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1、1/24深圳万科EPC总承包管理模式的探索和实践2017 . 6 . 282/24p 在建项目19个，建筑面积523万平米p 新业务（酒店、学校、泊寓等）工程p 全年装修交付12个项目，6286套p 工程管理人员142人，人均管理面积3.68万平米p 中型项目人员配置：项目经理1人、土建工程师1人、机电工程师1人、项目秘书1人一、2016年深圳万科人均管理面积大、工作量大，协调事务繁多，如何提高管理效率？3/24p 土建大总包：含土建、机电、消防、铝合金门窗、入户门、防火门等p 装修大总包：含装修、户内门、橱柜收纳、木地板等问题： 减少了一些扯皮p 万科的管理投入并未减少p 总包管理费，成本增
2、加p 分包对总包颇多抱怨p 设计-施工衔接问题还是不能解决p 总包的管理能力、资源整合能力不够二、大总包管理模式探索4/24二、总包EPC管理模式探索：万科：p 投资、成本管理p 项目设计p 确定计划、质量和交付标准p 基础、主要设备、幕墙、装修、园建采购后纳入总包合同与管理范围p 项目建设管理（1个项目经理、1个主管工程师）EPC总包：p 设计、施工大总包管理p 土建、机电成本包干，总成本1%变动率p 建筑、机电深化设计p 主要设备、幕墙、装修、园建万科采购后纳入总包合同与管理范围，包括深化设计、BIM应用与施工管理p 总包配备适应项目的管理人员万科滨海置地大厦5/24二、总包EPC管理模式
3、探索：产品成本质量四维度 评价标准工期u 通过设计与施工的交互融合，编制精准的施工图，实现对成本的精准把控和工期的精准控制。u 形成可复制EPC工作模式和管理方法。 6/24二、总包EPC管理模式探索：内容工期质量成本产品具体目标2018年10月30日交付 EPC进度控制报告深圳市建设工程优质 奖、广东省建设工程优 质奖，总包评估成绩在 广深区域总排名达到前 20%分位，全年度评估 成绩需达到A，绿色三 星金级、金牛奖。 形成质量控制总结报 告、安全文明施工总结 报告消除常规变更，功能 性变更率不超过1% 成本控制不超过3.2亿 建立自持写字楼的采 购管管理体系、供应 商目录“一标准三手册”：
4、建立基 于本项目的自持写字楼物业 交付标准体系，编制项目工 程技术标准手册，编制招商 产品手册，编制物业运营管 理手册。 EPC产品设计工作方法总结管控方法和重点编制涵盖设计、采购、工 程相互的完整计划； 梳理风险点，风险预判， 制定正负偏差措施 提前 编制重难点策划，针对重 难点编制专项策划；资源 组织保障 ，工序穿插组织分包管理 评估策划编制 质量关键点梳理 工艺标准编制和监管精细施工图，消除错 漏碰缺 合同界面的清晰划分 ，消除索赔 总分包协调管理深度对标辅助决策，如机电 设备系列确定、智能化方案 选型 前置审图，初设阶段设计、 工程介入 以BIM形式展现精细施工图万科监控层级每周和每月
5、和主要节点上 报进度报告和风险点； 实时更新纠偏措施上报；每月一次专题汇报 关键点专题汇报 万科质量管控标准文件每月一次成本汇报； 月度或季度审核的控 制项 常规变更EPC解决，向 公司报备 功能性变更审核签发确定产品标准、配置标准 各分项工程、材料部品采购7/24二、总包EPC管理模式探索：阶段性成果：p 精细化施工图，BIM应用p 计划管理更加有效p 分包合同界面清晰p 有利于安全文明、质量管理p 充分发挥总包的主观能动性不足与思考：p 总包单位的人员配置p 总包单位的管理能力p 总包资源整合能力（特别是设计、专业分包）p 投资、成本控制的对立统一8/24三、万科工程管理万科质量文化一个计
6、划（已实现）：PC达到40%（应用PC的项目面积加权占比）装配式内墙100%取消抹灰100%工期提效20%二个憧憬：万科的房子质量好，成为社会好口碑万科的工地上，工友的生命有保障三个没有：没有空鼓、没有开裂、没有渗漏“两提两减”是纲（提高质量、提高效率、减少人工，节能减排）9/24三、万科工程管理质量好不好，客户说了算！万科工程师文化：坚持讲真话有担当不给别人添麻烦照顾比我更弱的人10/241. 两个工具一张表三、万科工程管理11/24三、万科工程管理2. 天网行动p 覆盖主体、装饰装修、机电设备、园建景观等各分项工程p 严格执行合同要求，保证质量p 不同问题级别采取不同处理措施p 纳入供应商
