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1、1 河南至兴置业有限公司商业居住楼项目申请报告第一章概论1.1 项目申报单位概况1.1.1项目名称：河南至兴臵业有限公司商业居住楼项目1.1.2项目承办单位及法人代表项目承办单位：河南至兴臵业有限公司法人代表：张允锋1.2 项目概况1.2.1项目拟建地址该项目位于内乡县永顺路南侧，工业路东侧区域。1.2.2项目建设依据随着国家停止实物分房，实行住房分配货币化，住房金融服务进一步完善，使我国住宅建设完成了由计划型向市场型的重大转变。这一市场的特点是，个人购买商品住宅的比例达到了 94% ，而居民的购买力和购买需求直接决定了商品住宅的销售。同时，国家有关部门明确提出，住宅建设必须改变目前存在的面向
2、高收入阶层，赚取高额利润的开发倾向，应定位于中2 低收入居民，体现最广大人民群众的根本利益。1982 年国家规定超过10 层的住宅建筑和超过24 米高的其他民用建筑称为高层建筑。高层建筑的优势是：可节约城市用地，缩短公用设施和市政管网开发周期，从而减少市政投资，加快城市建设。 在当今，基本农田保护日益受到重视的前提下，最大限度利用建设用地，保障城乡居民住房供应，成为各级政府面临的重要问题。发展高层建筑，向蓝天要空间，是解决这一问题的较好途径。商业地产在我国的起步比普通住宅较晚，但却展现出较强的生命力。它的蓬勃发展首先同中国总体经济发展情况密切相关，持续 20 几年中国经济以9的速度高速增长。整
3、个经济增长是商业发展和商业地产发展的最基本的基础。第二，城市化发展的动力，是商业乃至商业地产发展的一个推动力，城市化的建设也使更多人进入到城市，创造更多的城市消费群体。城市的聚集作用和带动作用非常明显。第三，商业地产发展的基本背景就是消费结构快速升级的带动。第四，国内外诸多资本投入到商业地产开发中，客观促进了商业地产的发展。不仅仅是商业开发商的投资。事实上这些年来进入到商业地产开发里，众多产业资本已经进入，包括很多国外资本进入。在这里，资本托起整个商业地产发展。第五，城市化推进过程里，旧城3 改造和新城的建设。我们的城市在城市化过程当中，不断拉大城市框架，带动了这样一些商业地产结构的调整和新的
4、商业地产的开发1.3 研究过程及内容2012 年 8 月，我公司受至兴臵业有限公司的委托，派专业技术人员组成项目组，开展本项目的外业调查工作，项目组根据项目具体特点及项目单位对本项目的有关要求，编制了本项目申请报告。项目组通过现场查看，认真调查了湍河水文、地质条件、工程材料、商业用房性价比等情况，通过发放表格调查内乡城乡居民对该小区的入住意愿及购买价格承受能力，搜集了区域经济发展、城镇规划等资料，并就小区建设的相关内容与项目主管领导座谈、汇报、征求意见，在此基础上，于2011 年 9月完成本项目的工程申请报告。1.4 研究工作依据项目申请报告编制委托书；河南省十一五基础设施发展计划；项目承建单
5、位提供的有关本项目的基础技术资料等。4 第二章项目建设的条件及必要性2.1 项目建设的自然条件2.1.1地形、地貌拟建项目位于河南省的西南部，伏牛山老界岭南麓，南阳盆地西部，内乡县南部。内乡县位于南阳盆地西沿，伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。全县地势北高南低，由西北向东南逐渐倾斜，山区、丘陵、平原、河川多种地形相同。北部伏牛山脉主峰及山岭呈东西走向，峰峦叠峙，山高林密；西南部为浅山岗坡，属伏牛山余脉，沟壑纵横；中南部系南北走向的黄土丘陵及条带平原，湍河、默河、刁河、黄水河为境内四大河流。2.1.2气象项目区域气候属北亚热带大陆性季风气候，处在北亚热带北界，具
