富玺九郡推广相关工作提报

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1、上东区九郡 2013年营销推广策略部署2013.01.29上东区九郡营销推广体系部署起点 在首个 “环境友好型产业智能复合总部 基地”上（形象导入阶段）上东区上东区九郡九郡标准 在首个产业智能主题商务置业型物业上（政 策导入阶段）价值 在复合型产业物业体系上（配套成熟阶段）营销推广阶段划分营销推广阶段划分提升 在生态友好型独立别院上（产品导入阶段）价值 在首个环境友好型湿地水系上（环境导入阶段）营销策略营销策略销售策略推 盘 节 奏销 售 节 点 设 计销 售 计 量推案原则推案计划推广策略品牌角度产品角度线下推广为主SP营销活动线上传播为辅媒体宣传产品营销销售上以SP活动体验式营销为主推广上

2、以媒体营销推广为主项目产品销售策略亲身体验，眼见为实品牌营销品牌体系的建立品牌手册品牌传播的执行品牌活动的契入与分解品牌画报与外部展示品牌形象片项目品牌营销策略营销策略营销策略推广策略品牌角度产品角度线下推广为主SP营销活动线上传播为辅媒体宣传销售策略推 盘 设 计销 售 节 点 设 计销 售 计 量推盘原则推盘计划推 盘 设 计销售策略项目工程进度计划时间 项目工程 及相关工作进 度13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年1月销售进场售楼处开启项目推广样板区开放项目首期开盘项目封顶项目外立面完工项目竣工项目入伙销售许可确定利用项目产业与政策优势，以组团的形式将部分联

3、排产品为主高调入市，突出项目产业价值、产品形式及环境优势！在品牌认知度尚未彻底形成之前通过与竞品市场供应结构差异撬动区域、营口及其它区域市场中端客层！在形成“九郡”品牌效应市场口碑及后期项目现房，实景完成，即刻分批推出以联排为主的北部产品。产品类型：低、中、高（对项目而言）为主阶梯式产品梯度，均匀去化，适应客户面广；目标客层：先以产业目标客层为主；再以改善目标客层为辅，产品推量：分批推出，捕捉时机，掌握战机，科学掌控利润最大化。整期蓄水、分批推出，梯次分明，有效截杀推盘原则推盘设计 / 推案原则营销策略营销策略推广策略品牌角度产品角度线下推广为主SP营销活动线上传播为辅媒体宣传销售策略推 盘

4、设 计销 售 节 点 设 计销 售 计 量推盘原则推盘计划销售策略销 售 计 量分布面积区间产品形式套数占比287双拼51-58联排63-73叠拼户型标准户型标准经过的具体户型配比测算与考量，如图所示为项目一期户型分布情况首推首推第一批次第一批次阶段公开时间推出房源总占比 （%）总套数 (套)认购期2013年3月 开盘期2013年7月强销1期2013年8-12月调整期2014年1-3月强销2期2014年4-6月延续销售期2014年7-12月推案调整：结合工期、客户需求及品牌市场认知度考虑推案调整：结合工期、客户需求及品牌市场认知度考虑根据蓄客及认购的实际情况进行细布调整根据蓄客及认购的实际情况

5、进行细布调整推盘设计推盘设计 / / 推盘计划模拟推盘计划模拟营销策略营销策略推广策略品牌角度产品角度线下推广为主SP营销活动线上传播为辅媒体宣传销售策略推 盘 设 计销 售 节 点 设 计销 售 计 量推盘原则推盘计划销售策略销 售 节 点 设 计项目一期何时进入市场目标目标 需要需要 目标需求：目标需求： 品牌目标 “九郡”品牌区域实现的周期 市场目标 项目主力市场的攻击周期 销售目标 项目一期销售计划与达成开盘时间的差异 不足不足：1313年市场趋于平衡，未来预见性不明朗，别墅市场存量较大年市场趋于平衡，未来预见性不明朗，别墅市场存量较大，市场消费能力有限！，市场消费能力有限！ 机会机会

