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1、 研究思路项目解析发展机会市场扫描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位区域分布设施资源项目四至地块现状综合评价项目解析区域分布p太湖广场将成为无锡市区高层建筑最密集、城市功能最完备、布局规划最严格的区域，成为城市新的高地；p项目北侧为无锡老城区，距离约4公里；项目属于无锡南长区，位于太湖广场板块，北侧靠近无锡商业中心区，南侧为 无锡新区，属于无锡市中心区域；项目解析设施资源项目对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；p太湖广场规划面积32万平方米，东临清扬路、西接运河东路，北抵永和路，南至图书馆一带。p整个广场被太湖大道分割成南、北广场，经下沉式地下人行景观通道相通。p景观
2、通道则是整个广场的南北轴线，其中心为直径280米的圆形广场，成为整个广场中心。项目解析项目四至p项目南侧紧邻永和路，西接凯宾斯基大饭店（凯燕环球中心），东临人大办公区，北靠规划建设的建乐路；p项目南侧为太湖广场，具有良好的景观资源；p项目临近的永乐路人流较少，环境较为安静；项目正对无锡太湖广场，具有较好的景观资源，项目周边道路通 达性较好，至老商业区较为便利；项目解析地块现状项目地块内部平整，无特殊资源；p项目地块平整；p项目地块较为方正；p地块无特殊资源；项目解析项目规划燕莎商务广场用地面积25971建筑面积250331A栋公寓建筑面积82627A栋办公建筑面积45482B栋公寓建筑面积46
3、813商业建筑面积42503地下建筑面积32906容积率8.37绿地率25%建筑密度31%项目解析地块资源综合评价城市资源规模上设施资源地块资源 项目属于太湖广场板块，北侧邻近无锡老商业中心 区，项目所在属于无锡市中心区域； 项目距无锡老商业中心约4公里； 城市综合体建筑，包括商业、写字楼、酒店式公寓、 住宅，容积率为8.37； 项目规划用地面积25971 ，建筑面积250331 ； A栋公寓层高70F，B栋公寓33层； 项目对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场， 有较好的环境 资源； 项目地块目前已拆迁完毕，地块平整； 地块内部无特殊资源； 项目地块呈正方型研究思路项目解析发展机会市场扫
4、描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位宏观概况区域规划发展机会宏观经济单位：亿元2008年无锡GDP总量为4149.9亿元，环比2007年仅增长7.57%，增幅明显放缓，预计09 年也将继续保持此走势，经济总量小幅增长；发展机会宏观经济单位：元从2001年开始无锡城镇居民人均收入呈现波动上扬走势，近几年增幅明显少；发展机会区域规划p未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合发展区；东侧主要是以居住为主。展览、办公、酒店、行政文化、办公、商业休闲、商 业为特色
5、 的办公居 住混合发 展区居住区无锡市中心城区控制性详细规划明确将太湖广场定位为商务文化核 心区，两大市级中心之一发展机会区域规划p太湖广场及周边区域将建成各类商务商业项目150万平米、现代高档住宅150万平米。区域将汇集6家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋，大多为写字楼业态。房地产E网发展机会分析发展机会分析框架宏观经济增长大势下，对本项目是机会还是风险？区域规划是否对本项目构成利好，区域供应对
