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1、封面扉页瀚博地产辽大地块发展定位报告目 录第一部分 市场结论第二部分 宗地解码第三部分 项目开发定位方向第四部分 商业专题第五部分 开发分期建议第一部分 市场结论市场调研结论符合居民生活习惯，高性价比，户型格局优化，具有附加值定位档次竞争研判产品组合开发指导方向西部为区域市场的最大竞争对手认同多层，对小高层存在抗性，特定区域公寓市场存在机会二环以外中高档项目缺乏产品特性2400元/平方米3000元/平方米定位为北部区域中高档，道义地区高档项目首先确保区域内客户，同时争夺西部客户多层为主，配合一定比例公寓和洋房产品控制户型面积格局，以两房为主，部分配仓库价格定位体现项目区域高端形象，兼顾性价比，
2、不盲目走低第二部分 宗地解码项目宗地坐落于沈阳城市的北部国家级经济开发区道义经 济开发区的道义镇101国道西，项目占地面积为187146平方米 ，总建筑面积为约40万平米。地块东临101国道，南倚辽宁大 学新校区，西接道义经济开发区规划路，北靠道义经济开发区 规划路（如下图） 。宗地四至现状宗地东侧： 宗地东侧（101国道） 宗地东侧101 国道属国家级 公路，该国道 交通通达性非 常强，向南可 以直达北部大 学城以及皇姑 区，也是新城 子通往沈阳的 重要交通要道 。宗地南侧：宗地南侧为辽宁 大学新校区，辽 宁大学新校区占 地1400亩，有 全日制在校学生 22268人。这不 仅给本项目提升
3、了人气带来了巨 大商机，同时也 给整个区域带来 了很好的文化氛 围。宗地南侧（辽宁大学）宗地西侧：宗地西侧（规划路） 宗地西侧为道义经 济开发区规划路， 该规划路现阶段还 只是田间小路。再 规划路建成以后， 会使本案有很好的 交通便捷性。宗地北侧：宗地北侧（农田和盼盼食品厂 ） 宗地北侧现为农田和 盼盼食品厂，整体来 讲，很有田园的感觉 。周边绿化植被太少 ，需要进一步改善。 宗地土地特征由南到北的高压电线 宗地总体比较平坦，地势 由东向西逐渐变低。在宗 地的东侧有多条高压电线 横贯南北，将来需考虑作 地下埋设，以免影响本项 目规划及给后期销售造成 障碍。离宗地北侧米左右 就是蒲河，现阶段蒲河
4、由 于长期缺乏治理，所以被 污染的很严重，整条河散 发着刺鼻的异味。宗地北侧米处（蒲河） 宗地南侧辽大锅炉房 宗地南侧辽大锅 炉房内伫立着一 个高7-8米的烟 囱，这必将对距 它较近房源的销 售有很大影响。宗地区域内配套状况以本案为原点，半径3000米的范围内市政配套 交通状况：现在沈北新区“三纵四横”交通网已基本完成，整个区域的交通状况很好 。“三纵”分别是101国道、203国道和102国道，沈北新区投资10亿元对这 三条路进行高标准的拓宽改造，打开了沈北新区的“南大门”，使沈北新 区与沈阳母城融为一体。“四横”为： 沈北开发大道； 蒲河生态走廊; 新城子产业大道； 沈北生态旅游带.公交线路
5、 途经区域 行使时段 北站，北京街，昆山路，四院，歧山路，北行，宁山路，辽宁大学，电力 学校，泰山路，沙河子，第九印刷厂，铸铁管件厂，北方医院，北陵西门， 陵西二小区，五彩新村，黑山路，松山路，种子公司，何氏眼科，沈阳医学 院，检车线，四台子，沈阳师范大学，正良村，道义开发区， 北站 6：0021：00道义开发区 6：0020：30 沈阳站，太原北街，沈阳铁路局，北五马路，老道口，西塔，储备局，长江 街，怒江街，小白楼，昆山西路，粮校，西江街，皇姑热电，万科花城，荷 兰村，白山路，大含屯，武警总队，松山路，种子公司，何氏眼科，沈阳医学院，检车线，四台子，师范学院，正良屯，道义开发区， 沈阳站
