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1、【首府】项目精装建议与精装细节研究专题1 1、精装修优势明显、精装修优势明显 A A、精装给消费者带来切实的入住便捷，省去装修的一系列麻烦。、精装给消费者带来切实的入住便捷，省去装修的一系列麻烦。 B B、精装可以给、精装可以给甲方实现合理避税、降税甲方实现合理避税、降税。 C C、在市场低迷期可以形成、在市场低迷期可以形成“超值超值”的性价比优势，在市场上升期可的性价比优势，在市场上升期可 以获得更多利润空间。以获得更多利润空间。前言： 为什么众多发展商都在做精装，如万科、华润、中 海等都在把精装产品形成公司重要的发展战略？2 2、精装修可能存在的问题、精装修可能存在的问题 A A、精装对于
2、、精装对于甲方的综合管理运营提出非常高的要求甲方的综合管理运营提出非常高的要求，涉及到装修设，涉及到装修设 计、成本控制、成本变量、施工组织、工程质量等，例如华润从计、成本控制、成本变量、施工组织、工程质量等，例如华润从 定下做精装战略，到最后实施，时间长达一年半。定下做精装战略，到最后实施，时间长达一年半。 B B、虽然可以通过家具饰品等变化形成不同风格，但确实存在个性化、虽然可以通过家具饰品等变化形成不同风格，但确实存在个性化 不足，消费者众口难调的问题。不足，消费者众口难调的问题。PART3：精装细节考鉴PART2：项目精装建议1 1、本项目精装修建议、本项目精装修建议2 2、装修标准及
3、配置建议、装修标准及配置建议3 3、精装物业运作要点建议、精装物业运作要点建议PART1：一线城市精装案例分析综合目前全国一二线城市及各大品牌开发商的精装产品分析，其精装产品大多可分为以下几种类型：n 实用型精装修；n 品质型精装修；n 经济型精装修；n 高端系精装修；n 商务型精装修。我们将通过对以上五类型精装产品的装修特点、产品配置标准、适用项目及客户选择进行综合分析，以为本项目精装修提供参考。实用型精装修特点注重装修的功能布局、空间利用和细节设计，充 分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量。项目宣传装修标准（元/平米）实际装修成本（元/平米）万科金色领域1500-1800900-1
4、000万科金润华府1500-1800900-1000万科海悦汇城1500-1800900-1000 代表项目： 装修卖点：重点突出设计的功能性，对业主后期功能使用上的人性化设计；而并非简单的以用材品牌为首要卖点。功能布局 装修配置品牌收纳系统玄关系统设计鞋柜、置物台、外衣收纳空间等，可以满足家庭各位成员的不同需求；衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板史丹利厨房系统玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工学与功能流线打造的厨房操作功能分区、结合本地人生活习惯的橱柜功能设计以及电路设计摩恩、方太、西蒙卫浴系统安装了T4 暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆
5、下柜、采用R5圆角设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形地漏乐家、摩恩厅房系统乳胶漆、强化地板、地砖处理，对电源插座、电视管线、自由备餐柜都做了人性化设计，为后期使用提供了相当的便利北美风情、东鹏、马可波罗设备系统智能安防系统，其中包括有红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等/实用系注重装修的功能布局、空间利用和细节设计， 充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量。 装修标准及配置：实用系精装房项目的装修标准成本主要集中在 900-1000元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，都是集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。实用型精装
