物业工程维修管理方案

《物业工程维修管理方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程维修管理方案（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、工程维修管理方案提 纲 第一部分：项目的基本情况 第二部分：项目维修管理方案 第三部分：常态下维修部的思考 第一部分：项目的基本情况世府名邸项目位于洛南新区，洛阳新市委市政府东200米，项目占地面积7.5 ，总建筑面积19.8万，总户数为1054户（不含商业），分为三期开发。一期总建筑面积5.9万平方米，尚街商业设有1部商业3层扶梯。3个出入口。 地下停车与住宅共用，国际公馆位于项目整体的西南部，由2栋分别为20层 、15层的高层（小高层）建筑组成，维也纳住宅由1栋高层、2栋小高层组成 ，总户数116户 ，其中10#楼为电梯刷卡入户 ，一期暂定一个西入口，地下 车库三个（机动车库一个，非机动车

2、库两个）。市政基础设施配套基本完善 ，道路、绿化、 水系建设形成规模，市政供水、供电、供热设施也相继投 入使用。小区主干道为沥青路，其它道路为地砖或生态砖。小区变电值班室 设置在10#楼地下室。主配电箱设置在9#楼与H1楼地下室。一期燃气公司在 小区设置一个燃气调压柜，位置在9#楼东北角公厕北面。小区有地上和地下停车位，一期地下70个左右。小区供水泵站正在抓紧 施工中，热交换站预计在明年能够投入使用。小区建有一座人工湖，分为浅 水系和湖体，大部分是浅水系和亲水水系，大面积中心湖的水引用的整个新 区五支渠的水系，五支渠的水系是整体循环的，可以保证小区内水系的质量 。与第一大街水系相比，节约了大量

3、的用水费用，而且水系的维护也简便了 许多。小区照明设计功率16千瓦，公共用电电表33块（其中电梯18块 ，其他14块），一期设计了三个主配电箱，每个配电箱设计功率 为8.5千瓦。热交换站设计水泵共16台，水系设置9台，（未完成 施工，暂时无详细功率统计）。一期小区供水分为民用和商业 两种，自来水公司只对小区大表收费，小表费用由物业进行收 取。这样就存在着大表与小表之间的计量误差，物业公司就要 承担水损耗费用。小区部分电梯设备间设置在楼顶业主私家花 园内，就出现了设备检修问题。小区消防系统在地下车库设计 为自动喷淋装置，但在楼内部分消防管道和设施设置在户内， 又出现了不易维护和无法紧急事故处理等

4、一系列问题。小区现有维修人员4人，小区设置低压用电值班间、小区供水泵 站、热交换站三处需人员值班场所，如进入常态下24小时工 作值班状态，人员数量明显不足，满足不了小区日常养护、业 主报修和用水用电值班要求。所以一直要求工程对所有需值班 场所的设施设备进行改进，做到自动化程度高，可无人看守值 班，具有自动运行、自动报警功能的智能化设备，这样才能从 根本上解决人员不足的问题。 第二部分：项目维修管理方案 管理方案分为三个阶段 一、工程验房和入住验房阶段 二、装修审批和装修监管阶段 三、日常维护和业主报修阶段 工程验房和入住验房阶段 （1）工程上存在的一些问题处理通过前一段对工程的验收，发现工程上

5、 存在不同程度的质量瑕疵和工程通病，施 工进度较缓慢，返修不够及时，没有充裕 的时间进行再验房等问题。物业已要求工程部对以上问题做出合理 的措施和解释；对无法变更或没有合理的 整改措施的，工程部提前与物业、销售做 出工程上的统一说辞，以避免口径上的不 统一给物业带来的与业主不必要的矛盾。 总结发现的问题 并进行汇总因此要求我们在验房过程中一定要更细心，尽可能地发现问 题，不要感觉问题多，问题及时传递给售后。在交房过程中要多 问乙方人员物品和设施的用途及简单的维修方法，为我们以后常 态下的维修打好基础。在交房过程中一定要坦然自信，我们的产 品是一流的。我们要做的是尽可能地给业主介绍小区环境和房屋