6、有由北亚热带向暖温带过渡的特点，兼有南北气候之长，气候温和，雨热同季。区域内年平均气温15，最冷为1月份，极端最低气温为-14.4 ，最热为每年的7 月份，极端最高气温为42.1 ；降雨量750850 毫米，年平均降雨量为790.8 毫米，年降雨量多集中在6 月至 8 月份，占全年降雨量的 63.2%，暴雨多为短历时。年平均日照时数1973.6 小时，全5 年平均无霜期220 天。2.1.3地质南阳地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川维摩寺新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系。在瓦子穴乔端与商丹西峡镇平两大断裂之间发育加里东造山带，在强烈的板块挤压碰撞过程中，地层发生褶
7、皱和变质，并伴有岩浆侵入，地质构造发育，形成了现在的地貌形态。项目区内地层为上元古界和下古生界加里东构造层，在坳陷盆地为白垩系陆相碎屑沉积，以及第四系松散堆积物和花岗岩或花岗闪长岩侵入体。2.1.4地震烈度南阳市位于华北、西南强地震带与中南弱地震带之间，受区域性较大控震构造与较小发震构造的影响，形成了震级小、震源浅、 烈度大、 地震活动弱等特点，历史上多次发生过地震。据统计资料表明，有史以来，南阳市共发生地震60 余起。总的来说，项目区域是我国大陆地区上地震活动水平低的一个地区。根据中国地震动参数区划图（GB19306-2001）的划分，6 本区地震动峰值加速度系数不大于0.05g ，对应国家
8、地震烈度区划，路区为小于度。2.1.5水文地质区域河流水系属长江流域汉水水系：路线所经河流为湍河及其支流，区域内地表水丰富。区内地下水类型主要有：基岩裂隙水、岩溶水及孔隙潜水。基岩烈隙水主要赋予片岩、片麻岩以及花岗岩中，片岩裂隙细小，水量不大；片麻岩和花岗岩裂隙宽度较大，延伸较远，储水空间大，导水性强，特别是构造带为良好的储水结构，主要接受大气降水补给和远程构造裂隙补给，地下水往往以潜流形形式排泄于沟谷中。由于山高谷深，植被繁茂，枯枝落叶对降雨起滞流作用，地下水以潜流形式教经常补给沟谷，所以山高水高。 岩溶水主要赋予大理岩中，在与片岩接触带往往形成地下水汇集带，沿着层面以泉的形式出露，为人畜用
9、水水源。潜水主要储存于河流沟谷中的砂砾石层内。2.1.6工程地质评价项目地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西或北西向，次为北东向、北北东向延伸。该区内发育有不同时期的构造形迹，其中维向构造体系尤为发育，构成了基本7 的构造格架， 形成了一系列北西南东向的褶皱带、断裂带、变质岩带和岩浆岩带。综合评价：本区域工程地质条件良好。2.2 项目所在区域建设条件河南至兴臵业有限公司商业居住楼项目的开发具有得天独厚的优势条件。2.2.1地理位臵优势开发项目选址，紧邻湍河，生活舒适，环境优雅。2.2.2交通通讯条件优势紧邻宛坪高速公路内乡出口
10、，不仅交通方便，邮电、通讯也很便利，内乡县邮电局程控电话系统，内乡县有线电视台与其它通讯手段为小区保障畅通，直入各户。2.2.3给水、供电优势项目按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。小区电源引自县城10kv 供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。2.2.4地形地貌优势整个小区地势平坦，无拆迁任务，便于直接开发，四周无任何污染源，较大噪声源。8 2.2.5工程地质及水文地质该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。
11、2.2.6气象资料年平均气温： 14.9 极端最高气温：45.1 （ 7-8 月）极端最低气温：-21.2 年最大降水量：1290.1mm 年平均相对温度72% 绝对温度： 14.0mp 常年主导风向：东北风（冬季）东偏南风（夏季）最大冻土深度：200mm 最大积雪深度：250mm 基本风压： 35kg/m2 基本雨压： 30kg/m2 2.3 建筑材料及运输条件2.3.1石料9 根据调查，项目所在区域优质石料分布较小，工程用石料主要来源内乡县灵山，通过公路直接运往工地。但必须经试验其材质合格方可使用。2.3.2砂、砂砾工程用砂料来源于湍河内开采，湍河内砂砾料品质优良，可直接挖取利用，通过公路