6、修品质系以龙湖、华润、雅居乐等品牌开发商为主，装 修比较注重细节的考究， 选用建材品牌都有较高的口碑。项目宣传装修标准（元/平米）实际装修成本（元/平米）华润凤凰城1800-20001100左右华润二十四城1800-20001100左右雅居乐国际花园1800-20001000左右 代表项目： 装修卖点：品质系精装房项目的卖点突出装修的设计感和细节的考究，凸显品质感，部分项目赠送定制家具和品牌家电。品质型精装修功能布局 装修配置品牌收纳系统一体式多功能玄关柜、卫浴柜、整体式橱柜励致、欧派厨房系统布局按照洗切炒操作流线进行优化，操作台面设置前后挡水，吊柜、拉篮、抽屉柜、微波炉专用隔间，不锈钢挡油板
7、摩恩、倍特、方太、欧派卫浴系统地柜、人造大理石台面、前后挡水、防尘角，排水管后置，腾出前部放置空间放置物件；镜柜满贴清镜，三面分割，三层隔板，收纳物品科勒、欧派、德贝、TOTO厅房系统乳胶漆、地砖、电视墙、石膏板吊边顶+石膏线条马可波罗、兴辉、西门子设备系统空调（一个柜机，3 个挂机）格力 装修标准及配置：装修标准实际成本一般都在1000-1100元/平米，基础装修采用品牌建材。品质系以龙湖、华润、雅居乐等品牌开发商为主，装 修比较注重细节的考究， 选用建材品牌都有较高的口碑。品质型精装修经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置， 标准化管理，全球统一采购统一配送，项目定价水平中低 端，基
8、本以平价快销为主。项目宣传装修标准（元/平 米）实际装修成本（元/平 米）恒大名都1200-1500700-800恒大御景半岛1200-1500700-800 代表项目： 装修卖点：项目的卖点推广主要主打两个方面，一是优惠特价、二是豪华装修。经济型精装修功能布局 装修配置品牌厨房系统配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地面、高级墙面砖摩恩、亚细亚、多乐士、AOPO (奥珀)高级门锁及五金件、林内、西门子卫浴系统品牌洁具、天然石拼花墙地面TOTO、摩恩、华亿达厅房系统乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板、配石膏线造型多乐士、欧雅（墙纸）、家俊（地砖）、欧普照明设备系统每户设独立电表，电线暗装、
9、每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个、配送优质名牌家庭小型中央空调西门子、西蒙 装修标准及配置：经济系装修标准对外宣传集中在 1200-1500元/平米，装修基本没有特别设计，泛用品牌，更多集中于品牌旗下的低端产品。经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置， 标准化管理，全球统一采购统一配送，项目定价水平中低 端，基本以平价快销为主。品质型精装修高端系高端系精装房项目无论是户型设计还是装修配置 都讲究奢侈、豪华的尺度，是目前城市豪宅的新兴产物。项目宣传装修标准（元/平 米）实际装修成本（元/平 米）面积区间（平米）誉峰6000 20
10、00-2500180-360万科国宾首府35002000-2500140 、170-180 蓝光公馆188150002000-2500188-400麓山国际社区80002000-250080-100中海城南1号30002000-250090-180 代表项目： 装修卖点：此类项目在推广上更讲究整体形象的拔高，装修突出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配置的顶级奢华。高端系精装修功能布局 装修配置品牌收纳系统独立的收纳室，配送各功能的收纳柜厨房系统整体厨柜、人造石台面、墙面、地面、全套厨房电器宝马漆、摩恩、弗兰卡、西门子卫浴系统男女分区、干湿分区、三重防水、双洗手盆、冲浪浴缸、
11、液晶电视杜拉维特、汉斯格雅、意大利黑金花石材厅房系统各房间都有墙面造型、灯组造型、配以高档石材、墙纸、软包梁志天设计、意大利黑色圣罗兰，闪电金，法国西米石材、进口墙纸设备系统独立的设备房、地暖、中央空调、智能门锁、日本进口彩显门禁系统、智能安防系统大金、奇胜、日立 装修标准及配置：国际知名设计师设计，配置也是充分考虑了享受的功能布局，选用的建材都是国际一线品牌和顶级石材。高端系高端系精装房项目无论是户型设计还是装修配置 都讲究奢侈、豪华的尺度，是目前城市豪宅的新兴产物。高端系精装修商务系位于都市核心区，配套完善，小户型为主，大 多精装配送家具家电，并配有完善的服务配套，便于满足 投资和自住客群
