淮安金鑫国际广场营销策划思路

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1、淮安金鑫国际广场 营销策划思路 淮安市场项目定位营销规划后期运营专业服务淮安市场客户认知竞争认知城市认知市场认知区域认知项目认知淮阴区清河区 开发区 清浦区楚州区洪 泽 淮安位于长三角经济圈和淮海经济圈交汇处，是苏北腹地 重要中心城市。盱 眙 淮安市 洪 泽 涟 水 金 湖 数据来源：淮安市统计局 淮安地处苏北平原中部， 距离位于南部的南京市200 公里，北邻连云港和徐州市 ； 淮安市土地面积10072平 方公里，辖5个区和4个县 ； 2009年末全市户籍人口 534.16万人，常住人口 481.49万人，其中市区人 口110万； 淮安是新兴的工业基地， 已形成以机械、化工、纺织 、冶金、烟草

2、为支柱的地方 工业体系； 淮安是全国农副产品产加 销基地，优质粮油、蔬菜、 水产、生猪、畜禽、林果是 其六大主导产业。城市地位淮扬之地，人文厚实，历史悠久的文化娱乐名城淮安位于全国的南北交界处，是个有两千多年历史的 文化人文古城 全国四大菜系淮阳菜的主要发源地 出现过韩信、吴承恩、周恩来等一大批历史名人 拥有丰富的旅游资源文化名城名人故里美食之乡运河之都周恩来故居淮安是一个有历史文化底蕴的城市，有强大的吸收外来文化的能力和传统。淮安 历史上是文化娱乐之都，能够很快的接受外部影响。吴承恩府城市标签海陆空一体化发展新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、 成都等超大型城市，连接腹地和沿海（目前 主要班

3、次是到全国北部及周边，与长三角其 它城市联系有待加强）是苏北和江苏的公路交通枢纽。境内有盐 淮、宁连与周边城市相连，京沪高速从东南 侧穿过淮安涟水机场一期将于2010年10月同航， 将开通至上海、北京、广州、程度、深圳、 青岛等城市航线。与连云港共建共用的港口使淮安成为苏北 第一个“无水港”。外部交通城市干道发达 市区居民主要以电动车自助和公交车出行。 东北向北京路、黄河路、健康路、淮海路、水渡口大道、解放路、延安路为城市主要干道；南北向西安路、北京路、淮海路、承德路、南昌路、翔宇大道为城市主要干道。内部交通交通格局新长铁路京沪高速宁连高速徐淮盐高速宁宿徐高速到徐州观音机场250公里到连云港港

4、口及机场180公里到上海虹桥机场392公里到南京禄口机场238公里淮安 到盐城到北京淮安民航机场宁淮高速淮宁铁路淮宿铁路淮扬铁路淮安已形成以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举 的立体化大交通网络，是江苏乃至长三角地区的交通枢纽之 一。城 市生产总值产总值 (亿亿元)人均生产产 总值总值 (元 ）固定资产资产 投资资（亿亿 元）房地产产投 资资（亿亿 元）居民人均可 支配收入（ 元）消费费品零 售总额总额 （ 亿亿元） 苏苏 州7400848102967.35724.34263201846.3无 锡锡4992811512387.56463.37250271651.37南 京42305529

5、02668.03595.68255041961.58南 通2873402311802.38200.79194691086.11 淮 安103 020 88 3745. 5818 2.1 5156 4639 9.8 9连连 云 港941211441000.1110.8116958369.53宿 迁826.8513994740.34117.3612230234.6经济处于苏北各城市中等水平，基点较低，但GDP保持两 位数高增长，发展势头平稳，未来发展空间较大。经济地位AAGR:13.2%城市GDP总量增幅高于全国的平均涨幅，呈现了不错的 发展势头，但经济总量不到江苏排名第一的苏州七分之 一，目前基

