西向延伸的唯一的整块承接空间发展环境发展环境A文化娱乐中心文化娱乐中心综合服务中心综合服务中心城市职能中心城市职能中心城市功能拓展区城市功能拓展区一区 三中心20石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区 立足石景山区的“山水轴园

11、”优势和深厚的“京西文化 ”底蕴 以营造花园式生态城区环境 和高雅时尚的文化氛围为基 础 以文化娱乐休闲产业为特色 以现代服务业为支撑 以高端产业集聚区建设为重 点从产业层面：从产业层面：北京现代服务业和文化娱乐休闲产业出现 向石景山集聚发展的趋势发展环境发展环境A21石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区石景山区产业构成中第一产 业几乎为零，第二产业为主 导。由于首钢搬迁，第二产 业比重逐年下降，第三产业 比重逐年增长。2008年石景 山区第三产业比重达到45% ，是增长最快的一年，但仍 然低出北京市平均水平（ 73%）28个百分点从一个侧面反映作为第三产 业支柱的现代服务业还有非 常大的

12、发展空间石景山区三产业比例石景山区三产业比例石景山区国内生产总值产总值构成状况（%）22石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区关键要素一关键要素一B交通枢纽是本案的基本特征和核心竞争优势所在项目占据苹果园交通枢纽的优 越条件，未来交通十分方便， 地铁1号线、S1轻轨线、阜石 路BRT高架路、常规公交、大 型配套停车等实现“0”距离 换乘。同时，也是连接城区和 西部地区的重要节点作为发展商务和商业重要条件 ，这是石景山其它功能区根本 无法相比的绝对优势条件苹果园交通枢纽是北京市“十一五”规 划中的一级换乘枢纽，是继东直门（7.8 万）、西直门（6.4万）两大交通枢 纽后又一个集地铁、轻轨、常规

13、公交、高 架快速路、配套停车等多层次、全方位、 立体交互式的大型综合性交通枢纽中心， 其总规模达到了14.4万23石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区1、加速城市化、带动交通 加速了城市之间的人流、资金流、信息流、技术流 的流动，并在地域空间重新得到分配；给区域带来 新的发展功能，并促进原有功能得到升级 随着交通枢纽核心和周边的配套职能体系的不断壮 大，裂变衍生出新的“核心”，因而产生新的“周 边”和“配套”，最终实现“交通、交易、交换和 交流”职能体系的产生主要表现在三个方面:交通枢纽对城市发展的经验借鉴交通枢纽对城市发展的经验借鉴 24石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区2、提升产

14、业，促进现代服务业发展 有利于现代服务业的专业化和产业集 群的快速形成 有利于现代服务业与一、二产业的产 业衔接，形成新的都市服务业态3、打通经济走廊 吸管效应吸收周边的产业 摇摆效应分离工作生活 周末效应休闲度假非常方便 弹性效应增加区域交往25石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区u 第一圈层：以交通枢纽为中心，600米半径范围 内为直接吸引区，高密度开发，这是基于人的步 行距离提出的吸引圈；其功能主要集中在商业零 售、休闲娱乐、餐饮、酒店、商务办公等u 第二圈层：以交通枢纽为中心，1.5公里半径范围 内为重点开发区，高强度利用；功能为行政办公 、居住等综合功能u 第三圈层：5公里半径为

15、一般开发区、拓展区， 一般强度开发；功能与站场几乎没有什么关系根据城市土地级差效应，石景山交通 商务区作为核心圈层，不仅是区域经 济发展的极核，而且也是对周边区域 有较强辐射作用的空间发展轴第一圈层第二圈层第三圈层R=600R=1500R=5000根据国际、国内大型交通枢纽利用的特性， 站场地区开发呈现“三圈层”式的空间结构国际上交通枢纽圈层发展经验借鉴国际上交通枢纽圈层发展经验借鉴 26石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区1、结合交通枢纽实现与站场区域“零换乘” 不仅做到交通枢纽与其它交通工具的“零换乘”， 更主要的实现站点与地块N、I、J、P四个地块的在 建筑空间上的“零换乘”，充分挖

16、掘其商业价值2、北京西部城市职能中心之核 石景山交通枢纽的建设将为石景山发展提供核心动 力，使石景山地区成为北京副中心、职能中心等功 能定位中最核心的区域之一，同时也是石景山发展 极核与区域中心石景山交通枢纽商务区项目将建设成为以交通枢纽和高端产 业为特色的和谐新城，打造石景山城市新的发展极核：结合交通枢纽打造城市的新极核结合交通枢纽打造城市的新极核 27石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区规划苹果园商务区石景山区产业发展 方向产业引入政策产业引入类别结合城市 发展定位 与产业发 展商务 办公 定位成熟的零距离商务 办公信息技术专业化、集群化的 产业发展模式快捷、便利、健康 、国际化要求新型开放、移动办 公方式的出现要求市场 出现新的 现代服务 业态关键要素一关键要素一B商务办公是本案产业集聚主要的形式和空间安排28石景山交通枢纽商务区石景山交通枢纽商务区石景山区现代服务业的三大发展方向研发设计发展与