6、 设施。在介绍过程中突出我们的特色，我们的礼仪，用真诚给业 主感觉我们是一家人，是给他们检查和反映问题的，为我们二次 收费工作提前铺路。对可以解释的问题尽量解释，不要轻易给业 主承诺自己都不确定的承诺，遇到解释不清的问题可交上级解释 ，不要因此而卡壳。在业主面前尽可能地展现我们是一支专业化 团队。下面是一个初验房流程：复复 验验 由售后部下单子限期修复由售后部下单子限期修复配合售后部对房屋的初验收配合售后部对房屋的初验收 (2)业主交房流程：和业主到房屋 内验收详细解释房屋 内设施及用途记录所发现的问题 认真填写验房表房屋出现问题报客服，客服 下单到售后复验通知业主二次 验房交房报客服，继续

7、返修复验问题未完全处理（3）、验房流程：向业主问好、介绍自己、帮业主 拿物品路上和业主聊并适当介绍小 区风景景试单元门钥匙并介绍门 机对讲试入户门钥匙并说明使用 方法和数量、门铃门镜主动介绍 房子特色有远至近验房、 不走回头路认真填写验房表双方签字 后和业主礼貌告别 二、装修审批和装修监管阶段1、 装修监管的目的在这个过程中我们说要面对的是业主和装修 公司。我们对业主施行以服务为主的原则； 对装修公司施行以管理为主，以服务为辅的 原则。首先让业主明白房屋的主体结构对他 本人是至关重要的，只直接影响房屋质量和 使用寿命的。处处为业主着想。对装修人员 一定要让他们明白我们是干什么的，职责是 什么。

8、要提醒装修人员注意施工安全和装修 时间。在业主和装修公司面前做到不卑不亢 ，语言规范。处处体现我们大物业、大品牌 的魅力。让业主和装修公司感受到我们是专 业团队。2、 人员工作安排：维修部人员设置4人，其中夜班一人，主要是负责加压泵房 设备正常运转和夜间业主报修。白班三人，加压泵房一人， 两人装修巡查，验收售后的返修的问题。3、装修审批和巡查：装修户申请装修范围中有拆改结构或墙体的，由维修部与 工程部沟通后进行审批。申请装修户自申请之日起前两周每 两日一次巡查，以后每周一次。空房每月一次。要求维修人 员认真填写巡查纪录表，并进行存档。流程图：装修巡查到整改期 限后复查客服部备案巡查记录发现不合

9、 格装修下发违章 通知单客服中心 处理/存档合格消项不合格 三、日常维护和业主报修阶段(1) 设施设备管理方案目的：保证设施设备的正常运行，降低物业成本，降低业主公摊 费用。措施：1、制定共用设施设备进行日常管理和维修养护情况，公共 巡查力度要加强，保证照明的完好率在98%以上。而且是 常态下最主要的一项工作。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运 行、检查、维修、保养等要有记录，定人定岗。建立完整 的电子台帐。3、 设施设备标识要齐全、规范，责任人要明确；操作维 护人员要严格执行设施设备操作规程及保养规范；按标识 进行操作，保证设施设备正常运行。4、共用设施设备定期巡查和巡查记录

10、，按照维 修范围进行分类，及时组织修复；属于大、中修 范围或者需要更新改造的，要及时编制维修资金 使用计划，要有维修资金安排的前瞻性。5、严格按照公用设施设备全年维养计划进行。全年维养计划6、人员配置：一期现有配置4名维修员，实行24 小时值班制，夜班一人主要负责泵房设施设备的 正常运转。白班三人，一人主要负责泵房设施设 备的正常运转和维修养护。二人负责小区公共设 施设备的巡查和维修养护。（2）、小区设施管理目标及措施由下列表格表示 序 号指标名称 指 标 测算依据 主要措施 1房屋完好 率 99 % 完好房建筑面积+ 基本完好房建筑面 积）/总建筑面积 建立经常性检查 制度；每半年进行 一次

11、全面分项检 修；严格装修管理 和日常管理，无人为损 坏事件。 2房屋零修 急修及时 率 10 0% 及时维 修次数/应 计报维 修次数 人力配备充足；岗位培训、服务意 识培训到位；技术人员有过硬的技 术水平；强化回访制度、考核制度 和奖罚 制度。 3道路完好 率及使用 率 98 % 完好道路总面积/ 规划道路总面积 严格公共设施管理养护制度，治安 管理员加强巡查和疏导；向住户宣 传有关法规，培养热爱 家园意识， 合理使用道路；及时整改修补损 坏 路面。 4化粪池、 雨、污水 井完好率 98 % 完好化粪池、雨、 污水井数量/化粪 池、雨、污水井总 数量 化粪池每半年清理一次；雨水井、 污水井每