7、评估体系12/24三、万科工程管理3. 数字工程p 数字工程是一个集工程管理与客户服务功能为一体的网络平台，支持App及PC端操作。p 从项目开始至交付、运营，全生命周期、全方位介入，依托手机、Pad等终端进行无纸化、无线数据信息管理。13/2403数据统计与分析03 数据统计与分析04 一户一档02 形象进度01 工序自检与验收3. 数字工程三、万科工程管理14/24深圳万科建筑工业化之路：2007，青群全预制试验楼2008，第五寓先浇后外挂2009，标准化预制楼梯2010，龙悦居三期内浇外挂（后浇）2012，公园里、翡丽郡内浇外挂+内墙板，铝模板2014，7个项目产品 定型，新五四运动20
8、15，云城工业化全面应用2016，产品定型2.015/24深圳万科工程技术应用预制PC+铝模板+全混凝土外墙+装配式内隔墙+机电工业化+穿插流水施工+全装修+精品园建，形成了万科先进的建筑工业化体系，颠覆了传统的建筑工艺和生产方式，实现建筑工程质量的大幅提升。全面取消砌筑、抹灰等湿作业，不仅提高建筑质量，而且大大改善现场施工作业环境，减少建筑垃圾排放。彻底颠覆了传统建筑生产方式，引领了建筑行业的一次根本性变革。通过千亿计划、VIP计划，长期的工程实践，培养了一批人才、资源、合作单位16/24四、深圳万科EPC1 龙悦居三期业主方：深圳市住宅发展事务中心建筑面积：21万业务模式：代建总承包201
9、0年开工，2013年交付2 前海企业公馆业主方：深圳市前海开发投资控股有限公司建筑面积：6.4万业务模式：BOT，2014年完工3 龙岗三馆（科技馆、公共艺术馆、青少年宫）业主方：深圳市龙岗区住房和建设局建筑面积：约3.9万业务模式：代建管理，在建17/24四、深圳万科EPC6 南约保障性住房业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约7.8万业务模式：EPC总承包，新开工4 深圳龙岗书城业主方：深圳出版发行集团公司建筑面积：约2.5万业务模式：代建管理，在建5 宝龙保障性住房业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约48万业务模式：EPC总承包，新开工18/24四、深圳万科EPC8 智园D区业主方：南
10、山区建筑工务局建筑面积：约22.5万业务模式：代建管理，在建7 崇文花园三期业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约23万业务模式：代建管理，在建9 深圳国际大学园院士科研中心业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约1.6万业务模式：EPC总承包，新开工19/24四、深圳万科EPC10 留仙学校业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约4.2万，54班九年一贯制业务模式：代建管理，在建12 盐田中央公园业主方：盐田区人民政府建筑面积：约5.7万业务模式：代建管理，2016年完工11 西藏非物质文化遗产博物馆业主方：深圳市人民政府建筑面积：6000，园林面积2.5万业务模式：合作+EPC总承包，在建20/2
11、4四、深圳万科EPC招标阶段业主万科 EPC 办理用地手续 选择EPC承包商 完成投标工作设计阶段 方案审定 预算审定 产品建议 策划定位 设计规划 概念设计 方案设计 施工图设计 概预算编制 报批报建工作建设阶段 进度、质量、安全、成本监控 重大变更审定 全过程、全方位建造管理 变更审核 采购管理 成本管理 项目验收 项目移交后期运营 物业管理标准确认 物业管理策划 物业管理 商业运营前期阶段 可研报告报批 配合完成可研报告编制 配合完成增加保障房指标相关审批工作 协助明确保障房面积段、户型配比21/24四、深圳万科EPC万科EPC优势：万科品牌合作与输出p 万科地产统一的设计、采购、成本、
12、工程管理平台p 万科地产管理能力p 万科地产资源整合能力p 提供运营管理服务：物业管理、商业运营、文体运营、学校运营深圳万科城市公司深圳万科地产商业、产业旅游度假梅沙教育东区地产公司西区地产公司铁万公司泊寓科筑事业中心人力财务投资城市更新总办设计工程采购成本22/24四、深圳万科EPC 项目定位策划 设计链条整合 后续端口深度交叉 国内外优质合作方设计管理 实测实量、评估体系 精细化管理 工业化建造 数字工程平台 天网行动工程管理23/24四、深圳万科EPC 集团采购优势 PDC采购平台 行业优质企业资源整合 限额设计 目标成本制定 动态成本管控 严控过程变更成本管控24/24四、深圳万科EPC 商业定位 招商管理 经营管控 合作资源商业运营 定位策划 管理公司选聘 酒店设计施工 策展运营管理文体/酒店运营 住宅服务 商业物管 办公文体物业物业服务25/24