6、点较低。江苏省各城市GDP排名数据来源：淮安市统计局网站三产 业比200 5年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年 第一 产业21. 0%19. 0%17. 1%16. 1%15. 2%14. 1% 第二 产业45. 5%46. 9%48. 1%47. 6%48. 3%48. 1% 第三 产业33. 5%34. 1%34. 8%36. 3%36. 5%37. 8% 淮安市重工业主要分布在西部的工业 区，机械制造业及新兴高新技术产业 主要分布在东部的经济开发区。 淮安第二、三产业的比重稳步上升， 第二产业以国有制造业（卷烟、发电 厂等）、私营加工制造业为主，第三

7、 产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务 业比重较大； 第二产业中，主导产业为卷烟制造、 金属冶炼、化学制造、电器机械制造 ；近年富士康、台玻等台资的“入淮 ”，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆 山之后的国内第四大台资高地。 私、个体企业从业人员结构以私营企 业为主，占比近七成，但总体来看， 金融、证券等产业相对落后，白领阶 层缺失明显。淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和服务业为主 体的区域中心城市。产业结构第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私 营业主等群体，逐渐成为城市人口的主要组成部分。数据来源：淮安市统计局网站城市人口增长迅速，已成为超百万的“苏北大城”，随着大 规模企业

8、的入驻，促使房地产市场“刚需”上升。 2010年年底，我市户籍人口是5387426人，与人口普查 结果相差的58.7万人，是淮安净流出人口。淮安是劳动 力输出大市，近年来人口流出速度虽然有所放缓，但扣 除流入人口，常年在外的人口还是有近59万人。 人口规划：近期到2015年中心城区城市人口150万人； 到2020年中心城区城市人口180万人；远期2030年中心 城区城市人口240万人。 年份2004200 52006 2007 2008 2009 2010户户籍人 口（万 人）524. 06527. 8532. 8534536. 9534. 2538同比增 长长（% ）0.80.710.90.

9、230.5-0.510.7淮安市2004-2010年户籍人口及增长率 人口结构数据来源：淮安市统计局网站淮安城市结构特点“一个高速圈，两大组团，三条轴线、四 水穿城”，本项目所在区域处于主城区组团，拥有良好的发 展潜力。市政府城市河流重要街道徐淮盐高速盐 河重要轴线节点主城区组团 古城组团 里 运 河古 黄 河京杭大运河京沪高速宁连高速市政府城市河流重要街道徐淮盐高速盐 河重要轴线节点主城区组团 古城组团 里 运 河古 黄 河京杭大运河京沪高速宁连高速 一个高速圈: 包括环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组 成的高速公路圈；两大组团： 指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团， 组团以生

10、态绿地相连;三条轴线： 工业产业轴：沿新长铁路、宁连公路沿线分布淮阴 工业园、经济开发区、楚州工业园，对应京沪三个出 口； 文化商务轴：沿翔宇大道分布市中心区、淮阴中心 区、楚州中区构成城市商务轴线； 生活休闲轴：古运河及大运河沿线，分布居住区、 生态空间、高教园区、文化中心、体育中心、楚州历 史文化集中区等改善人居、体现城市特色区域；四水穿城： 指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河；城市结构南连东扩城市 核心区高档住宅区公共服务区高档住宅区工 业 区 清浦区与开发区分别位于淮安城市发展战略“东扩 南连”的东线与南端，是城市未来发展重点区域。 清浦区既是淮安市的核心老城区，又是正在建设之

11、中的新城区，既具有相对成熟的生活配套，又拥有较 佳的居住环境。 开发区“淮安现代化新型城区”的高起点规划战略 ，成为淮安未来发展引擎，目前西片区为住宅、公共 服务区，东片区为工业集中区。淮安中心城区“东扩南连”，项目所处的开发区是“淮安现代 化新型城区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎发展规划本 案图片来源：淮安市规划局网站楼市政策淮安房地产政策主要是对国家政策采取跟随态度，在“限 贷”等方面严格执行时间时间来源政策名称主要内容 1月20 日中国人 民银行上调存款 准备金率 0.5百分 点从2011年1月20日起，上调 存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。1月26 日国务院