6、6：0020：15道义开发区6：0020：15 五爱市场，风雨坛，大西门，小西门，广宜街，市政府，北市场，民族电影 院，皇寺广场，四院，歧山路，宁山路，祟山路，辽宁大厦，新乐，陵西，武警总队，松山路，三台子，沈医学院，四台子，师范学院，新城子 五爱市场 6：0015：40新城子 6：0016：05五爱市场，大西门，小西门，广宜街，市物价局，四十七中学，北站，市话 剧团，宁山路小学，省教委，市体育学院，北陵东门，金山小区，华海学院 ，沈飞工业集团，三台子，沈飞文化宫，汇通实业公司，七三九医院，公路 货运站，四台子，市纺织学校，道义开发区，正良村，道义二村，道义，弓匠村， 五爱市场 6：0018：
7、50弓匠村5：3018：00 生活及医疗配套：现宗地所在区域，生活配套已基本完善，已通电，通水， 集中供暖，可安装有线电视及宽带。但由于本项目离市区较远，致使在市政配套上不完善，项目周 边1000米内无中、大型医院和药店，这将给本项目业主的生活 带来极为不便的影响。 道义镇邮政 本项目距离道义镇 中心只有1000m左 右，那里有很小规 模的商业和金融配 套，这些商业金融 配套都是为满足道 义镇居民的需求。辽大对面商业 宗地价值分析项目住宅价值分析住宅价值用地划分原则：环境、景观条件最优；地块通达条件好；地形条件最优化；可供物业开发潜力大。一类住宅价值地块：宗地西块的中心区域及北侧 宗地中心区域
8、有很好的私密性，且居住安静，又具备较好的内部景观资 源优势，所以将该地段定为一类价值地块；蒲河经过大力整治后，必然 是一处很好的自然景观，北侧可以观赏到此景观，所以也将该地段定为 一类价值地块，从建筑规划上建议在该区域放置一些观景小高层，在产 品打造上建议将本项目规划的中大面积户型摆放在该区域。二类住宅价值地块：宗地西块外围位置 宗地西块外围位置可直接观望小区外部景观，具备较好的内部景观资源优 势，地块通达条件较好，但宗地四周都为道路，车流量大，容易产生粉尘 和噪音；所以将该地段定为二类价值地块，使得在产品打造上建议将本项 目中小面积户型摆放在该区域。三类住宅价值地块：宗地东块地 宗地东块地有
9、100亩沿101国道商业用地，势必带来大量的人流，使该区域 很吵闹；且此地块四周都是道路，车流量大，容易产生粉尘和噪音；又因 为此地块面积较小，除去商业用地外所剩居住用地更少，内部景观和居住 氛围都会较差，所以将该地段定为三类价值地块，使得在产品打造上建议 将本项目小面积户型摆放在该区域。项目商业价值分析商业价值用地划分原则：符合商业住宅居住区的合理规划；靠近主要干道，交通可达性强；商用物业可持续发展；人流量较大的区域。宗地SWOT分析交通优势：101国道属国家级公路，该国道交通通达性非常强向 北可以直达北部大学城以及皇姑区，也是抚顺、鞍山、辽阳、铁 岭等粮油基地通往沈阳的重要交通要道。环境优
10、势：沈阳市对城北大学城的规划，限制污染企业在本区域 落户，加之城市郊区丰富的植被和水系，项目所在区域的空气质 量较好，环境优势明显。区域优势：道义国家级经济开发区的确立，在未来几年政府将进 一步加大对该区域的投入，从而完善该区域的市政配套，使道义 整体区域竞争力增强。沈北大学城已经形成，使得整个区域有着 浓厚的文化氛围。地块优势：地块南面紧临辽宁大学，人气旺；大学生有很强的消 费能力，使得项目有着很强的商业优势；且地块目前为净地，可 塑性较强，利于后期的景观规划。宗地优势分析(S)该区域“远离”城市中心，城市化和“新市镇”的发展还需一定的 时间； 本案地块与周边地块比较，地势偏低，这势必给本案
11、的前期规 划和后期销售带来一定程度的负面影响。宗地所在区域受大环境影响，基础设施配套不完善，居住环境 有待改善，对于项目的销售将造成一定的影响。宗地东面有多条高压电线由北往南贯穿宗地，这将对项目的前 期规划以及后期的销售带来一定的影响。宗地南面靠着辽宁大学的锅炉房，此处伫立着一个高7-8米的 烟囱，这必然给离烟囱较近房源的销售带来很大影响。宗地劣势分析(W)随着道义经济开发区的进一步发展以及政府对本区域公建配套力度的加大，鼓 励了房地产开发建设及消费者置业，有利于项目的可持续发展；道义经济开发区的发展：不仅对该区域地块的升值提供了良好的炒作素材；而 且为项目的开发启动带来绝好的机会点；沈北大学
