沈阳万科区域深耕研究

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1、沈阳万科深耕研究沈阳是万科重点投资的五大核心城市之一，自 1993 年进驻沈阳以来，沈阳万科相继完成了起步、创业、发展三个历史跨越。如今沈阳万科拥有项目 31 个（包含未开发地块及鞍山、营口项目） ，累计拿地526.8 万平方米，实际建筑面积1123.9 万平方米， 2013 年万科沈阳城市销售面积 55.9 万平方米， 销售额为 61.5 亿元。万科早已步入品牌成熟收益阶段， 成为沈阳房地产市场最具品牌影响力及发展潜力的开发商，在社会上树立了良好的品牌声誉。万科在沈阳20 年的深入开发和培养，为集团和其它地产开发商提供了经典的城市和区域深耕经验。项目开发时间竣工日期地段位置地段分类土地面积（

2、万平米）建筑面积（万平米）开发类型均价(元/ ) 万科城市花园1993 1998 铁西区南滑翔路58-14 号一环外二环内5 8 普通商品住宅9,617 万科紫金苑1998 2000 和平区五里河街71 号一环外二环内2.3 5.8 高档品牌住宅8,172 万科花园新城1999 2003 东陵区长青街123 号一环外二环内15.7 24 普通公寓10,000 万科金色家园2002 2004 大东区八王寺街32 号一环内8.3 16 中高档项目10,000 万科四季花城2002 2005 于洪区西江街99 号一环外二环内39.8 54.7 普通住宅8,716 万科兰乔圣菲2005 2008 东陵

3、区东陵路123 号二环外三环内34.8 12.8 别墅19,495 万科城2005 2006 和平区长白西路58 号二环外三环内35 100 多、高、小高7,124 万科新榆公馆2005 2006 浑南新区金阳街58 号二环外三环内9 10.3 普通住宅7,703 万科新里程2006 2007 浑南新区文汇街16 号二环外三环内3.2 7.2 高层住宅5,300 万科魅力之城2007 2009 于洪区松山西路86 号二环外三环内16 30 多、高、小高9,000 万科金域蓝湾2008 2009 浑南新区朗日街1 号二环外三环内22.6 60 普通住宅11,000 万科金域国际2009 2010

4、 铁西区建设中路12 号一环内2.7 12 普通住宅公寓9,346 万科柏翠园2010 2012 沈河区五爱街125 号一环外二环内8.3 28 精装高端高层23,000 万科蓝山苑2010 2012 大东区东北大马路301 号一环外二环内7.8 26.5 高层、小高住宅11,000 万科朗润园2011 2012 铁西区北二路肇工北街8 号一环外二环内6.6 18 精装高层住宅8,600 万科鹿特丹2011 2013 和平长白二街285 号二环外三环内12 37 精装高层住宅8,500 万科香湖盛景2011 2012 于洪区江街 63-2 号二环外三环内30 60 精装小高、 高层7,500

5、万科明天广场2011 2012 东陵区新隆街1 号二环外三环内19.9 59.8 精装小高、 高层7,500 万科春河里2011 2013 沈河区文艺路与三经街交汇处一环内8.1 43.2 精装高层住宅17,000 惠斯勒小镇2011 2012 东陵区世博东街59 号三环外29 29 高端别墅11,000 万科公园大道2011 2014 于洪区太湖街与渤海路交汇二环外三环内17 41 高层住宅8,600 储运五库2012 于洪区二环外三环内17 40.8 精品石材城地块2012 铁西区一环外二环内1.9 4.8 暂未开发怒江北街延长线东一地块2013 皇姑区一环外二环内17.5 43 怒江北街

6、延长线东二地块2013 皇姑区一环外二环内2.5 6 化工厂北厂区A 地块2013 铁西区卫工街北三路一环外二环内5.2 7.7 沈抚金域蓝湾2011 2013 沈抚新区沈抚路与中兴街交汇沈抚新区32 70 普通住宅8,500 营口海港城2011 2014 营口鲅鱼圈金沙滩南侧营口54 120 普通住宅5,300 鞍山万科城2011 2009 鞍山铁东区越岭路89 号鞍山16.8 36 多、高、小高6,000 鞍山惠斯勒小镇2011 2013 鞍山铁东区湖南街202 号鞍山30 50 高层、多层、别墅7,300 鞍山金域国际2011 2014 鞍山市铁西区体育街31 号鞍山22 70 普通住宅

