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1、房地产估价执业风险及对策如何把控房地产估价报告质量国有土地上房屋征收评估办法房地产估价执业风险及对策 房地产估价执业刑事案件执业风险发生案例 四川骗贷造假案 （案件7） 宁夏改制造假案 麦科特上市造假案 上海世茂滨江花园房屋估价案 浙江众城案 浙江衢州市华创案房地产估价相关问题探讨无风险意识对风险漠视一、房地产估价执业风险及对策（一）房地产估价执业风险种类和表现形式 1.风险种类： （1）政策制度的变化造成的风险 （2）经济环境的变动造成的风险 （3）估价理论不完善造成的风险 （4）估价业务本身造成的风险 （5）内控制度不完善造成的风险 （6）估价技能不娴熟造成的风险 （7）职业道德的缺乏造成
2、的风险 （8）工作作风不严谨造成风险 一、房地产估价执业风险及对策一、 房地产估价执业风险及对策（一）房地产估价执业风险种类和表现形式2.风险表现的形式（3）一般过失（2）侵权（1）违约房地产估价机构与估价师违反委托合同（业务约定书） 规定，未尽到合同约定义务，如未在预定时间内提交估 价报告，造委托方损失。估价师未违约也应承担民事责任的其他错误行 为，如出具估价报告结果与市场行情向背等， 使委托方支付了大于房地产实际价值的价款。估价师在执业中缺乏合理性或应有的 职业谨慎。一般情况下，普通过失导 致对估价事项的部分错误表达，但尚 未对社会和当事人造成损失危害，或 虽造成损失危害但损失和危害不大。
3、 （4）重大过失估价师执业中明显违反国家政策、法规，严 重背离职业谨慎的专业标准，违背职业道德 ，也称为推定欺诈。是一种自愿的和不负责 任的不法行为。其对估价事项的表述有根本 性的错误。对当事人和社会造成了较大的损 失和危害，在社会和舆论上有较大的影响。（5）欺诈估价师在执业中有故意欺骗的倾向，也 就是故意的虚报或隐瞒重大事实的行为 ，最严重的行为就是故意出具虚假估价 报告。 一、 房地产估价执业风险及对策 （二）房地产估价机构及估价师的法律责任2. 民事责任中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条：国家实行 房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平 、公开的原则，按照国家规定的
4、技术标准和评估程序，以基准 地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市 场价格进行评估。中华人民共和国民法通则第一百一十一条：当事人 一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，另一 方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损 失。中华人民共和国保险法第一百二十三条：依 法受聘对保险事故进行评估或鉴定的评估机构和 专家，应当依法公正执行业务。因故意或过失给 保险人或被保险人造成损害的，依法承担赔偿责 任。1. 行政责任中华人民共和国公司法第二百一十九条：承担资 产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的， 没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚 款，并由有关主管部门
5、依法责令该机构停业，吊销直 接责任人员的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事 责任。中华人民共和国证券法第二百零二条：为证券的发行、上市 或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书 等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法 所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主管 部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失 的，承担连带赔偿责。构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价师执业资格制度暂行规定第二十八条：违 反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以 警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师 执业资格证书、房地产估价师注册
6、证，并可处以 罚款，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事 责任。 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国民法通则 中华人民共和国保险法中华人民共和国公司法 中华人民共和国证券法 房地产估价机构管理办法 房地产估价师执业资格制度暂行规定房地产估价机构管理办法第五十二条：“房地产估 价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人 民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正， 并处 1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失 的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责 任。” 一、 房地产估价执业风险及对策 （二）房地产估价机构及估价师的法律责任3. 刑事责任中华人民共
7、和国刑法第二百二十九条：承担资 产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职 责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节 严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 。中华人民共和国刑法一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策（1）建立现代管理，加强机构竟争能力1.估价机构的对策为控制业务风险，建立有效的估价机构业务管 理制度是估价机构的重要管理工作之一。应规范估价师聘用合同格式；严格公章的使 用制度。 对估价机构经常使用的法律文件（包括估价 报告书）能够由有经验的估价师共同讨论制 定，并根据实践的发展定期更新。对年轻估价师加强业务培训，由有经验的 估价师定期或随时进
