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1、河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目 资产评估报告书碧展评报字 2012 第 122 号北京碧展资产评估有限公司2012 年 5 月 5 日目录资产评估声明 . 1 资产评估报告书摘要 . 2 资产评估报告书 . 5 一、委托方、资产占有方及相关评估报告使用者：. 5 二、评估目的： . 6 三、评估范围和对象： . 6 四、评估价值类型： . 6 五、评估基准日： . 6 六、评估原则： . 6 七、评估依据： . 7 八、评估方法： . 8 九、评估程序： . 9 十、评估结论： . 10 十一、特别事项说明 : . 10 十二、评估基准日期后的重大事项: 11 十三、评估报告法律
2、效力 : 11 十四、报告提出日期 : . 12 附件. 14 河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书摘要评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 1】页资产评估声明( 一) 资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、 客观和公正的原则， 根据在执业过程中掌握的事实，出具评估报告，并按照相关法律规定承担相应的责任。( 二) 资产评估师已根据评估准则的要求进行了现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注， 对评估对象法律权属资料进行查验，但不对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；在此已提请企业完善产权以满足相应经济行为的要求，并
3、关注该事项可能对评估结果产生的影响。( 三) 资产评估师出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制， 评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。( 四) 资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。 评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。( 五) 本评估报告成立的假设条件是：委托评估范围内的资产均以持续经营为假设前提；我们的评估工作在很大程度上，依赖于被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以被
4、评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、 证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为假设前提。( 六) 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及为所对应的经济行为做出任何判断, 所以不能用作经济行为能够实现的保证。评估机构：北京碧展资产评估有限公司河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书摘要评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 2】页河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书摘要碧展评报字 2012 第 122 号北京碧展资产评估有限公司接受北京慧觉投资有限公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定， 本
5、着客观、 独立、公正、科学的原则， 按照公认的资产评估方法，对北京慧觉投资有限公司委评的资产在评估基准日2012年 4月 19 日所表现的公允价值进行了评定估算，以提供价值参考依据。一、评估目的：确定委估对象的现行投资价值， 为委托方了解乌龙沟村集体土地投资价值事宜提供价值参考依据。二、评估对象和范围：此次评估的对象为集体土地林地使用权投资项目收益价值，范围为张岩所持有的涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地林地使用权面积1420亩、林地使用期 30年、终止日期为 2040 年 10 月 1 日，截止评估基准日剩余林地使用年期为28.45 年，四至：东至东梁顶分水为界、 西至二队边界、 南至大南叉南梁
6、分水为界、 北至北梁顶分水为界；林地所有人为涞源县乌龙沟乡乌龙沟村、所有权类型属于集体所有。三、评估价值类型：资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，包括市场价值和市场价值以外的价值类型 （主要有投资价值、 在用价值、清算价值、残余价值等）。根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为投资价值。资产评估中的投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，亦称特定投资者价值。四、评估基准日：本项目资产评估基准日是2012 年 4 月 19 日。此基准日由资产评估委托方、资产占有方和评估机构共同确定。河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产
7、评估报告书摘要评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 3】页由于资产评估是对某一时点的资产状况提出公允价值结论，选择该日期作为评估基准日，能够较好反映评估对象资产的管理使用情况；同时该评估基准日为唯一日期，所有资产均为基准日实际存在的资产，使评估人员能更好的把握委估资产的实际状况，更好地反映委估资产基准日的现时价值。本次评估的取价标准均为评估基准日的有效价格或执行的标准。五、评估结果：我公司评估师本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和评估对象信息的基础上，全面分析了影响评估对象市场价格的因素，并运用科学的评估方法对评估对象的市场价格进行了评估，最终确定本次评估
8、的结果如下：委估对象为北京慧觉投资有限公司委托评估的集体土地投资价值，根据委托方提供的林地使用权证复印件、 乌龙沟村荒山承包合同复印件及相关转让协议等资料，委估投资项目为1 项。北京慧觉投资有限公司委评的集体土地投资价值( 详见投资价值评估测算表)总计为 5202.86 万元。本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。本评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律须公开的情形外，本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。重要提示： 以上内容摘自资产评估报告书，并仅在本报告所述条件下成立，欲了解本评估报告的全面情况，应认真阅读资
