山东聊城东阿县房地产市场调研报告

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1、目 标前言 东阿大环境分析 东阿房地产市场解析 从东阿工业园看房产机遇 项目预期利用一个多周的时间，我司市场部、策划部人员奔赴聊城东阿，这个名传四海的“阿胶之乡”，赞叹于社会主义经济建设带给这座城市的神奇面貌，特别是东阿工业园在短短几年的时间取得飞跃发展，已然成为这个城市工业密集区，城市经济的主要支撑地。通过对园区企业和单位的走访，我们渐渐了解了该区域发展的现状、目标和方向。作为第三产业的领航，房地产业的发展是一个地区发达程度的重要指标，毕竟，“衣、食、住、行”是人类的基本需求，经济的充分发展，随之而来的是四大需求的提升，“住”又是其中耗资最高的一种行为方式。所以，工业园区对房地产业的提升意义

2、有多大？东阿经济的发展体现在“住”的意义有多大？建一座辐射整个工业园区的居住之城，档次、规模、品质、风格在东阿地产市场上处于引领地位，这样一个计划和目标是否可行？带着众多疑问，我们对东阿房地产市场进行了全面透彻的摸底，感知20万平米风情社区于一个城市意义。前 言东阿县大环境分析东阿县地处于黄河之滨，鲁西北大平原，隶属于我国西部大开发的前沿阵地聊城 市。总面积799平方公里，辖11个乡（镇、办事处），559个行政村（居委会）。2008 年末全县总人口42.64万人，其中城镇人口11.59万人。东阿县城距离地级聊城市20公 里，距离省会济南75公里，是出入山东的西大门。东阿自然资源条件优越，已有2

3、000 多年历史的阿胶就是因为出产自这里而得名，东阿地下水富含微量元素和矿物质，是 优质的饮用矿泉水，东阿与泰山山脉一河之隔，取山石资源便捷，近几年来更是发展 成为鲁西地区的建材基地，工业上则形成了以酿酒、制药、化工、机械铸造等为支柱 产业的工业体系。l交通条件东阿县交通便利，毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉 ，105国道和三条省道贯穿全境。连接京九、京沪两条交通干线并贯穿东阿县的聊城-泰安铁路即将开工；规划中的青岛-银川高速公路在东阿县穿过；县乡公路四通八达，实现了村村通公路。一个小时可抵达济南空港，四个小时可抵达青岛海港。l生活环境东阿县以“蓝天碧水绿地阿胶城”为城市形象定位，坚持以绿

4、美城，建设生态型园林城市，对城市主次干道路两侧进行了绿化和改造，对城区各单位庭院进行了绿化，营造了绿色生态、和谐优美的园林景观。据统计，现有林地总面积56万亩，林木覆盖率47.1%。优美整洁的城乡环境、适宜人居的和谐秀美生态绿色城市得到群众和上级部门的好评，该县先后荣获：“中国喜鹊之乡”、“国家生态示范县”、“山东人居环境范例奖”、“国家水利风景区”、“全国绿化模范县”、“山东省投资环境十佳县”等荣誉称号。1月14日，被山东省政府授予“山东省适宜人居环境奖”荣誉称号。l工业园发展迅猛 东阿以“三园两带”为经济发展载体的格局基本形成，相继建设了山东东阿工业园区、建材工业园区和化工工业园区及省道泰

5、临路、齐南路两条产 业带。其中山东东阿工业园区规划面积25平，被批准为省级开发区，2006年山东财富论坛评为“山东十大最具经济活力的园区”。园区位于东阿县城区北部，东至卓江路，南至曙光街，西至工业街，北 至晨光路。目前建成区6.3平方公里。以钢球为主的机械加工业是工业园的重要产业。东阿钢球有限公司是国内也是亚洲最大的钢球生产企业， 年产各类钢球150亿粒。公司通过了ISO9001、2000质量体系认证、法国莱茵公司的16949认证，在国内高精度轴承生产厂家成功替代了日本产品，东阿钢球行销国内外，已成为国外各类轿车、轴承及其它机械配套的 首选产品。世界500强的伊纳公司、博士公司(两家公司均列世

