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1、For寻找花园洋房的“蓝海”蓝海战略的核心思想是价值创新First，产品价值解剖龙湖香醍漫步花园洋房产品与传统（竞争）洋房产品比较传统（竞争）洋房本案洋房 地段城市郊区 环境城市型环境郊区型环境 容积率高容积率（1.5以上）低容积率（1.0） 社区属性公寓型社区别墅型社区 产品特点多层无电梯 不需要拼合多层带电梯 需要拼合强劣势 弱劣势 弱优势 强优势 弱优势弱优势弱劣势龙湖香醍漫步花园洋房产品与周边可能竞争产品比较万科四季花城洋房金汉绿港公寓东方太阳城公寓 价格85001100065007000 地段城市中心区城市中心区郊区 环境城市化环境城市化环境郊区型环境 容积率中容积率（1.56）高容
2、积率（1.89）超低容积率（0.3） 物业类型公寓洋房纯公寓综合型社区尽管价格最接近， 但环境，产品差异 较大，可比性最小与项目特质不尽相同，价格也 有差异，但因其形象上已成为 顺义高端居住的标尺，因此应 避其锋芒，突出自我特色。低密，高绿化率社区，在本 案的核心产品力上反而优于 本案。社区品味较低是其软 肋。结论：1、别墅区只是我们提出的概念优势，不是产品力优势。反而处在郊区的地理位置 是我们的劣势点（无论是对市区还是顺义），因为这与洋房应在城市区域的传统认 知相左。2、本案的最大价值不是房子本身，而是别墅式的社区环境，同时洋房别墅的社 区比洋房公寓的社区拥有更高的形象价值。结论：3、洋房自
3、身的产品力，相对于万科四季花城并不具备压倒性优势，产品表现也不 尽相同，因此不必正面竞争，各取自己的消费群。4、必须明确：尽管提供了部分别墅化的空间，但我们的产品不是别墅。当然，它 也不是传统的花园洋房，妄图加入二者中的任何都是危险的，我们是一种全新的产 品（别墅环境洋房产品）因此，我们必须提出新的价值认知，创造新的市场机会点。second，产品价值提炼价值何在？物理层面：商品，被剔除在商业法则之外。投入较低成本可获取较大资源计算公式：传统洋房购买总价（100万）洋房环境价格（25万）洋房产品价格（75万）本案别墅购买总价（300万）别墅区环境价格（100万）别墅社区价格（100万）别墅产品总
4、价（100万）本案洋房购买总价（80万）别墅区环境价格（100万）别墅社区价格（100万）洋房产品总价（60万）价值何在？精神层面：一种新生活语法的建构。别墅生活门槛降低，新美学法则。一种新的产品形态，一种新的居所潮流，一种新的生活态度，一种新的行为方式政治经济学失灵了：身份不再是享用别墅生活的准则。市场经济学失灵了：财富不再是享用别墅生活的砝码。简单的说，对于那些向往自然生活但又买不起别墅的人而言，不需要再意淫了。对什么样的人具有吸引力？我们把出走城市的人分为3种被动的，遗弃者主动的，逃逸者暧昧的，藕断丝连者A类客群B类客群价格不是问题 环境可以满足 品质和品味 是致胜砝码价格有打动力 环境
5、可以满足 生活态度的描 摹至关重要Third，对于蓝海，我们的观点给杯子加个颜色，包装的差异化纸杯、材料的提升XXX价值创新，独特性价值真空杯、高科技在杯子上打洞，艺术品明确我们要做什么1、首先，我们要提出一个新的产品概念。它不是别墅，也不是洋房。它是对一种生活态度的描述。2、而后，重新定义产品法则，以让我们的产品在这种新的法则下能享有比传统洋房更 多的利益点。将居住的主要价值点由公寓区向别墅区转换，由水泥型配套向绿色配套转换，由室内空 间向室外空间转换。Final，关于我们所描绘的一切Mini别苑产品概念建议地中海 小别苑 / 托斯卡纳 Mini别苑关于MiniMini，代表生活智慧的双音单
6、词 Mini，意味生活新时尚的流行语Mini别苑：不是别墅，不是情景洋房。要享用别墅所享，却不要背负别墅的价格压力 Mini别苑：最靠拢别墅的新生产品形态，小空间大享受，龙湖.香醍漫步多层产品的专署 印记。关于MiniMini Cooper；MAC Mini；Mini life Mini是小； Mini是迷你； Mini是精致 Mini是时尚； Mini是适量； Mini是实用 Mini有文化； Mini有主张； Mini和别人不一样 Mini是把一切最好的，萃取至恰好能够享用的份量关于别苑苑：荟萃风景林木的地方，多指帝王的花园；（文艺、学术等）会聚的地方。 别苑：有别于“别墅”。 “Mini
7、”做定语，“别苑”表达本案的景观资源优势。Mini别苑的N种生活主张文案延展Mini主张心无界 别墅离城市中心 只要30分钟 别苑离我心中 是零距离 Mini别苑 15万准入别墅圈 （交通）MINI主张大生活 别墅可以很大 别墅生活可以很MINI MINI别苑 15万准入别墅圈 （空间）Mini 要有艺术苑 开Mini公路上的装置艺术，吸引路 人的艳羡 住Mini花园里的装饰艺术，交换邻 居的赞美 Mini别苑 15万准入别墅圈 （花园）Mini喜欢园生态 家可以只有90m2 但门前的森林一定要有3660万m2 Mini别苑 15万准入别墅圈 （森林）Mini属于别墅圈 喜欢隔壁夫妇烘焙的PIZZA 也不拒绝对面VILLA主人赠与的雪茄 Mini别苑 15万准入别墅圈 （邻居）享别墅所享！ MINI别苑 15万准入别墅境界 （和别墅对比）从此告别！情景洋房对自然的自恋 MINI别苑 15万准入别墅视界 （和洋房对比）森林小筑产品概念备选森林瘾居产品概念备选托斯卡纳 林居产品概念备选Villa House产品概念备选