9、产评估报告书全文。河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书摘要评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 4】页( 本页无正文 ) 评估机构法定代表人：中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：北京碧展资产评估有限公司2012年 5 月 5日河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 5】页河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书碧展评报字 2012 第 122 号北京碧展资产评估有限公司接受北京慧觉投资有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京
10、慧觉投资有限公司委评的资产进行了评估工作。本司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘，经过市场调查与询证， 对委估资产在 2012年 4月 19 日所表现的市场价值做出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、资产占有方及相关评估报告使用者：委托方为北京慧觉投资有限公司。名称：北京慧觉投资有限公司住所：北京市朝阳区酒仙桥驼房营路甲1 号地上第二层北京飞翔仕利宾馆8265室企业类型：有限责任公司 ( 自然人投资或控股 ) 法定代表人：韩强经营范围：项目投资；投资管理；投资咨询；经济贸易咨询；企业管理咨询；企业策划。下期出资时间为2013 年 12 月 19 日
11、。注册号： 110105014514148 资产占有方为张岩。名称：张岩住所：河北省保定市涞源县乌龙沟乡乌龙沟村北街068号民族：汉性别：男身份证号码： 130630198810015711 评估报告使用者：北京慧觉投资有限公司及评估目的相关方河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 6】页二、评估目的：确定委估对象的现行投资价值， 为委托方了解乌龙沟村集体土地投资价值事宜提供价值参考依据。三、评估对象和范围：此次评估的对象为集体土地林地使用权投资项目收益价值，范围为张岩所持有的涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地林地使用权面积1420亩、林地
12、使用期 30年、终止日期为 2040 年 10 月 1 日，截止评估基准日剩余林地使用年期为28.45 年，四至：东至东梁顶分水为界、 西至二队边界、 南至大南叉南梁分水为界、 北至北梁顶分水为界；林地所有人为涞源县乌龙沟乡乌龙沟村、所有权类型属于集体所有。四、评估价值类型：资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，包括市场价值和市场价值以外的价值类型 （主要有投资价值、 在用价值、清算价值、残余价值等）。根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为投资价值。资产评估中的投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，亦称特定投资者价值。五、评估
13、基准日：本项目资产评估基准日是2012 年 4 月 19 日。此基准日由资产评估委托方、资产占有方和评估机构共同商定。由于资产评估是对某一时点的资产状况提出公允价值结论，选择改日期作为评估基准日，能够较好反映评估对象资产的管理使用情况；同时该评估基准日为唯一日期，所有资产均为基准日实际存在的资产，使评估人员能更好的把握委估资产的实际状况，更好地反映委估资产基准日的现时价值。本次评估的取价标准均为评估基准日的有效价格或执行的标准。六、评估原则：我们在评估时遵循了以下原则：1、合法原则：资产评估必须以合法权益为前提，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、最高最佳使用原则：在现实的经济
14、活动中，资产拥有者都试图充分发挥其资产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益；河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 7】页3、替代原则：体现了委估资产价值与类似资产价值的合理偏离（包括资产各项成本费用的取值）。所谓类似资产，是指资产中实物、权益、区域状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的资产，即：在用途、规模、结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当并与估价对象处在同一供求范围内的资产。具体评估时的两点操作： 由相近效用的资产的已知价格推算出估价对象的未知价格；适当考虑相近效用的资产价格的牵掣。4、估
15、价时点原则：由于资产产权交易市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平；最终评估结果应是估价对象在估价时点的价值。5、供求原则：从一般意义上讲，同一档次、类似位置、同一用途的资产产权市场是同一供求圈的， 则必定受供求关系的影响， 估价时必须充分考虑估价对象所属供求圈的供求关系。七、评估依据：本次评估的评估依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部及北京市人民政府有关部门颁发的有关法规和政策文件，委托方提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：1、中华人民共和国物权法 ；2、中国资产评估协会发
16、布的资产评估操作规范意见(试行) (中评协 199603号)；3、财政部印发的资产评估报告基本内容与格式的暂行规定(财评字 199991号)；4、财政部印发的资产评估准则基本准则（财企 200420 号） ；5、中国资产评估协会发布的资产评估职业道德准则基本准则；6、中国注册会计师协会发布的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 （会协 200318 号） ；7、 资产评估常用数据与参数手册及国家有关部门发布的统计资料和技术参考资料；8、搜集的询价资料和参考资料；9、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。河北省涞源县乌龙沟乡乌龙沟村集体土地投资项目资产评估报告书评估机构：北京碧展资产评估有限公司第【 8】页八、评估方法：集体土地投资项目的评估方法采用收益现值法。采用收益现值法进行评估， 收益现值法是通过估算被评估资产寿命期内预期收益并以适当的折现率折算成现值，以此确定委估资产价值的一种评估方法。其计算公式如下：ntttiF1)1(V式中： V集体土地投资项目价值Ft未来各年纯收