6、本项目未来发展前景如何？p宏观经济良好势 头将进一步推动无 锡高端住宅发展；p区域规划及发展 使项目具备了发展 高端物业的契机；研究思路项目解析发展机会市场扫描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位高端住宅界定 高端住宅分布 高端住宅分析 写字楼分布 写字楼个案分析高端住宅界定地段、景观、品质p具有稀缺及未来发展地段p具有不可替代的景观条件p具有高端豪宅高标准品质我们根据高端豪宅主要特征来界定无锡目前的豪宅项目，主要集中在无锡中山路商圈、太湖广场、蠡湖区域；高端住宅分布万科金域蓝湾 均价10000元/ 蠡湖一号 高层、洋房均价11000元/ 别墅16000-18000元/ 红豆国际广场 均价18
7、800元/ （精装）时代国际公寓 均价9500元/ （毛坯）朗诗未来之家2期 均价12000元/ （精装）茂业豪园 均价10000元/ 世贸公寓 均价14000元/ （精装）城尚城 均价10000元/ （精修）本案 太湖广场区域城区中心区域蠡湖区域项项目地段开盘时间盘时间主力面积积价格 元/装修已推 套数去化红豆国际城区中心2008.657-6318800精装72833.5%城尚城城区中心2007.12140-18010000精装20863.5%金域蓝湾太湖广场2008.990-15810000精装59472.1%未来之家太湖广场2008.890-14012000精装98083.3%时代国际太
8、湖广场2008.1250-909500毛坯132623.6%世贸公寓太湖广场2008.6228-35814000精装48720.3%茂业豪园太湖广场2007.12113-15710000毛坯50168.7%蠡湖一号蠡湖区域2008.672-158 203-30611000毛坯/高端住宅分析房地产E网高端住宅分析红豆国际项目概况红豆国际广场位置中山路商圈占地面积15200建筑面积136807容积率9绿化率20%开盘时间2008.6去化33.5%价格18800元/开发商红豆置业物业公司世邦魏理仕物业费公寓5.5元/平/月， 办公18元/平/月高端住宅分析红豆国际产品特征产品类型豪装公寓、甲级办公、
9、 购物中心面积区间57-63、110-140 、 140-280产品特色p5A智能系统（一卡通、视频监控、可视对讲、消防报警、空调系统）；p国际品牌精装（大金、凯乐玛、高仪、阿尔伯特、杜拉维特）p顶级制定式豪宅；高端住宅分析红豆国际卖点p中山路成熟商业地段；p248米中山路地表建筑；p360度景观视野；p品牌物业管理；p数十种国际品牌；市中心大体量综合体；p3年包租，回报率8%/年；p3年后无理由退房；p顶级制定式豪宅；p以小户型产品为主；高端住宅分析常工 城尚城项目概况常工 城尚城位置城区中心占地面积44560建筑面积140000容积率2.42绿化率42%开盘时间2007.12去化63.5%
10、价格10000元/开发商江苏常工房地产物业公司上海保利物业物业费1.85元/高端住宅分析常工 城尚城产品特征产品类型高档住宅面积区间140-180产品特色p南北通透，全部明间；p南向空中花园；p主卧配备独立卫生间及衣帽间；p双卫生间设计p精装修交付p3A级住宅性能认定p保温面砖p塑钢中空LOW节能窗房地产E网高端住宅分析城尚城卖点p市中心为数不多的高端住宅项目；p户型设计合理实用，空中花园配赠；p生态园林景观规划；p酒店式豪华大堂设计；p主题会所配套设施；高端住宅分析金域蓝湾项目概况万科 金域蓝蓝湾位置太湖广场占地面积154468建筑面积540298容积率2.5绿化率48%开盘时间2008.9
11、去化72.1%价格10000元/开发商无锡万胜房地产物业公司万科物业物业费2.5元/月/高端住宅分析金域蓝湾产品特征产品类型高档住宅面积区间90 、122、158 产品特色p南北通透，全部明间；pL型厨房设计p客厅、卧室、厨房全南向；p干湿，动静分离；p低区石材，高区真石漆；p外挂精装大堂；p中央集中景观；高端住宅分析金域蓝湾卖点p新古典主义的建筑风格p万科高标准物业服务；p万科品牌效应；p坐拥无锡梁溪河与京杭大运河两条河流的风光；p产品户型设计合理；高端住宅分析朗诗 未来之家项目概况朗诗诗未来之家位置太湖广场占地面积60000建筑面积150000容积率2.50绿化率50%开盘时间2008.8
