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1、地铁运行分析报告 前 言成都地铁1号线于2010年9月底起试运行，虽然目前只有一条线路，还未形成完善的地下交通网络，但地铁驶入成都，改变已经开始。一个城市的发展形态，关键取决于交通的规划及交通的模式；随着大城市人口的增长，市中心人群向近郊以及远郊卫星城发展，势必增加汽车拥有量，从而进一步加大交通压力，城市轨道交通，特别是地铁的作用在城市发展到外向发展阶段即显得尤为重要，不仅可以降低交通压力，同时还将改变人们的生活方式，提高城市土地的价值。Part 1 成都地铁及未来路网规划成都最新规划调整的地铁线路将形成一个放射性路网，将中心城区与新 都、青白江、郫县、双流东升、华阳、龙泉、温江等7个大型外围
2、组团连接在一起。成都也将由原来的以天府广场为中心圈层式模式演变为多中心组团格 局，多个方面同时发展，总体形成“一主七卫”的大成都新格局。根据成都市城市快速轨道交通建设规划（20122020），成都市2012年至2020年轨道交通建设任务为：建成1号线南延线（二期）、3号线（二期）、4号线（二期）、5号线（一期）、6号线（一期）、7号线、9号线（一期）、10号线（一期），总共163.6公里的轨道交通线路。届时，加上目前试运营的地铁1号线一期，正在建设的2号线一期、二期（西延伸线）工程，中心城区地铁线路将达到9条。根据成都市城市快速轨道交通线网规划，2015年完成地铁1号线、2号线全线及3号线、4
3、号线一期，力争完成7号线等工程，共计约147公里的线路；2020年前，完成地铁3号线、4号线二期及地铁5号线、6号线一期工程，约151公里。届时，成都将建成共298公里的地铁线路，日载客运量将在300万人次以上，占公共交通运量的40%以上。按照规划，地铁2号线西延线长8.738公里，起于三环路北侧成灌客运站，终点犀浦站，将设迎宾路站、信息路站、互助站、外语学校站、西区站、犀浦站等6个车站。根据市政府要求，地铁2号线西延线将与2号线一期工程同步通车，从城区直接接拢成灌快铁犀浦站，实现地铁与快铁的同站换乘。可以预见在未来5-10年内，成都地铁线路几乎涵盖了市区的各大区域，呈现“四通八达”的格局，上
4、班族的交通方式也将从乘坐公交系统向乘坐地铁进行转变。交通距离（到 达天府广场）住宅均价开车时间临近地铁线路主城区-8100元/-郫县28公里4524元/42分钟2号线双流东升21公里4661元/34分钟3号线温江23公里4868元/36分钟4号线龙泉24公里4611元/36分钟2号线华阳19公里7243元/32分钟1号线新都24公里4695元/34分钟3号线目前，成都市二、三圈层的成交量已超越了主城区，城市轨道交通的外延将使外圈层的价差优势更为明显，最终实现大成都范围内的房价普涨，地铁将进一步推 动外圈层市场的发展。成都地铁1号线的火爆依然在继续，“工作在城市，生活在郊区”将成为成都人的一种崭
5、新生活模式。自地铁开通以来，1号线南北两端楼市受益较大，绝大多数楼盘价格都有不同程度的上涨。就目前而言，地铁2号线东西两端楼盘房价还处在价值洼地阶段，无论是自主还是投资市场潜力巨大，受1号线和各种利好消息的刺激，未来两年内，2号线东西两端区域楼价很可能由现在的“4字头”，飙升至6000元/平米区间。比如龙泉大面片区，该区域最吸引人的优势就是地铁和价格，与地铁2号线一期工程其他区域同时享受提速生活，但是区域内普通楼盘价格仅为4000多元/平米，远低于另一终端茶店子站周边楼盘价格。Part 2 地铁与城市生活契合特点地铁建设造就地铁物业地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站 快速的到达
6、城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地 铁站也成为人们进行社交活动的场所，而地铁也成为沿线小 商业货物供给的主要通道之一。 沿线商业提 升生活空间和便 利度 地铁与火车站、公交车站、出租车等不同交通工具的便捷 接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境 大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作 和购物在城市中心的生活已经成为现实。 改善城市投资环 境，使城市间的距 离格局发生变化 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地 铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。 国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根 据原有区域条件不同可达到5%15%；原有区域距离 城
7、市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越 高。 为沿线土地带来增值 交通工具类类型高峰运量(人)速度公共汽车车0.41万人1520km/h城市轻轨轻轨14万人2535km/h地铁铁46万人3060km/h地铁的运营大大缩短了日常交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁速度为每小时30-60公里，车辆编组为4-10节，在高峰时单向输送能力可达每小时4-6万。轻轨的单向输送能力可达每小时1-4万；公共汽车的单向输送能力为每小时0.4-1万。成都地铁平均时速为37-40公里，最高时速75公里，高峰小时单向输送旅客能力为4.4万人次。地铁运行不受其它运输方式影响，安全、准点，其乘车环境也得到了
8、极大的改善。火车北站世纪城火车 北站 天府广场世纪城16路118路路线走向占用时间正常时间：1个小 时左右高峰时间：1个半 小时左右正常时间：30分钟高峰时间：40分钟火车 北站世纪城地铁的运营改变了市民的出行方式地铁的出行速度远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。地铁未开通前地铁开通后为保证地铁1号线全程实现与公交线路的无缝接驳，成都公交集团调整和新增7条线路来填补公交线路和地铁1号线主要站点之间的空白。经过首批线路调整，地铁升仙湖站、火车南站站和世纪城站将分别进驻2-3条公交线路。随着市民适应地铁出行，整个公交系统也将调整，形成公交为地铁“喂食”的格局