12、直接运往工地。2.3.3其它材料该项目所需其它材料在市场供应充足，目前价格平稳，而且能够就地取材，便于施工，符合施工条件。水泥： 主要货源有空后水泥厂、泰隆水泥厂， 他们规模大，信誉好，产品质量优，价格平稳。钢材：各种型号钢材均可购到，而且质量有保证。砖的供应：内乡砖厂甚多，且质量稳定，能够保证工程质量。2.4 项目建设的必要性内乡县总面积2465 平方公里，人口64 万人，改革开放以来，随着电力交通、通讯等城市基础设施发展迅速，尤其是随着宛坪高速公路和宁西铁路的建成通车，有力的吸引着中外客商，从而也促进内乡县的外来商户和城市人口猛增。这些人员进入城市给我县原有的房地产市场和商业地产带来一定冲
13、击，加之城镇原有居民受各种广告和推广概念的引导，接受新生事10 物的能力在某种程度上有了一定的提高，住房观念也有了很大的改变，消费心理由居住型逐步向舒适型转变，并有向享受型转变的趋势，这些都有力的刺激了我县住房消费的升温。为改善湍河沿岸环境，缓解住房供需矛盾，提高和完善城市住房条件，为居民排忧解难，实现安居乐业、稳定发展的方针举措，遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，统筹兼顾经济效益，环境效益和社会效益，河南至兴臵业有限公司决定在县永顺路南侧，工业路东侧区域建设商业居住楼。11 第三章项目建设的社会条件内乡县地处豫西南， 位于伏牛山南麓， 东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，
14、北与南召、嵩县接壤。内乡县总面积2465 平方公里，人口64 万，辖 16 个乡（镇）， 289 个行政村。内乡县矿产资料丰富，聚宝藏珍，目前已发现有金、银、铀、石墨、大理石、矽线石、高岭土等金属和非金属矿产30多种。矽线石、石墨、金矿、花岗岩、大理石等具有储量大、质量好、品位高、易开采等特点， 尤其是矽线石矿储量超过1000万吨，精矿三氧化二铝含量达58.9%，储量和品位均居全国第一。大理石、花岗岩、石墨、海泡石等远销日本、欧洲和东南亚各国。内乡县主要粮食作物有小麦、玉米、 大豆、 水稻、 红薯等；主要经济作物有棉花、烟叶、芝麻、花生、食用菌、朝天椒、龙须草等；林果资源有松、杉、泡桐等用材料
15、30 多种和苹果、柑桔、板栗、柿子、油桐、生漆等经济树20 多种及猴头、木耳、蘑菇等繁多的土特产品。中药材有山萸肉、杜仲、天麻、辛夷、桔梗等，其中山萸肉年产25 万公斤，占全国产量的六分之一。境内生物种类繁多，有珍贵的野生动物资源。内乡县旅游资源非常丰富。内乡县衙兴建于元代，重修于12 明清，是全国唯一保存比较完整的古代县衙建筑群，被国务院公布为国家级文物保护单位，年接待海内外游客3 万人以上。位于内乡北部山区的宝天曼国家级自然保护区，有很多孑遗植物和珍奇动物在这里繁衍生息，是我国少有的生物物种资源天然基因库，登上宝天曼峰顶，俯瞰群山巍巍，林海苍茫，云雾缭绕，气象万千，是不可多得的天然公园。此
16、外，恐龙蛋及恐龙骨骼化保护区、天然溶洞天心洞、狄青洞、影视基地春秋城和七里潭、五龙潭、让河风景区，风景旖旎，妙趣横生，是休闲旅游的好去处。改革开放以来，内乡县经济和各项社会事业取得了长足发展。内乡县小辣椒种植面积30 万亩，以袋料香菇为主的食用菌 3500 万袋，大白山羊年饲养量130 万只，湖桑8 万多亩，林果 30 万亩，龙须草8.2 万亩，中草药材10 万亩，国际香型烤烟 10 万亩，是河南省食用菌、小辣椒、大白山羊生产大县。内乡农科所培育的豫麦35 良种，在全国大面积推广种植。内乡县工业以机械、黄金建材、丝织地毯、化工等为主，主要产品有无碳复写纸、CF纸、文化用纸、 玉器、服装、 汽车密封垫、化工原料、白酒、手扶拖拉机、中西药制剂等160 多种。目前已有六大类75 个品种的产品出口欧、美、东南亚、港、澳等国家和地区， 38 种工业产品获省优、部优称号，两种产品获国13 际性金奖。基础建设发展快捷。电力资源充沛，拥有丹江至栾川电网、丹江至淅川电网和姚孟至南阳电网三条供电渠道，一座 220 千伏、一座110 千伏和八座35 千