6、界轴承生产企业前十名)，韩国的FAG公司，捷克斯洛伐克的契耐公司都与东阿钢球建立了良好的关系。钢球加工业的产业龙头带动作用越来越强，在它的带动下形成了一批钢球村、钢球镇。经济状况综述东阿县积极推进“工业立县”战略，大力培育骨干企业，着力发展民营经济，积极推进节能减排，工业经济获得了长足进步。该县以优势产业为基础，以骨干企业为支撑，重点培育阿胶、机械、建材、化工四大主导产业，金融危机爆发以来，东阿县域经济特别是工业生产依托大项目、瞄准高科技、立足本地特色，获得得稳步发展。20032008国民生产总值一览2003年2004年2005年2006年2007年2008年 国民生产 总值 （ 亿元）236

7、535 98165298-776490同期增长17218516%2004年东阿县全县实现国民生产总值359816万元，比上年同比增长17.2%，2005年全县完成生产总值52.98亿元，比上年增长18.5%，增幅创近年来新高，比2000年增长1.5倍， “十五”期间生产总值保持了年均16.9%的高速增长。从全县经济发展对全市的贡献看：2000年全市生产总值为280.83亿元，全县生产总值为17.71亿元，占全市的比重为6.3%；2005年全市完成生产总值689.11亿元，全县完成生产总值为52.98亿元，占全市的比重为7.7%，比2000年上升了1.4个百分点。2007年底,全县国民生产总值达

8、到77.64亿元,是1978年的131.6倍。2003年至2005年，东阿生产总值由23.65亿元增加到52.98亿元，翻了一番多；2005年，我县被省委、省政府授予“县域经济发展先进单位”。固定资产投资一览9820012003年2004年2005年2006年2007年2008年固定资产投资（亿 元）4374619.06873567-271137.5增长87%38%1998-2001，社会固定资产投资总额4.37亿元。2005年，全社会固定资产投资完成35.67亿元，增长87；2007年底，全社会固定资产投资27.11亿元,是1978年的298.9倍。工业方面，东阿县2002年规模以上工业企业

9、只有27家，到2005年则发展到了85家，三年累计工业投入达到65亿元。2008全社会固定资产投资预计完成37.5亿元, 工业投入完成27亿元,增长26%.工业园区迅速膨胀,入园企业达到55家,已投产企业50家,土地利用率及入园项目质量进一步提高. 20032005全社会固定资产投资由4.6亿元增加到35.67亿元，翻了三番；产业调整状况2004年2008年三大产 业投入 比例22353124612.1566.321.55经济结 构二一三二三一2004年，第一、第二、第三产业所在比例分别为22.3：53.1：24.6，三种产业比上年同比增长分别为：6.8%、24.4%、13.6%。2008年全

10、县生产总值预计达到90亿元,增长16%；其中,一,二,三产业分别完成11亿元,60亿元,19.5亿元，分别增长5%,18%和20%.三次产业比例实现了“二一三“向“二三一“的转变,经济结构调整趋于合理。 消费指数l2004年，东阿实现社会消费品零售总额95804万元，商品零售价格总指数比 上年增长4.3%，一般消费品价格指数增长4.7%，非食品类价格指数增长1.0% 。 l2005年社会消费品零售总额达到15.8亿元，比上年增长16.3%，“十五”期 间年平均增长14.5%。 l2008年，农民人均生活消费支出3381.49元，增长21。 l2009年底，预估社会消费品零售总额达到26亿元，较

11、05年有较显著的变化。 l从城乡居民消费结构看，2005年农村居民消费恩格尔系数为36.2%，比2000 年下降20个百分点，城镇居民消费恩格尔系数为35.5%，比2000年下降11个百 分点。 l自2005年以来，宏观经济运行中出现的一个可喜现象，是消费的增长速度有 了明显提高，消费需求增长均保持在12%以上，出现了消费增长逐步加快的好 形势，成为拉动宏观经济增长的主要因素之一。 l住房条件不断提高，2005年城乡居民人均居住面积达到32平方米，比2000年 增加15平方米。2008年底城镇人均住房使用面积31.20平方米。农民人均居住 面积39.69平方米。 注：恩格尔系数为食品消费在总消