8、行实践技巧的指导； 对新的政策、法律或案例，估价机构能够 定期进行讨论研究，以更新估价师的知识结 构。 改变普遍存在人自为战，管理松弛的 小生产式的管理方式，建立一套完整详 细的标准化执业程序，一旦发生争议或 诉讼，估价机构可处于有利地位，有效 防范执业风险的发生。一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策1.估价机构的对策（2）健全内部控制，有效规避执业风险首先，承接业务要谨慎，一定要对委托 目的、范围、要求、时限等进行充分了 解分析，如客户有特殊要求更应慎重对 待。同时要初步评价估价风险，确定选 派合适的、能胜任的专业人员，这是提 高执业质量的关键。其次，在项目实施过程
9、中，一定要遵循 执业规范，作到取证充分、适当，底稿 完整，记录详尽。第三，要加强业务项目的检查复核，实行 内部三级审核制度，及时纠正报告质量上存 在的问题，措辞恰当，有效规避执业风险。一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策1.估价机构的对策（3）增强专业技能，保证估价业务质量房地产估价师仅有估价知识是远远不够的，必 须研究与之相关的政治、经济、法律、财务、 社会意识形态，风俗、习惯等，以丰富自己的 知识层面，以便应对各种错综复杂的房地产估 价咨询业务。一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策1.估价机构的对策（4）加强职业判断，保持谨慎执业作风 在
10、目前政策变化较大的现实下，为使估 价师能够做到谨慎执业，有条件的估价机 构应建立信息网，尽力收集变化迅速而又 众多的房地产交易信息和规范性文件，从 而使估价师在执业中能够掌握这些信息和 文件，避免为客户提供不准确的专业意见 。对于难以把握的某些领域，估价师有 责任向客户披露其不确定性或所面临 不同后果的可能性。对于复杂的业务，在业务开始时就应明确报告 的目的和报告许可接受人，同时还应尽量限制 任何第三方使用报告中的结论，对不确定的问 题和不可知的事实情况，出具有条件和有保留 的估价咨询意见也是国际惯例中通行的做法。在签定业务委托书时应明确业务范围，从而避 免产生误解。此外，业务约定合同还应说明
11、机 构管理层与房地产估价师双方各自应负的责任 以及对执行业务存在的任何固有限制，或者可 以在业务报告书中详细描述的内容。一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策1.估价机构的对策（5）提倡分工协作，引入资源共享机制 市场的发展不仅对估价师个人提出了专业化 的执业要求，也对估价机构提出了专业化分 工及协作的管理要求。估价机构应注重根据估价师的个人特点，建立不同特 长的梯队。使估价机构的业务相对有所分工。同时，估价机构应制定具体的制度，以使估价机构的 估价师能够共享客户、共享经验，并在必要时，在不 同业务方面能够互相进行协作。这种团体作战的制度 ，不仅能够有效地提高工作效率，
12、重要的是能够提高 业务的质量，并有效地避免估价师个人 易犯的错误。对于资料收集问题：估价机构可成立专门 负责收集、整理和发布估价相关数据的部门 ，采用相应的信息查询管理软件，建立一整 套房地产估价基础数据资料，并不 断更新，为估价师撰写报告创造良 好的基础条件。一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策2.估价师的对策（1）估价师应关注的问题职业道德是房地产估价师必备的素质 运用专业知识和专业经验，对特定的物业进行公 正、公平、合理地估价，帮助客户避免风险并实 现其合法的商业利益，是房地产估价师服务的价 值所在。房地产估价师在执业过程中，应遵循谨 慎勤勉原则，以“诚信”为本
13、，遵守房地产估价法规、技术规范和规程，保证估价结果的客观公正。专业水准是房地产估价师从业的基础 房地产估价是专业特点比较突出的行业，对估价的 技术要求比较高，没有一定的专业知识和实践经验 是难以胜任的。随着新的经济行为的不断涌现，越来越多的领 域需要房地产估价师的介入，对估价师提出了更 专业、更综合的要求。传统的知识结构、执业经 验和执业方式甚至部分执业规范己无法保证为客 户提供满意的高质量的服务。同时，缺乏对新兴产业相关运作的了解以及相关法律 政策的把握，必然会影响估价师的专业判断，加大执 业风险。因此，一个合格的房地产估价师应该是勤勉 向上的人，深入市场，踏踏实实，才能具有对物业的 准确判
14、断，真正做到与时俱进。风险意识是房地产估价师执业的保障风险是估价职业的天然属性，如何认识、控制和 防范风险是房地产估价师面临的重大挑战。房地 产估价师面临的风险包括估价报告差错引发的风 险、客户恶意隐瞒和舞弊引发的风险。防范和降低房地产估价的执业风险，首先应该树 立风险防范意识，从行业内部着手，建立相应风 险管理和防范体系。同时应加强房地产估价职业的社会教育，使 社会公众理解估价工作的职责、工作内容和应 承担的责任，杜绝对估价执业的干扰和不正确 的认识，营造良好的执业环境，使中介机构真 正做到独立、公正、客观。一、 房地产估价执业风险及对策 （三）房地产估价风险防范的对策（2）.估价师的对策一
15、般来说，恶劣的外部执业环境和不健全的内部管 理体制是房地产估价师执业风险的主要成因。在现实条 件下，从房地产估价师自身来看，唯一能为房地产估价 师掌控的是其所执行的操作程序，通过严格遵循法定的 估价程序，能使部分风险在工作过程中暴露出来，也为 今后一旦发生的纠纷和诉讼作证据上的准备，以有效的 规避和控制风险。明确 估价 基本事项拟定 作业方案实地 查勘 估价对象收集 估价 信息资料估价 结果 测算及确定撰写 估价 报告报告审核土地 评估房屋 征收 评估在建 工程 评估期房 评估现房 评估职业技能房地产估价工作过程分析工作步骤程估价 资料 归档二、 如何把控房地产估价报告的质量前 言二、 如何把
16、控房地产估价报告的质量 （一）对房地产估价报告写作主体的要求1.房地产估价报告写作主体房地产估价机构专业估价人员二、 如何把控房地产估价报告的质量 （一）对房地产估价报告写作主体的要求对专业估价人员要求人的因素是整个房地产估价报告写作系统中最 为重要的因素。 房地产估价报告的写作属于专业写作，一份高 质量的房地产估价报告，依赖于估价人员良好的综 合素质。综合素质的提高，只能在实践中不断积累和提 高。以下提出的各项内容只是必须达到的基本要求 。1.房地产估价人员知识结构2.房地产估价人员专业经验撰写房地产估价报告是估价人员在一定经验和 知识的基础上产生的一种创造行为。这种创造 行为在很大程度体现着估价人员经验和知识的 个性特点。 二者都是不可缺少的必要条件，专业经验在某 些特定条件下甚至比知识更重要。专业经验的 获得一靠自己动手，实际操作，二靠加强同行 间学习交流。 3.房地产估价人员认知
