深圳绿茵丰和项目商业营销思路合作建议书

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1、森拓普企业顾问（深圳）有限公司 CentaPro International (Shenzhen) Limited商业营销思路合作建议书绿茵丰和项目Invest商業投資項目2005年4月CentaPro目錄一項目簡介二項目SWOT分析三、项目商业定位四銷售方式建議五项目合作建议 森拓普企业顾问（深圳）有限公司 CentaPro International (Shenzhen) LimitedCentaPro一、項目简介項目名稱 ：深圳润裕房地产开发有限公司 位置：南山区深南大道旁南山国土局与南山公安局旁 总商业面积：4862平方米 楼层 ： 局部三层，其余均为二层A栋 ： 1、2层商场B栋 ：

2、 1、2、3层商场C栋 ： 1、2层商场功能劃分 ： 目前項目功能劃分及設計方案尚未最終確，盡可能 按照合作要求方設計規劃 合作方式 ：銷售及租賃形式 售價及租金 ：面議CentaPro二、項目swot分析优势优势 ： 1. 优异的区位价值 v 开发商具有成熟的商业品牌经验 v 交通便利 v 项目三面临街展示面优越 v 本项目定位体量近两万，能满满足各 商家的要求劣势势： 1、 本区域不是成熟商圈，商业 市 场需要时间培育 2、本项目是社区性商业，商 业辐 射力有限机会： A、项目周边将建立较大的社区住宅群，将为以本项目带来人气 B、本项项目是高尚住宅，未来消费费群的具有较较高的消费费能力 C

3、、周邊業態比較單一，相對低檔落後，給予項目較大發展空間威胁胁： A、不处于深南大道两侧昭示性不强 B、周边具有体量相当的项目正处于开 发阶段，未知的商业格局将形成新的竞争 C、项目临边的老社区商业开业已久，本项目商业氛围需要一定时间培育三、項目商业定位CentaProCentaPro三、項目商业定位贴近街坊 & 服务社区方向：CentaPro依据：三大法则绝对保障三、項目商业定位CentaPro法则一 ：立足现有消费群体。 项目总商业体量最多4800，整体商业的辐射力 核心在周边居民。 项目片区为大型社区住宅区，具有自己的消费群 且拥有一定数量的已建好的社区居民，自己自足 型社区商业有较大生存

4、空间。三大法则CentaPro法则二：放眼未来消费群体。西部通道的开通，势必大大加强香港与南山的联西部通道的开通，势必大大加强香港与南山的联 系，片区商业将成为港人投资首选的口岸物业系，片区商业将成为港人投资首选的口岸物业。随着周边新兴住宅的开发，大批高收入人群的入随着周边新兴住宅的开发，大批高收入人群的入 住，超强的消费力将有力冲击现有商业业态。住，超强的消费力将有力冲击现有商业业态。三大法则三大法则法则三： 发展现有优势业态挖掘辐射范围广 适应片区发展之稀缺业态CentaPro三大法则CentaPro本商业3公里半径边沿商圈消费群1.5公里半径次商圈消费群0.5公里半径核心商圈消费群本项目

5、的核心商圈的消费群： u南山国土规划局、南山公安局等周边临近的公务员； u项目周边的居住居民、周边未来建成的高档住宅客户； u受项目特色商业吸引，由地铁或交通工具带来的消费群。项目消费客户群就是绝对保障CentaPro项目商业定位项目商业定位商业经营定位一楼 ：社区配套商业 二楼： 休闲配套商业 三楼： 健康配套商业 形象定位 具有和住宅想一致的、别具一格的特色项目商业业态规划细化项目商业业态规划细化楼层业种建议商家面积（）1F社区配套银行、干洗店、体育用品专卖 、英文 教育书店、 7+11、精品家居用品店等 等20002F休闲配套名典/雨花西餐厅、思妍丽美容中心等2000 3F健康配套中航、

6、金朝阳等健身会馆800CentaProCentaPro四、項目銷售方式建议CentaPro1、销销售策略：利 ：弊备备注：在项项目销销售方式的操作中，整层销层销售的价格与分区销销售的价格之间间，将会有10%-20%左右的浮动动。 u 项项目可行性操作模式利弊分析根据本项目的目标与策略分析，本项目的操作模式总体来看可分为分割销售、整层销售、整体销 售三种模式，三种模式各有利弊，具体如下：销销售模式利 弊整体销售资金回笼迅速 减少销售投入及后续管理问题 业态统 一 ，利于项目形象 销售价位较低 投资门 坎较高，客户面相对狭窄整层销售资金回笼迅速 减少销售投入及后续管理问题 销售价位适中 业态难 以

7、控制 投资门 坎较高，客户面相对狭窄分割销售 （产权式、带租约等）提高销售单价 降低投资门 坎 国家政策控制 后续管理问题 复杂CentaPro2、具体销销售方式：楼层层销销售模式具体销销售方式1Fu分割销售（产权式、带租约等） u或整层销售u3年或5年每年8%返租方式 u或整体销售、整层销售2Fu分割销售（产权式、带租约等） u整层销售或整体销售 u或只租不售u根据商家租赁年限每年8%返租方式 u或整体销售、整层销售项目操作模式建议 通过以上对三种模式的利弊分析，我司建议本项目采用兵分两路，两条腿走路的操作模式，一 方面，立即成立专组，通过CentaPro和中原强大的国内及海外客户资源，寻求