9、。以后地铁线网更密集以后，公共交通将以地铁为主，公交则向地铁站点输送客流。地铁的运营改变了市民的消费方式地铁未开通前当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸 引力要小于本区域的消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大 于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。国庆大假首日，房交会、观光市民、外地游客三大客流重叠。国庆首日，地铁1号线全线累计进站客流257291人次。据成都轨道交通公司统计，地铁1号线“满月”期间旅客流量累计约442万人次，平均每
10、天约15万人次。1号线贯穿城市南北方向，天府广场与世纪城（新会展中心）成为其中的热点区域，其通行的便利性及通达性比以往吸引了更多的消费人群。Part 3 地铁周边物业特点商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者项项目商用物业业客流量客流越多越好，人旺才能带动财带动财 旺客流构成包容性最强，对对于客流的构成并无太大的选择选择 ，多多益善地铁铁的通达性地铁线铁线 路越多越好，对线对线 路没有太大的选择选择 性，线线路越多带带来的客源也就越多，商铺铺的影响范围围也就越大。对对地铁铁的需求性地铁铁作为为便捷的交通工具及其所带带来的巨大人流在地铁1号线到来的几个月里，沿线商业地产显示出比住宅
11、更强大的升值潜力，让许多人尝到了投资商业地产的甜头。地铁一号线17个站点的70个站厅商铺统一招标，吸引了59户商家到场。其中，便利店每月租金每平方米最高达950元，租金水平足以与春熙路黄金商圈的单价相比。地铁1号线全部贯通后，对天府广场和整个CBD的物业有很大的提升。富力集团打造出了总建筑面积60万平方米的大型城市综合体，囊括了富力丽思卡尔顿酒店、富力天汇Mall、富力华庭 、史丹尼国际公寓 、超甲级写字楼和商务中心等，该项目紧临成都地铁1号线，距天府广场地铁中心站出入口的步行距离不足200米，并且在项目西面出入口处设置地铁站，与地铁1号线连接。在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整
12、个物业价值，才能够保证后期三十多万方商业的运营。 新街口是南京市传统商业中心， 仅次于北京王府井、上海南京路 的中国第三大商业街，因此选取 地铁一号线新街口站点商圈内商 业为例。 2005年地铁1号线的正式开通，使得新街口商圈内的整个商业租金 和售价水平有较大提升。 从新街口大型商场一楼租金水平 统计结果来看，2005年地铁正式运营后，租金增长幅度较大，为 73.5%。 从新街口沿街商铺的售价来看， 2004年的增长幅度最大为66.7% ，2005年地铁运营以后两年内的 增幅为100%以上。新街口大型商场一楼租金新街口沿街商铺售价元/平方米地铁开通元/平方米/天地铁开通案例南京新街口项项目住宅
13、客流量不需要太多的客流客流构成由于住宅是私人的场场所，对对客流有一定的排他性，在地铁铁的乘客中只需是小区住户户或亲亲朋好友，其他的客流则则不需要地铁铁的通达性地铁线铁线 路越多越好，但人们对们对 于线线路的选择选择 只挑选选有需要的对对地铁铁的需求性地铁铁是一种便捷的交通工具地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和运输能力，以及人群的集 中能力城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增 加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升 温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增 加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响
14、地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。案例2上海莘庄上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势上海市西北部地铁图 淮海路徐家汇上海体育馆莘庄1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内。地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域 。上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极
15、低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价。优势：天韵2期处于成都地铁2号线沿线，具有打造地铁物业概念的区位条件。劣势：通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离为5-10分钟的步行距离。从天韵2期步行到地铁羊犀立交站（家乐福）时间为15-20分钟，从天韵2期步行到茶店子地铁站步行时间约为10-15分钟，且两个地铁站都有主干道间隔，步行通达性较差。改善：突出天韵2期虽不与地铁站相邻，却可避免地铁人流影响，亦可享受地铁便利。地铁与天韵2期的思考在地铁辐射范围内的项目，可做出积极互动，让更多的业主享受到轨道交通的便 捷。南湖国际社区将在10月地铁正式运行的时候，针
16、对业主在世纪城和该项目之 间滚动开通南湖专线巴士。业主可以轻松换乘地铁，感受方便快捷的出行生活。 这也是品牌的有效宣传。项项目写字楼客流量不需要太多的客流客流构成写字楼虽虽然是公共场场所，出于对对其客户户即将进驻进驻 公司办办公的需要， 一般只对进驻对进驻 公司的员员工及其客户户开放，而对对于其他客流则则有一 定的排他性，所以对对地铁带铁带 来的客流也有一定的排他性。地铁铁的 通达性地铁线铁线 路越多越好，但人们对们对 于线线路的选择选择 只挑选选有需要的对对地铁铁的 需求性地铁铁是一种便捷的交通工具有关数据显示，从2005年至今，成都写字楼租金大多涨幅在20%以上，地铁一号线沿线的甲级写字楼更是达到了40%。地铁沿线物业的增值空间是其受欢迎的重要因素。根据相关研究资料，地铁规划一出来，该区域周边物业一般会上涨30%，地铁开通后，又会上涨30%50%。尤其是商业物业。研究表明，在同一区域，地铁物业的商业价值要比非地铁物业高50%100%。地铁概念和超高的性价比是他们选择地铁物业的重要
