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1、名城世家房地产估价名城世家房地产估价指导教师指导教师 : : 付光辉付光辉 答答 辩辩 人人: : 专专 业业: : 工程管理工程管理*房地产估价房地产估价是指专业房地产估价人 员根据估价目的，遵循估价原则，按照 估价程序，选用适宜的估价方法，并在 对影响估价对象价格的因素进行综合分 析的基础上，对估价对象在估价时点的 客观合理价格或价值进行测算和判定的 活动。Date研究背景2012年南京房地产市场正在经历着种 种考验，但作为二线城市，目前南京的房 地产市场以刚性及改善性需求为主，投资 投机行为较少；随着政策的细化，市场的 观望气氛一步步浓厚，四月份不少不少楼 盘低于预期价格开盘加推，五月份
2、很多开 发商也开始以优惠和打折等多种促销活动 吸引客户。南京的整体房价在年初虽有一 定的回落，但从四月份开始成交量在放大 ，部分楼盘价格小幅反弹，目前南京的房 地产市场正经受着各方面因素的考验。Date项目简介金浦名城世家位于雨花台区凤台南路东南侧，地铁安德 门站与小行站之间小行里道路 的北侧，小行里198号片区。 规划用地面积约为9.57万平方米，实际出让建设 用地面积约为6.21万平方米，总建筑面积9.08万 平方米，其中地上建筑面积约为5.96万平方米， 地下建筑面积约3.12万平方米，容积率2.0，绿 化率35.37% 。 Date估价程序u1. 获取估价业务 u2. 明确估价基本事项
3、 u3. 拟订估价作业方案 u4. 搜集资料 u5. 实地查勘 u6. 应用方法测算 u7. 确定结果 u8. 撰写估价报告 u9. 审核、出具报告 u10.报告资料归档Date估价原则1.独立、客观、公正原则2.合法原则3.最高最佳使用原则4.替代原则5.估价时点原则Date估价方法u估价方法：市场比较法 u市场比较法是将估价对象与同一供需圈内近 期发生交易的类似房地产进行比较，修正得到房 地产价值的一种方法。 u交易情况修正后的正常价格=可比实例价格 交易情况修正系数 u交易情况修正=正常情况/可比实例情况指数 =100/x u以正常情况为基准，交易价格较正常价格为 低，则可比实例指数小于
4、100，反之则大于100。 u区域因素修正系数待估对象区域因素条件 指数可比实例区域因素条件指数Date估计方法u估价方法：收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后 将其转换为价值，以此来求取价对象价值 的方法。 u适用对象 ：有收益或有潜在收益的房地 产。 u运用公式：Date备注央行决定自2012年6月8日起降息。 金融机构一年期存款基准利率下调0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点。 由于本次估价时点为 2012年6月1日，故文中收益法沿用未下 调的利率。Date致谢u大学四年的学习生活即将结束。在此我 要感谢所有曾经教导过我的老师和关心过 我的同学，他们在我成长过程中给予了我 很大的帮助。本文能够顺利完成，要特别 感谢我的导师付光辉老师的指导，感谢今 天各位答辩老师对我的指正。 u最后向所有关心和帮助过我的人表示真 心的感谢。Date*
