《西安市经九路地产项目销售执行提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安市经九路地产项目销售执行提案（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 房策网 更多房地产资料免费下载1让一杯咖啡的时间， 成为一个成功的开始！2009年西安市经九路项目销售提案2 房策网 更多房地产资料免费下载体验营销在本案的应用陕西君安房地产咨询有限公司 2009/09/09【价值挖掘与展示价值挖掘与展示】谨呈：房地产开发公司3 房策网 更多房地产资料免费下载3目标导向行动目标导向行动在在20112011年春节前完成总货量的年春节前完成总货量的9090销售资金回笼预算：人民币 万元万元实现销售均价约5000元元/m/m2 24 房策网 更多房地产资料免费下载4目标下的战略目标下的行动目标下的背景营销执行报告竞争分析市场大势目标下的背景 客户分析项目
2、分析5 房策网 更多房地产资料免费下载5l价升量增，市场进入高速发展期； 目标下的背景市场大势l住宅市场,快速上升； u商品房市场新一轮的“开发热”。西安市07年全年商品房新开工面积为10111205平方米，08年全年商品房新开工面积为8307191平方米，而09年上半年商品房新开工面积为5175226平方米，已经占08年全年新开工量的62.3%，占07年全年新开工量的51.18%。由此可见，在08年西安房地产开发企业确实进入了“寒冷的冬季”，而从09年上半年开发情况来看，下半年将进入新一轮的“开发热”，预计开发量将赶超07年。u楼市明显回暖。09年上半年楼市神奇火爆，自2月份起，连续4个月
3、楼市呈火爆增长态势，捷报频传。统计显示，09年4月份西安住宅成交量创16个月来最高值，5月西安住宅销量突破90万平米，再次刷新单月销量记录，6月西安商品房销量首破百万平米，创19月来新高 。u房价飙升。从09年3月份9月份，西安市平均房价增长在5%10%之间，房价上升空间很大。6 房策网 更多房地产资料免费下载目标下的背景已浮出水面的项目供应量已达26万 ，1600套；尚不包括潜在竞争。市场大势竞争急剧升级！供应量猛增项目片区最集中高层住宅大量面市长乐路商圈兴庆宫公园八仙庵7 7【2009年项目区域住宅主要竞争项目】 【2010年区域潜在竞争项目】目前还没有确定有哪些新项目即将进行开发，对潜
4、在项目的危险现在还是未知。项项目规规模户户型面积积价格销销售情况 金叶长乐 居约700套 ， 7万高层 点板结合均价4600元 /2008年11月开盘,销售 率约99%东方新居约312套 约2万高层,小高层，60- 110平米 3800元/2007年8月20日销售率 约40%景秀欣园约360套 约32531 高层高档住宅 80-130平米4500 元/ 起价开盘待定。郦景豪庭约318套 约46734 高层住宅100-150 5000元/ 起价2006年销售，销售完毕 。目标下的背景市场大势8 8高端产品消化速度缓慢，市场承接力减弱。置业者追求成熟方便，停留于生活型需求。经济型住宅大量出现，迎合
5、市场、产品雷同。市场分析结论市场分析结论目标下的背景市场大势9 9【金叶长乐居】产品：一般地理位置优，交通方便。100-140多层住宅，户型大众化，缺乏冲击力。营销：推广力度不大大型广告牌、营销中心包装不到位，示范样板房等都没有，保安服务也没有、报版更没有。销售：销售状况良好项目进度已交房。价格：4600元/ 目标下的背景竞争分析1010【东方新居】产品：一般地处成熟片区，配套完善。户型设计没有亮点，基本无绿化。营销：项目基本未作主题推广，营销中心包装不到位，没有示范样板房、保安服务；报版推广也没有。销售：目前销售率达到40%。价格：3800元/ 目标下的背景竞争分析1111【景秀欣园】产品：
6、较好追求高档住宅感觉，在风格与功能的协调上比较成功，即有空间感。营销：执着于以产品优势打动客户，强调高档品味。营销上推广力度较大，销售人员专业化程度较高。销售：销售速度较快通过活动、宣传力度吸引客户。价格：4500元/ 起价目标下的背景竞争分析1212目标下的背景竞争分析【郦景豪庭】产品：较好追求高档住宅感觉，在风格与功能的协调上比较成功，有空间感。价格：5000-5600元/ 起价营销：执着于以产品优势打动客户，强调高档品味。营销上推广力度较大，销售人员专业化程度较高。销售：销售速度较快通过活动、宣传力度吸引客户。13 房策网 更多房地产资料免费下载13高端产品消化速度缓慢，市场承接力减弱
7、。置业者追求成熟方便，停留于生活型需求。经济型住宅大量出现，迎合市场、产品雷同。市场分析结论市场分析结论目标下的背景市场大势14 房策网 更多房地产资料免费下载14给我们的借鉴给我们的借鉴: :西安住宅定律一:产品有亮点西安住宅定律二:营销方向正确兴平住宅定律三:包装到位,充分展示目标下的背景竞争分析15 房策网 更多房地产资料免费下载15目标下的背景客户分析目标客户：承受总价40-60万的住宅买家16 房策网 更多房地产资料免费下载16目标下的背景官政府、机关、事业单位高层。（极低调，不用自己名字买房。年收入5万的单车族）谁是我们的客户？官商具有政府背景或关系的商人。（低调，不轻易表态