6、：差异化的市场定位，唯一的产品类型及景观环境为项目增加：差异化的市场定位，唯一的产品类型及景观环境为项目增加卖点，长时间的市场压抑需要释放，产业置业市场空缺！卖点，长时间的市场压抑需要释放，产业置业市场空缺！ 下图表为2013年销售节点，依据本案整体销售目标和销售策略进行制定；策略策略各阶段营销方案各阶段营销方案 第一批次3月重要时 间节点10月4月2013年开盘期热销期8月认购期12月调整期6月品牌树立及蓄客期售楼处开放5月样板间开放7月开盘蓄客及认购期项目价值线一期正式开盘形象及蓄客项目品牌线开盘及强销期项目产品线条件：售楼中心开发策略：品牌SP活动媒体：纸媒为主网络、电子为辅条件：样板段

7、公开策略：产品说明会、 SP活动媒体：纸媒为主网络、电子为辅条件：项目主体形象完成策略：项目开盘、 SP活动媒体：纸媒为主网络、电子为辅1月4月6月2014年第二批次 热销热销6月末7月末3月初11月 9月12月热销期亮相及蓄客亮相及蓄客诉求重点：项目定位项目理念项目价值体系宣传载体：以短信、网络（搜房、焦点），户外围档等为主媒介传播方式，纸媒宣传为辅。线上媒体硬件线下SP活动强销期开战整体亮相：销售中心开放，媒体宣传及SP活动展开；认购开始：样板层开发，认购开始；开 盘：主体形象完成，开盘优惠策略推出。认购诉求重点：项目功能品牌规划、项目资源价值点， 项目投资价值点，等相关信息，形成市 场核

8、心，宣传载体：维持前推广手段，增加广告及适量加大 宣传力度，建议投放增加密度。开盘及强销开盘及强销诉求重点：区位-产品-功能-物业-开盘优惠宣传载体：除维持前期的各类推广手段外，最大限度加大传播的宣传力度，频率建议为每周1次。 项目认购：阶段核心SP活动： 产品说明会主题活动 品牌认识活动小众SP系列活动线上线上/ /线下推广执行方案设计线下推广执行方案设计认购品牌树立及蓄客项目开盘：阶段核心SP活动： 开盘主题活动项目炒作包装强销项目蓄客：阶段核心SP活动： 商务主题活动 样板区开放活动小众SP系列活动品牌亮相：阶段核心SP活动： 品牌认知活动 小众SP活动7月12月3月开盘开盘6月营销策略

9、阶段划分营销策略阶段划分 / 2011-2012/ 2011-2012年年注:未考虑工程及落实相关调整时间因素销售分期时 间 节 点投放策略媒体选择必要条件筹备期 前期准备期11年3月1日05月31日各项筹备工作及销售策略拟定、培训工作形象期形象演绎、树立期11年06月1日07月15日阶段性集中投放策略纸媒为主，网络及电子为辅销售中心开放，品牌活动及媒体投放蓄客期销售准备蓄客期11年07月15日09月17日密集型投放策略纸媒为主，网络及电子为辅SP活动为主样板层开放，秋交会，营销活动及媒体投放销售前期认购期11年09月18日09月27日主体形象完成、营销活动及媒体投放开盘期启动期(形式)11年

10、09月28日9月30日营销活动及媒体投放销售期第一强销期11年10月01日12月31日计划性均匀投放纸媒、网络及电子均匀分布秋季房交会，产品活动及媒体投放调 整 期12年01月10日03月31日阶段性提交 第二强销期12年04月01日10月31日延续销售期12年11月01日合 计正式销售期约持续15个月营销策略营销策略销售策略推 盘 设 计销 售 节 点 设 计销 售 计 量推盘原则推盘计划推广策略品牌角度产品角度线下推广为主SP营销活动线上传播为辅媒体宣传形象期（预热）导入期（强力宣传）13年3月5月13年5月9月深入期（持续宣传）13年9月12月品质多元生活场景项目理念+产品价值点系列产业

11、品牌与项目品牌场域包装、样板生活体验生活方式诉求系列活动生活配套体验系列活动业主回馈系列活动外围包装线上主题：活动主题：概念导入体验主题：产品价值解读系列活动产业政策深度解读认购及开盘舆论关注全线体验起点阶段深化阶段推广策略推广策略/ /20132013年年推广阶段划分推广阶段划分产业基地开启仪式巩固阶段20132013年度年度营销推广规划营销推广规划以品牌营销为核心，启动品牌塑造过程，通过品牌营销带动产品的销售以产品营销为辅，通过不同的产品营销活动来实现项目的销售目标。2013年的年度目标包含两方面的内容：品牌推广目标与产品销售目标品牌推广目标与产品销售目标 产业品牌推广目标：2013年要将