12、费额中的比重，城市越发达，恩格尔系数越低，表明 居民生活水平越高。城乡居民收入2004年，城镇居民家庭总收入平均18762元，在岗职工人均工资收入9543元，城镇居民人均可自由支配性收入为5699.9元。全社会各项存款303757万元，居民存款额55671万元。2005年，城镇居民人均可支配收入6020元、农民人均纯收入2282元，同比分别增长5.6、14。2008年底城镇居民人均可支配收入8357元，增长18.6；农民人均纯收入4330元，增长12.2；人均居住面积39.69平方米。2008年全县各项存款余额预计达到51亿元,同比增长15%；各项贷款余额预计达到24亿元,与去年基本持平。12

13、34工业经济增势强劲，速度效益同步增长第三产业比重低，城市发达尚需时日城乡居民收入稳步增长，社会良性运转工薪收入仍是城镇居民收入主体1234东阿县特点小结1、工业经济增势强劲，速度效益同步增长。 工业生产规模膨胀较快。2000年全县仅有规模以上工业企业24 家，2004年发展到了38家，2005年达到了85家；从规模以上工业 企业创造的价值看，2005年规模以上工业实现增加值23.64亿元， 占全部工业增加值的82%，成为全县工业经济增长的主力军。 工业化进程加快。在2000年全县生产总值中，工业增加值为 5.58亿元，所占比重为31.5%，在2005年全县生产总值中，工业增 加值为28.76

14、亿元，所占比重为54.3%，比2000年提高了22.8个百 分点，占据了全县经济总量的半壁江山。 速度效益同步增长。2005年规模以上工业实现销售收入58.3亿 元，比上年增长66%；实现利润4.4亿元，增长71%；实现利税7亿 元，增长85%。工业企业实际上交税金比上年增加1亿元，增值税 增幅居全市第一位，总量居全市第三位，利税过千万元的企业达 到13家。从“十五”期间发展来看，产品销售收入、利润总额、 利税总额的年平均增长速度都在40%以上。2、第三产业比重低，城市发达尚需时日第三产业在国民经济发展中的所占比重，可以看出一个城市发达的程度，更可以看出一个城市的活力，一般来讲越是发达城市第三

15、产业在国民经济中所占的比重越高。2001年至2004年间第三产业占生产总值的比重一直在26%左右，随着工业经济的高速发展，到2005年第三产业占生产总值的比重下降为20%。第三产业对第二产业的反哺作用欠缺，东阿整体发展尚需时日。3、城乡居民收入稳步增长，社会良性运转居民收入相对稳定，经济运行整体进入或者说开始走向良性循环的快车道，经济的复苏和快速增长为东阿各项事业的发展提供了一个基础和描绘出一个动人的发展蓝图。4、工薪收入仍是城镇居民收入主体。资料表明：2005年城镇居民人均工薪收入5692元，同比增长4.1%，占城镇居民可支配收入的94.6%。工薪收入增长的原因：一是政府相继出台政策，为机关

16、事业单位增加补贴，二是部分企业通过改制效益提高，企业职工工资所得增加，三是城镇居民其他劳动收入增加。东阿县房地产市场解析1、房地产市场趋于缓慢上升态势东阿地产自2002年起步，2004房屋施工总建筑面积560332平米，其中住宅126492平米；竣工面积380550平米，其中住宅29576平米；城镇以上总施工建筑面积249353平米，住宅108412平米，竣工面积88600平米，住宅13196平米。截止到2008年3月份止，东阿商品房竣工面积达90万平米。由此来看，东阿地产市场起步较晚，发展速度缓慢，在不温不火的态势中寻找出路。人均居住面积三室二室平房新开商品房单位建房22.3172%2%26%496套667套2、经过供应过热引起的市场消化不良，进入一个调整期2004年东阿县房地产开发住宅总面积15万平米以上（含相当部分单位自建房和个人建房），其中房地产公司开发建成的商品 房（三星人家、生资小区、金东花园等）约496套，单位自建房667套，05年更有昌隆和恒信推出的中城与锦绣项目分别向社会提供了600和700套，由于市