8、希望证明自我，又能过于张扬）民企通过自己努力先富起来的一批人。（繁忙的商人。豪爽、易冲动、看中就买）高知高校教授、高科技企业主、医生（追求格调，又缺乏明确方向）客户分析17 房策网 更多房地产资料免费下载17目标下的背景客户特征职业 邮政、电信、财税、银行、能源等事业单位， 房地产、通讯、外贸、医药等政府关联行业科技、工业、商业等新兴行业高校教授、医生等高知群体【社会特征】年龄 35-50岁家庭 大多是三口之家，有些与父母同住教育 学历不高，大多为大专及中专学历休闲 与朋友喝茶聊天、打麻将、看报客户分析18 房策网 更多房地产资料免费下载18目标下的背景客户特征【置业特征】居住在90年代以
9、后新建的住宅小区（单位房、集资房等）购买并不为解决居住问题。追求更高的居住质量，对自己需求并不明确，缺乏引导感性，容易跟风，“羊群效应”。认同点依次为：地段、景观、安全、产品、配套、物管客户分析19 房策网 更多房地产资料免费下载19目标下的背景在某小区买的房，一家三口住，孩子读大学，父母偶尔来，对现有 的居住条件不太满意 。本项目地理位置认可，城东的住宅片区，繁华区域。高档住宅目前还没有看到满意的。 会考虑购买住宅，总价范围3050万，80120左右。一定要有小区绿化，有一个安静的地方，感受大自然。一定要有小区安防体系，保安服务周到。在位置确定的情况下排序：服务、安全、环境。前提是房子要好
10、。吴总：五十岁左右，在西安管理某连锁超市，客户写真客户分析20 房策网 更多房地产资料免费下载20目标下的背景重点客户群游离客户群偶得客户群官、官商民企、高知 外来工作者，准备定居西安外地居民，办公需求核心客户群客户圈层客户分析21 房策网 更多房地产资料免费下载21目标下的背景他们有实力，更向往更高质量的生活。他们理性，成熟。客户分析结论我们引导的空间很大！客户分析22 房策网 更多房地产资料免费下载22目标下的背景【我们的优势】现推出项目处于城东居住片区，地理未知优越。升值潜力较大。配套交通便利人文环境优越小区安防体系严密先进小区物业服务到位户型优势明显外立面精心设计, 落地玻璃楼间
11、距至少15米停车位充足项目分析23 房策网 更多房地产资料免费下载23目标下的背景【我们的优势】l项目地理位置优越；l交通便利；l教育资源丰富；l区域配套成熟；项目分析24 房策网 更多房地产资料免费下载24目标下的背景【我们的劣势】l目前区域现状为城中村，基础设施较差；l区域环境现状较差；l区域治安状况较弱；项目分析25 房策网 更多房地产资料免费下载25目标下的背景【我们的机会】l借助区域优势，突出人文l单体设计的认真完善，做好更适宜居住的户型l采用体验式营销，完全理解“洋房”后应用项目分析26 房策网 更多房地产资料免费下载26目标下的背景【我们的威胁】l周边楼盘供应量增长，竞争
12、激烈；项目分析27 房策网 更多房地产资料免费下载27目标下的战略目标下的行动目标下的背景营销执行报告营销策略形象定位目标下的战略营销战略定位28 房策网 更多房地产资料免费下载28 领跑者姿态领跑者姿态营销战略定位29 房策网 更多房地产资料免费下载29形象定位高层纯住宅高档社区高层纯住宅高档社区【关键词】：尊贵、地位、宁静、文化、谨慎、安全感 目标下的战略形象定位西安市场传统中式建筑已经大量涌现，我们需要修正形象 30 房策网 更多房地产资料免费下载30宣传主线 准确地体现项目定位；准确地体现项目定位； 调动目标客户情绪；调动目标客户情绪； 准确、集中表达物业卖点；准确、集中表达物
13、业卖点； 便于在推广活动中延展；便于在推广活动中延展； 新社区、新豪宅、新享受新社区、新豪宅、新享受目标下的战略形象定位31 房策网 更多房地产资料免费下载31卖点延展：优越生活四大大标准目标下的战略形象定位优越生活标准之一：稀缺的地理环境相关卖点：独一无二的居住区，安静、舒适、清新。优越生活标准之二：成熟区域，便利生活相关卖点：交通便捷，快速直达市区，周边商网林立， 生活无忧。32 房策网 更多房地产资料免费下载32卖点延展：优越生活四大标准目标下的战略形象定位优越生活标准之三：独有超大开间相关卖点：超大客厅开间、宽敞的厨房，全市仅有。优越生活标准之思：个性化户型相关卖点：多样户型，设计
14、舒适、新颖、个性。33 房策网 更多房地产资料免费下载33策略总纲策略总纲卖点挖掘 全面展示 体验营销 集中资源，凸显综合优势集中资源，凸显综合优势 社区形象展示社区形象展示 强化差异，挖掘产品价值强化差异，挖掘产品价值 产品形象展示产品形象展示 高效推广，高效组织高效推广，高效组织 宣传推广及销售组织宣传推广及销售组织目标下的战略34 房策网 更多房地产资料免费下载34营销策略分解营销策略分解35 房策网 更多房地产资料免费下载35一、社区形象展示目标下的战略营销策略分解一高档豪宅社区36 房策网 更多房地产资料免费下载资资 源源 宽敞、通畅的道路；宽敞、通畅的道路； 绝无仅有的地理资源；绝无仅有的地理资源； 政府规划区域定位为高尚住宅区；政府规划区域定位为高尚住宅区； 目标下的战略营销策略分解一37 房策网 更多房地产资料免费下载社区价值挖掘与资源整合社区价值挖掘与资源整合示范样板间提前到位