8、整层与整体销售的大 投资客；另一方面，同时成立项目小组，开展项目拆零销售的策划及推广筹备工作，两套方案齐头 并进，并限定一定期限，在规定期限如无法完成整层或整体销售，即可立即启动分割销售方案。CentaPro我司通过对项目的市场定位及发展商对资金回笼要求两个方面的综合考虑，特对项目营销策略提 出如下建议，具体方式如下：一、整体、整层销售策略 发挥中原庞大的客户资源网络，进行整层、整体销售，但目标客户相对较少，销售价位也会相对 较低。二、分割销售策略 1、招商先行 目前市场上拥有足够的投资热度，但投资保障还是中小投资者首要考虑的问题，因此先行引进主 力商家，增强置业投资者信心是销售的首要条件。2

9、、返租策略 国内法律对返租的宣传及操作上的规定，只要在宣传上回避返租的宣传字眼即可。在深圳的市场 竞争环境下，返租仍是保持项目的竞争力及吸引投资客的最有利手段，因此，灵活变通的返租销售是 项目成功的关键（例如融入回购等概念的反租模式等）。3、面积划分策略 以过往的销售经验，及最新销售情报来看，面积小、总价低的商铺易受到买家的追捧。综合以上三部分内容， 我司认为项目最理想的营销模式为整层或整体销售，但无法完成整层或整 体销售的情况下，我司建议采用先招商后销售的灵活返租模式，增大业主投资信心，降低投资门坎， 同时运用系统的推广手段，相信本项目完全能够取得良好销售业绩。3、具体销销售方式分析：Cen

10、taPro五、項目合作建议CentaProu独家招商代理u项目独家策划销售代理1、合作方式CentaPro（一）、第一阶段:前期策划及市场定位（策划顾问）u 零售市场分析u 零售商调查u 完成前期项目策划及市场定位2、CentaPro提供服务内容1、租金预测预测CentaPro 将协助业主为准买 家就以下考虑计 算投资回报 市场档次定位 楼层业态规 划 主要承租户、小承租户、食肆 及娱乐场 所等的承租能力，以 预测 准买家的租金回报率2、物业业定价 整个物业：一名买家（业 主需提供折让方案） 分层出售：二四名买家 建议售价及收益销销售方式效果第一步 软性推广确保交易程序的保密性 保留议价空间

11、增加代理替业主还价空间第二步 公开推广 及销售高曝光率及造势 缩短销售时间 促使有兴趣之买家与业主洽商及表 达意向（二）、第二阶段 （大宗交易 或独家销售代理)本行将制定一系列的销售推广策略，在最有利的条件下及最短时间内，通过CentaPro之销售网络，觅得最能符合要求的购买客户（或基金）。3、销售方式建议CentaProCentaPro4、銷售推廣流程协助完成买卖手续与业主厘定本项目盘销售条件设计推广单张及报纸广告交给业主及其律师审批与律师制订合同制作及派发推广单张及刊登广告处理销售建议书及接受查询协助业主选择合适买家 / 客户业主意见业主CentaPro（三）、第三阶段分割销售(独家招商代

12、理及独家销售代理)若然大宗交易在短期内无法成交，本行亦将为采取分割销售之方式进行销售准备。针对投 资市场所需之合适单位，本行将对项目进行合理的分割规划，并制定一系列的销售推广策 略，在最有利的价格下及最短时间内，完成项目的销售。市场调研， 了解周边情况项目分割规划内部认购期，利用营销网络寻找卖家公开发售时现场销售跟踪客户催客落订，签定买卖 合约客户信息及市场反映 销售前期销售阶段市场信息CentaProCentaPro第一阶段前期策划（策划顾问）：工作为期 个月，建议收费如下：基本顾问费合共人民币 元，于合同签订后即支付人民币 元，剩余款项分 个月支付，每月人民币 元，于每月首日支付。 第二阶

13、段大宗交易（独家销售代理）代理费用作为本物业的独家销售代理，CentaPro将尽力提供全面销售代理 服务，以及协助业主筹备及进行销售程序，因此在代理期间成功促成交易的单位 ，CentaPro会向业主收取等同于本物业售出价百分之贰(2%)作为代理费用。业 主须在签署物业正式买卖合约后，缴付上述代理费用给CentaPro。 需注意到，若本物业于独家代理期间透过另一间物业代理公司或业主自行售 出本物业，业主仍需向CentaPro支付本物业成交价百分之贰(2%)作为招标代理 费用。另外，CentaPro亦会保留权利向本物业的买家收取代理佣金。3、森拓普服务取费及服务期限第三阶段分割销售（独家招商及独家

14、销售代理） （一）、独家招商代理取费标准：1）、招商月费我司将在白金汉宫项目开展招商的过程中，每月向贵司收 取招商月费人民币 万元整，此费用将来在招商佣金 中冲抵。2）、招商佣金我司招商成功后，将向贵司收取相当于该商家租赁期平均 月租金一个月的租金（不含免租期）作为我司招商的佣金 报酬。 （二）、独家销售代理取费标准：按完成销售额的1.5%计提销售佣金。CentaProCentaPro森拓普企業顧問(深圳)有限公司CentaPro International (Shenzhen) LimitedMember of Centaline Group 中原集團成員聯繫地址深圳市羅湖區人民南路國貿大廈301室電話（755） 8221 1907傳真（755）8221 3365 以上数据仅供参考及以发展商最后确认为准提案完毕Thank You