12、去化83.3%价格12000元/开发商朗诗置业物业公司朗诗物业物业费2.3元/月/高端住宅分析朗诗未来之家产品特征产品类型高档住宅面积区间90 、140产品特色p地源热泵技术系统；p混凝土顶棚辐射制冷制热系统；p“绝缘”外墙系统；p女儿墙、屋顶及地下保温系统；p“严密”外窗系统；p外遮阳系统；p同层排水系统；p隔音降噪系统；p24小时持续置换新风系统；p太阳能集中热水系统；高端住宅分析朗诗未来之家卖点p健康科技住宅，利用地源热泵系统、新风系统等生态措施；p恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，实现不用空调冬暖夏凉的舒适人居；p靠近无锡中央商务区；高端住宅分析时代国际公寓项目概况时时代国际际公寓位置太湖
13、广场占地面积20000建筑面积170000容积率6.5绿化率32%开盘时间2008.12去化23.6%价格9500元/开发商江苏南城置业物业公司深圳长城物业物业费3.5元/月/高端住宅分析时代国际公寓产品特征产品类型酒店式公寓、写字楼面积区间50-100产品特色p科技建材（加气混凝土砌砖、LOW-E中空隔热玻璃幕墙、外墙挤塑保温板）；p智能系统；p可提供菜单式装修；高端住宅分析时代国际公寓卖点p位于太湖广场商务区域；p菜单式装修公寓；p含星级酒店和泳池；p50-100 小户型设计；高端住宅分析世贸公寓项目概况世贸公寓位置太湖广场占地面积55568建筑面积300000容积率4.55绿化率41.7
14、%开盘时间2008.6去化20.3%价格14000元/开发商无锡世界贸易中心 有限公司 物业公司未定房地产E网高端住宅分析世贸公寓产品特征产品类型公寓、世贸大饭店、5A写字楼、商业面积区间161-205、228-358 产品特色p地标特色的城市综合体；p星级酒店标准装修大堂，5米层高；p干挂石材；p室内恒温泳池；p24小时中央热水；p亲子中心；p国际一线品牌设施；p酒店式管理服务；高端住宅分析世贸公寓卖点p太湖广场地标性建筑；p产品具有较高的配置；p品牌团队的打造；高端住宅分析茂业豪园项目概况茂业豪园位置太湖广场占地面积11000建筑面积71400容积率6.5绿化率25%开盘时间2007.12
15、去化68.7%价格10000元/开发商茂业置业物业公司深圳崇德物业高端住宅分析茂业豪园产品特征产品类型公寓、五星级酒店、5A写字楼、商业面积区间113-157、183 产品特色p8米面宽客厅；p入户花园；p6米挑高大堂；高端住宅分析茂业豪园卖点p太湖广场首家大型综合体项目；p目前已现房销售；p大面宽户型设计；高端住宅分析蠡湖一号项目概况蠡湖一号位置蠡湖区域占地面积453700建筑面积710000容积率1.21绿化率47%开盘时间2008.6价格高层、洋房 11000元/ 别墅 16000-18000元/ 开发商阳光置业高端住宅分析蠡湖一号产品特征产品类型高层住宅、花园洋房、联排别墅面积区间72-158、203-306产品特色p法兰西风情p高层270度景观窗；p高层配备工人房；p步入式衣帽间；p主卧书房双套间；p8000平特色风情内街；p会所内游泳池、雪茄吧等配套；p中轴水系主题景观；高端住宅分析蠡湖一号卖点p靠近丽湖自然水域景观区；p周边交通便利；p产品户型多样化；p楼间距28米；p高层7楼以上可看蠡湖；p每个别墅门前均有水系；高端住宅产品汇总 项目产品细节红豆国际5A智能系统、国际品牌精装、顶级制定式豪宅城尚城精装修、3A级住宅性能认定、保温面砖、塑钢中空LOW节能窗金域蓝湾低区石材，高区真石漆、外挂精装大堂、中央集中景观未来之家恒温、