7、、 商铺5,900 共计30 个项目（含未开发）526.8 1123.9 11,000 一沈阳万科的项目研究1，开发规模进驻阶段（1993 年至 2000 年） ：进驻初期开发节奏较为保守， 6 年完成 3 个项目，且初次开发的项目规模较小， 在控制风险的前提下试探城市的行业市场；深耕阶段（2000年至 2008 年） ：伴随着沈阳楼市的起步，沈阳万科开始探索产品与服务的升级，拿地速度放快；扩展阶段（2008 年至今） ：开始进行明显的快速扩张， 5 年 15 地，规模膨胀明显。2，地块地段万科 31 个项目（包含未开发土地及鞍山、营口项目）分布较为分散，更加看重浑南新区（东陵区） 、于洪区和

8、铁西区的深耕，并积极012345678项 目 个 数布局项目时间 /年1993 1998 1999 2002 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013沈抚 1皇姑区 2沈河区 2于洪区 5大东区 2浑南新 区 7和平区 3铁西区 5鞍山 3营口 1沈阳万科地块区域分布12%42%42%4%沈阳项目地段分布1234一环内一环外二环内二环外三环内三环外关注沈阳西部区域的土地一级市场。并且沈阳万科选择合适的时机进入沈抚、鞍山和营口，对沈阳周边地区进行扩张。沈阳市的26 个项目（包含未开发地块）主要集中在一环外三环内的区域，项目数占84，少量布局一环内的

9、核心区域，对三环外偏远地段的兴趣不大，“尽量以合理的价格拿取优质地段的土地”，重视通过控制开发成本（包括土地成本）保证项目的效益。3，开发类型和产品特点通过对沈阳万科在售项目的产品结构进行分析得知，公司还是以刚需住宅为主，品质定位中高档次， 多为精装修产品， 平均价格为 11,00元/，符合中高端刚需的定位，有利于快速销售，同时又能保证产品的利润。且同一楼盘户型分散，主要有1 室 1 厅、1 室 2 厅、2 室2 厅、3 室 2 厅、4 室 2 厅。建筑形式为多层、小高和高层建筑。公司非常注重本身的物业服务， 积极推动项目周边交通、 市政配套建设，以产品和服务营销品牌。二万科沈阳发展的启示1，

10、城市（区域）扩张的时机项目首次进驻新城市，应选择小地块，产品以中端的刚需住宅为主，选择“小而散”的开发战略，尽量多点布局，分散呼应，公司对城市的开发环境和客户特点已经熟知，标志着进驻阶段的完成， 接下来，城市公司可以在合适的时机，果断抢占土地一级市场，对项目进行合理定位， 完成快速开发和扩张。 信达地产旗下宁波中建和安徽信达公司已完成城市的进驻阶段，具备继续深耕和快速扩张的条件。2，项目的位置地段城市地王项目的开发对公司的运营能力要求较高，而城市偏远地块的项目产品又难以快速销售，因此，结合信达地产的实际情况和运营战略，建议公司以城市（区域）中心附近的地块开发为主，周边最好要有成熟的交通、 商业等配套服务， 并重点关注政府政策性偏向区域（如沈阳浑南新区）的有利地段。3，产品的定位应定位中高端刚需产品，覆盖多层、小高和高层建筑，以中小户型为主并适当配备大户型形成内部挤压，针对信达地产未来3 到 5 年实现 200 亿销售额的目标， 建议适当提高产品档次和产品单位货值，便于快速销售和提高营业额。4，区域品牌的培养注重对城市（区域）的品牌和客户培养是城市（区域）深耕的必要环节，完善物业服务、增加市场推广，不但能提高业主的满意度，更能为产品销售助力，同时在当地建立起良好的口碑，增强品牌号召力，为未来公司在当地长期的深耕和发展创造有利的环境。