12、上东区微总部基地概念快速传播，塑造市场第一位，使项目理念在营口得到广泛认同。这体现在三个方面：产业形象的树立与根植；产业政策的传播与被认知；产品的推介与被接受。 产品品牌价值目标2013年的产品线目标分为两项：第一项：产品“友好型独立别院” ，“一栋一基地，一墅一商居”建筑理念 ，“生态湿地商居别墅”实现产品价值的市场传播第二项段：开盘期至2014年1-3月调整期结束实现一期销售75%完成销售额1.1亿元以上重要节点和营销动作安排重要节点和营销动作安排重要节点第一拨： SP活动引领客户资源 区域首个产业智能平台开放 上东区九郡产业微总部 基地活动第二拨： 房展会储客 “项目说明会”，利用春交会

13、 客户储备； 上东区九郡 SP活动强化产品价值及项目功能品 牌第三拨： 放大区域市场的投资群体开发 利用秋季房展会拉动强销 SP活动向目标市场纵深发展 定向营销加大力度储 客8月4月5月6月7月11月12月1月2月3月2013年2014年4月5月调整期活动事件： ：环境友型微总部基地，生态湿地商居别院开放 ， 上东区九郡示范单元开启活动 线上推广： 新闻、报广、网站、户外、楼宇电视 市场拓展： 1、夏季会推介； 2、产业市场开发。活动事件： 起点高调亮相（区域首个 环境友好 型产业智能复合微总部基地开启仪 式）； 上东区 九郡项目开启发布会 线上推广：新闻、报广、楼宇电子 地盘包装：围挡等营

14、销活动事件： 销售启动，“开盘”；以“产品价值”“未来置业尺 度”“居住环境”，拉动投资群体成交； 各类开盘促销SP活动 秋季房交会热销产品 线上推广： 新闻软文、网站、户外、硬广等第二强销期形象导入期及蓄客3月形象期推广开始6月末样板区启用深度蓄水期及认购开盘期及强销7月末开盘8月夏季房交会3月3月春季房交会10月秋季房交会推推广广销销售售分分期期时时 间间 节节 点点媒体攻势媒体攻势形式形式阶段信息传达线上传播蓄客期3月4月5月6月城市下一站 仰止上东东区 （产业产业 价值值） 区域城市产业 功能板块首个 “环境友好型产业 智能复合总部基地” 一栋栋一基地，一墅一商居 （产业产业 价值值）

15、 区域城市产业 功能板块，首个产业办 公&商居一体的国际微总部基地 产业产业 政策，助力置业业型不动产动产 （政策价值值） 区域城市产业 功能板块，首个产业 智能主题商务置业型物业 保租保税优优惠，投资资型不动产动产 （政策价值值） 区域城市，首个“税惠”“保租”基金，成就主题产业 智能投资型物业纸媒硬广网络户外 项目品牌主形象 产业政策 不动产投资环环境友好型城市中央湿地公园（资资源价值值） 区域城市，首个环境友好型湿地水系，打造城市产业 板块的生态环 境中央城市主景观带 生态环态环 境友好型庭院湖景公园 （资资源价值值） 区域城市，首个以“环境友好型”景观，打造“庭院湖景公园”的“核心景观

16、体系” 一个吸引眼球的地标标建筑 才令人神往 （产产品价值值） 区域城市，首个以“独立式类别 墅”建筑规划，打造产业 智能微总部复合型商居类独栋 生态态友好型独立别别院 （产产品价值值） 区域城市，首个以“独立式景观庭院”，打造产业 智能微总部商居 国际际品牌旗舰舰 升级产业级产业 配套（配套价值值） 区域城市首个，世界顶级 品牌汽车4S旗舰店，落户区域产业 基地，提升国际化产业规 格 复合型产业产业 物业业体系 （物业业价值值） 首个，以产业 “商务”物业体系与产业 “人居”物业，建立产业 智能型微总部基地的双物业管理体系纸媒硬广网络户外 产品品牌 样板区开放线上媒体策略执行计划划分线上媒体策略执行计划划分根据项目发展进度