12、的不同需求。 装修卖点：装修标榜五星级的装修标准和五星级酒店式的服务配套，另外地段及配套也是该类项目的主要卖点。商务型精装修功能布局 装修配置品牌收纳系统衣柜厨房系统组合橱柜、厨房家电全套西门子、惠而浦、环威、摩恩卫浴系统浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、挂件、淋浴间TOTO、奥普、西门子厅房系统乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合地板、40 寸液晶电视、空调多乐士、海浪金云石、三星、美的设备系统采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、室内管线暗装，设独立空调、照明专用线路施内德、奇胜 装修标准及配置：装修差异较大，若地段佳，配送家电，则装修标准达到更高，整体装修设计时尚，配置品牌以国际知名
13、品牌为主。商务系位于都市核心区，配套完善，小户型为主，大 多精装配送家具家电，并配有完善的服务配套，便于满足 投资和自住客群的不同需求。商务型精装修精装房标准分类各类型产品客群特征及置业特征精装 类型客群特征置业特征年龄客户属性置业目的置业关注点需求面积实用系25-45社会新锐、白领之家首次置业，改善型居住产品、配套60-80、90-125品质系30-45成熟稳定之家改善型居住为主，首次置业较少项目品质、装修品质、 区域成熟度80-150经济系25-35社会新务实之家首置为主，改善型居住为辅价格、产品70-130高端系30-50富豪之家改善型居住兼投资保值产品品质、区域配套、 升值潜力180-
14、300商务系25-45富贵之家投资兼自住区域配套、升值潜力、 产品户型60以下 实用系客群和品质系客群总体差异不大，都属于社会的中产阶级，但功能系客群更关注装修的细节，而品质系客群则更关注项目的整体品质； 经济系客群更广泛化，大多是首次置业者，主要选择价格较低、带有装修的高性价比产品； 高端系客群和商务系客群虽然都是经济收入极高的社会高端人群，高端系客群主要是本地的自住者； 商务系产品更适合投资，外地的投资客占了很多比例。随着精装房市场的细分及产品类型的丰富，各产品 相应的客群也各有其特点。总结综合市场上各类精装项目的装修标准、装修特点来看：1.实用系精装房对于家居应用系统的集成和不断创新，遵
15、循“以人为本”的设计理念，并且面积集中在市场需求的主力面积，市场接受度最高；品质系的精装房特点不突出，市场识别度不高，可模仿性较强，目前市场的该类项目的销售主要依靠开发商自身的品牌影响力；高端系精装房工艺顶级、产品稀缺，具有明确的市场标示度，市场接受度良好1.经济系的精装房项目由于其装修的性价比突出，因此市场接受度也尚可；2.商务系的精装房拥有的成熟地段、完善服务配套，面积小总价低等优势仍然使该类项目有相当的市场接受度，但是受打击投资需求的宏观调控影响，目前该类项目的市场销售存在一定抗性。PART3：精装细节考鉴PART2：项目精装建议1 1、本项目精装修建议、本项目精装修建议2 2、装修标准
16、及配置建议、装修标准及配置建议3 3、精装物业运作要点建议、精装物业运作要点建议PART1：一线城市精装案例分析关于精装修楼栋选择n 建议：一期剩余高层进行有选择性的精装修，增加产品附加值，为二期产品做铺垫 首先推售的2、5号楼不精装，将3号楼进行精装（1）从推货时间上考虑2、5号楼放在上半年推售，而精装修的准备时间相对较长；（2）2号楼B1户型样板间展示效果较好，多数客户认同样板间的功能布局；但是如果B1户型按照样板间布局精装修无疑会增加较多的改造成本，如果按照原建筑方案进行精装必然会造成B1的滞销；同时，也从推售时间考虑，预留充足时间进行精装准备；（3）5号楼由于位置原因其价格水平相对较高，精装高价格不利于5号楼快速销售；（4）3号楼产品装修改造较小，且本身放在最后推售，从时间准备及价值实现上，通过装修更加凸显产品的高价值。精装产品定位本项目精装产品定位：高价值增值型产品（1） 精装修产品在市场较好的环境下，随着价格的不断上涨，装修部分的价值随之上涨，以获得较高的价格利
