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1、建筑工程质量缺陷及防治措施2011-12-22Contents地基与基础1主体工程2装饰装修3房地产工程质量问题为何屡禁不止 外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响外部资源对房地产工程管理的影响 设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确， 不配设计节点图或不满足施工需要不配设计
2、节点图或不满足施工需要设计施工图设计施工图“错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺”严重，违反强严重，违反强 制性设计规范要求现象普遍制性设计规范要求现象普遍设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设 计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防 开裂的重点认识不足开裂的重点认识不足设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：建设部建设部20072007年对全国设计单位做的强制性设计年对全国设计单位做的强制性
3、设计 规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单 位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计 规范的情况。最少的规范的情况。最少的2 2条条/ /套，最多套，最多420420条条/ /套套设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施 工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业 交圈、设计标注等交圈、设计标注等“ “错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺” ”，仅存在，仅存在 严重渗漏隐患的设计错误，平均严重渗漏隐
4、患的设计错误，平均3737处处/ /套套设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于房地产企业对施工图的设计审查往往流于 程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人 员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题， 实际工作中不具备操作性实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可 行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审 核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计核。无法对防渗漏、防开
5、裂等关键功能性设计 进行有效审查进行有效审查设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不 足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当 前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很 难避免不出现工程质量问题难避免不出现工程质量问题外部资源对房地产工程管理的影响 监理单位对工程质量的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司 不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不不履行监理职责，企业制度不健全，责任制
6、不 落实，监理工程师行为不规范落实，监理工程师行为不规范监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理 旁站和旁站记录往往走过场旁站和旁站记录往往走过场监理对工程质量的影响 监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用 远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普 遍不看中监理的地位与作用遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提 升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行升，监理行业人员流失比例过高，制
7、约监理行 业的发展业的发展外部资源对房地产工程管理的影响 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低 资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点 考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量 保证体系保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限， 责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过 程控制，是施工质量保证的重要前提程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响
8、施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低 资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点 考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量 保证体系保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限， 责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过 程控制，是施工质量保证的重要前提程控制，是施工质量保证的重要前提内部架构对房地产工程管理的影响工程管理部：工程管理部：成本管理部：成本管理部：负责工
9、程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材 料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作 中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术 管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管 理，经济标评定，工程进度款审算等理，经济标评定，工程进度款审算等 内部架构对房地产工程管理的影响项目经理部：项目经理部：全面负责质量、
10、进度控制，参与图纸和施工方案的会审全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审 、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理， 小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协 助进行承建商和供货商的评定，配合销售助进行承建商和供货商的评定，配合销售 内部架构对房地产工程管理的影响合约管理部：合约管理部：地盘：地盘：工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作， 包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的包括招投标、合同管理以及承建商管理
11、，对所有项目的 工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估 项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制， 负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合 关系关系 内部架构对房地产工程管理的影响 工程管理层面组织架构的对比：中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业 系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业 系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度系统
12、发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度 、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的 要求和人员素质的要求均很高要求和人员素质的要求均很高万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性 异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统 的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务 体系顺畅体系顺畅内部架构对房地产工程管理的影响 工程管理层面组织架构的对比：在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术在多项目开发模式下，企业总
13、部工程管理部的技术 管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组 成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的 时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、 质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源 得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发 生生 国内现行规范不完善的影响 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题？屡禁不
14、止的工程质量问题？ 为什么五六十年代的传统建筑时至今日为什么五六十年代的传统建筑时至今日也未发生外墙渗漏开裂？也未发生外墙渗漏开裂？国内现行规范不完善的影响 原因分析：原因分析：国家工艺规程规定：国家工艺规程规定： 聚苯板可以采用点粘聚苯板可以采用点粘 和条粘的施工工艺，和条粘的施工工艺， 造成聚苯板与墙体形造成聚苯板与墙体形 成空腔夹层。保温层成空腔夹层。保温层 如有裂缝，雨水不能如有裂缝，雨水不能 及时排出，雨水会从及时排出，雨水会从 缝隙中渗入，沿空腔缝隙中渗入，沿空腔 串水，在墙体薄弱环串水，在墙体薄弱环 节处，并渗入内墙面节处，并渗入内墙面国内现行规范不完善的影响 原因分析：原因分析
15、：用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料 ，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限 有限（有限（国家规定：不低于国家规定：不低于2525年年） 保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其 是是抵抗负风压的能力不足抵抗负风压的能力不足 国内现行规范不完善的影响 原因分析：原因分析：采用满粘工艺，不利采用满粘工艺，不利 于结构墙体和室内的于结构墙体和室内的 潮气向外扩散，极易潮气向外扩散，极易 产生结露。且满粘工产生结露。且满粘工 艺如不采用挤胶的粘艺如不采用挤胶的粘 贴工法，因
16、施工现场贴工法，因施工现场 作业面较大，单纯依作业面较大，单纯依 靠现场监管，很难保靠现场监管，很难保 证工程质量证工程质量国内现行规范不完善的影响 很多外墙外保温的地方标准都是错误的：很多外墙外保温的地方标准都是错误的：包括北京市、上海市在内的包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温一些外墙外保温 地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不 用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空 腔效应易导致外墙渗漏的隐患腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道 刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较 易查清渗漏点，且便于维修易查清渗漏点，且便于维修国内现行规范不完善的影响 对外保温体系的设计考虑不周造成大量对外保温体系的设计考虑不周造成大量的外墙渗漏：的外墙渗漏：外墙外保温体系选择的随意性外墙外保温体系选择的随意性没有系统考虑外墙防渗漏设计没有系统考虑外墙