12、城的发展：势必使更多的人开始关注本区域，区域内大量的大学生消 费群给本案带来更多的商机；沈北交通网（三横四纵）的开通：缓解了交通压力，缩短了本案到城区的需用 的交通时间，交通问题得到改善将会使更多的人关注本案；瀚博房地产开发有限公司在此区域已经成功开发了瀚博水岸花城、瀚博商务大 厦、瀚博西耶纳等几个项目，在该区域已有一定的知名度，得到了广大客户的 认可，这也给本项目奠定了良好的基础；居住氛围：此区域几年的发展，已开发了很多楼盘现已入住，聚集了一定人气 ，一定程度上体现购房者对该区域的认可及认知，对于本项目后期介入创造了 好的居住环境。宗地机会分析项目区域还有大片的农田，随着道义经济开发区的持续
13、发展，来 此投资的人必定越来越多，所带来的房地产竞争的也会日趋激烈 ，宗地区域将会有冒出更多的房地产项目，将对本案形成一定程 度威胁。宗地威胁分析(T)通过研发表现项目主题定位的建筑立面、园林表现，具有市 场竞争力的趋优户型等提高本项目的产品品质；及时掌握周边竞争对手的最新开发及销售情况，提早研究相 应对策，及时调整本项目开发货量营销策略，选择合理营销 排期，先发制人将竞争对手的威胁提前化解到最小；充分发挥优势，尤其是产品优势、销售力度优势，以本项目 的优势应对市场竞争，获取主动。以本案为出发点，针对本项目先以商业和生活配套切入打开 市场，使之成为整个区域的焦点，带来人气，提升价值。规避策略：
14、第三部分 项目开发定位方向项目核心理念定位项目核心价值体系建立 核 心 价 值 体 系魅力价值核心价值地脉元素（原生）文化情趣生活（传统与现代结合）大学、便利交通、主题理念竞争力生活形态优势资源整合价值高性价比价值产品价值本案优势资源竞争力价值优化竞争力产品创新价值差异化产品基础核心竞争力跃升核心竞争力跃升核心竞争力核心理念主题定位 思考过程:项目定位是关系项目的核心价值体系，是项目产品规划设计的核心理念，是项目营销体系的概念主题。如何将本案的有效资源全面整合，将本案的潜在价值充分挖掘，打造出叫好又叫座的精品项目，将是本案定位的思路源泉。本案地脉：辽宁大学等高校形成大学城，地铁出口，规划中沈北
15、新区居住商贸区；现有两块土地与辽大生活区形成的自然的道路体系，如同阡陌；地貌平坦，传统的居住氛围浓厚。人脉：当地原始居民、拆迁人群、新城市移民、老市区内投资人群、学生；商脉： 与主干道101国道相连、与学校生活区相接、2010年居住人口50万；竞争：邻近区域多是风格单一，市场初级阶段产品，容易超越；大区域（北部区域及相关竞争区域），多为现代风格结合国外元素项目，精品有限，可以从规划风格上突破和超越。未来地产大鄂进驻，以对其过去成熟作品的判断，仍然是以现代风格或结合国外生活蓝本大手笔打造项目，可以从定位上考虑规避，在定位上实现突破。思考 建筑风格上：要突破大区域固有的现代风格与国外生活蓝本结合的
16、方式打造产品对土地的理解上：要充分利用现有土地与周边形成的关系，借用不同的关系形成亲切的交错路网，保持地块原有充满活力的生活氛围。对近距离竞争的规避上：从定位上切入市场空白点，抓住居住群体对各类产品居住的要求，同时结合地块原有格局形成有序的秩序，将中国传统的居住格局落实到规划中，与本案的商业配套融合为具有传统居住意义的现代社区。对文化的理解上：大学城临立，教育氛围浓厚，毕业留沈的学生在便利的交通条件下，居住于熟悉的学校附近，提高了整体的居住素质。作为第一批进驻区域的移民，学校人口见证了区域的发展变化，也将学校的文化气息渗透到周边的环境中，和谐共 生，未来需要的能承载和延续这些文化的建筑。 核心理念主题定位 在对市场对土地对竞争对周边环境的充分认识的基础上，提出本案的核心主题理念定 位为:还原中国情结辽大旁文化风情名宅 主题理念的理解主题概念还原尊重地块原始风貌，不因现代土地运作的介入失去充满活力的居住气氛。同时在各 种生活蓝本林立下，关心作为中国人心中对传统居住的回归。中国情结中国情结