12、新“国八条 ”进一步落实地方政府责任； 加大保障性安居工程建设力 度；调整完善相关税收政策 ，加强税收征管；强化差别 化住房信贷政策；严格住房 用地供应管理；合理引导住 房需求；落实住房保障和稳 定房价工作的约谈问责 机制 ；坚持和强化舆论引导。 1月28 日财政部二手房交 易税按全 额征收个人将购买不足5年的住房 对外销售的，将全额征收营 业税。 2月9 日中国人 民银行上调金融 机构人民 币存贷款 基准利率自2011年2月9日起上调金融 机构人民币存贷款基准利率 。金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分 点，其他各档次存贷款基准 利率相应调整 2月24 日中国人 民银行上调存

13、款 准备金率上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5个百分点。 3月25 日中国人 民银行上调存款 准备金率上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5个百分点。 4月6 日中国人 民银行上调存贷 款基准利 率（加息 ）自2011年4月6日起上调金融 机构人民币存贷款基准利率 。金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分 点，其他各档次存贷款基准 利率相应调整。 4月21 日中国人 民银行上调存款 准备金率从2011年4月21日起，上调 存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点 5月12 日中国人 民银行上调存款 准备金率从2011年5月18日起，上调 存款类金融机构人民

14、币存款 准备金率0.5个百分点政策回顾2011年房地产政策主要在“限购、价格控制、信贷、税收、保障房、政策执行、加 息”等方面细化调整，其中以新“国八条”最为严厉。一套房首付30%，二套房首付60%，三套以上全额付款不限购淮安本地政策产业发展带动淮安经济发展以及城市地位的转变，城市规划带动了置业 方向的转变，项目所处开发区未来发展潜力不容小觑。城市 规划经济 发展城市 角色淮安定位为长三角北部重要中心城市，城市发展已经融入长三角范围内， 形成依托外来资本和本地产业创新的双轮驱动产业发展的模式，城市发展 引来绝佳机遇。但相对发达城市而言，整体经济仍处于起步阶段，城市聚 集能力依然有限。GDP的迅

15、速增长及产业结构的不断优化，催生产业人口及私营业主的大 量出现，中心城区的外向型及城市购买力不断增强，为房地产业发展提 供良好契机，但城镇居民收入仍处于较低水平，限制了高端房产项目的 消费能力。淮安中心城区“东扩南连”，项目所处的开发区是“淮安现代化新型城 区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎总 结客户认知竞争认知城市认知市场认知区域认知项目认知市场认知住宅市场商业市场原 淮 阴 县原 淮 安 市中 心淮 阴 区楚州区中 心开发区淮 阴 区楚州区中 心开发区2002年以前中心区域面积非常小，基本以淮 安路广场为中心发展，区域间缺 乏联动，房地产发展缓慢，主要 在清河区中心周边2公里范围内

16、。 2002-2008年城市扩容速度加快，周边区域启动发展 ，三淮一体战略实施，清河区首先发展 ，带动淮阴、清浦、开发区、楚州。房 地产进入快速发展阶段，向清河区周边 扩散。开发区、清浦区成为市场热点。2008年以后三淮一体战略实现的关键节点，大力推 进城市“东扩南移”节奏，促使城市中 心向东南方向转移，真正实现淮阴、主 城区（清河、清浦、开发区）、楚州区 三区的区域联动。房地产随城市中心的 转移继续向开发区东部、清浦区南部发 展，从而与楚州板块无缝连接。2008以后， “三淮一体”战略进入实施阶段，区域间的联 动性将进一步增强，为项目的发展提供了良好的契机。城市发展中心将进一步向东南方向转移，为真正形成“三淮 一体”的格局，为项目的发展提供了良好契机。发展历程房地产行业经历2008年的 冷淡后，基本完成在开发 区的重点布局。未来随着 城市发展进一步向东、向 南扩张，城市区域间的联 动性将进一步加强