12、一年全面检修一次；每日 记录检查 情况。 5排水管、 明暗沟完 好率 97 % 完好排水管、明暗 沟长度/排水管、 明暗沟总长 度 每日记录检查 情况，发现问题 立即 设计 施工方案，疏通处理；每半年 进行一次全面检修。 6照明灯及 疏散灯完 好率 97% 完好照明灯疏散灯 数量/照明灯、疏 散灯总数量 每日记录检查 情况及时更换检 修 ；每月全面检查检 修一次； 7停车场 、 单车 棚完 好率 98% 完好的设备设 施/ 停车场设 施设备 依规划使用停车场 地；停车场设 施设备 正常运行，技术人员检 修 ，确保安全有效；停车场 疏导有 序，无占用消防通道，无阻碍交通 。 8公共文体 休息设施

13、 、园林小 品雕塑完 好率 95% 完好公共文体、休 息设施/公共文体 、休息设施总计 有详细 管理养护计 划； 9大型及重 要机电设 备完好率 99% 完好的大型及重要 机电设备 /大型及 重要亟待能设备 总计 建立严格的设备 管理及日常运行 操作规程；重要设备责 任到人； 认真进行日运行记录 和检查 ；每 月进行一次保养，每半年进行一 次大保；加强技术人员专业 技能 培训，减少安全隐患。 1 0维修工程 质量合格 率 100 % 维修合格工程项 次/维修工程项次 建立合理有效的工作质量监督机 制和回访制度；拥有一批有较高 技术水准的维修队伍。 （3）业 主 报 修 管 理 方 法 1.目的

14、： 及时维修使物业增值保值。提高业主对物业的认知度 2.适用范围： 业主的室内保修、有偿服务，房屋本体公共设施的日常维 修养护。 3.内容： 3.1 保修 3.1.1保修原则：物业公司组织，建筑施工单位维修，维修 费用从建筑施工单位保修（保证金）中支付。 3.1.2保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均 属保修内容，但由业主在使用、装修过程中自己造成的损 坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范围 。 3.1.3保修期限：与开发建设单位交接验收之日起一年之内 ，个别项目保修期超过一年的按有关规定执行。 3.1.4在保修期内发现问题，由物业公司督促施工单位3天之 内维修好，如不能

15、及时保修，物业公司按保修协议（规定 ）进行处理，如发现重大质量问题要及时上报集团公司领 导。 3.1.5通知施工单位的保修要填写返修通知单，物业公司代 为保修的要填派工单,派工单备注栏注明代为保修 。3.2.1程序： 业主申请 维修登记 派工上门维修（准备工具 出示工作牌 现场查看 向业主报价 维修） 业主验收 征求业主意见 物业公司收费 由业主向物业公司客户服务部申请；填写派工单由客服 部转到维修部。 或由夜班值班人员填写“维修登记表”，上门维修。次日由客 服部补写“维修单”；交与业主签字认可。 技工人员带上“维修单”，并准备好维修工具上门维修，首先 应向业主出示工作牌，使用上门维修的礼貌用

16、语，查看现场 后，根据室内维修服务收费标准向业主报价，经业主同 意后进行维修。 维修过程中必须遵守操作规程，注意安全。 维修完毕后，清业主验收，对于业主不满意之处应尽力改善 ，验收后，请业主在派工单上写下意见，并签名。 业主原则上不直接向维修工交费，维修费可随同管理费一起 在银行划款或到物业公司收费处交付。 派工单一式三份，维修部、业主、物业公司收费处各保 留一份。 3.2.2维修原则：业主自愿、收费合理、满足要求。 4. 室内维修服务标准 4.1 服务质量满意率为100%：尽量第一次维修合格率达100% ，对不满意的尽快组织二次维修，达到业户满意。 4.2 服务态度：热情、礼貌、举止、言谈得体。 4.3 所提供的材料100%合格。 4.4 预约维修时间：接到维修申请后无特殊情况，小区20分钟 到达；（如暂时没有维修人员应向业主解释，另约时间。） 4.5 维修