物业装修管理

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1、物业装修管理培训内容：物业装修管理的基本概念 物业装修管理的目的 物业装修管理的意义 术语解释 物业装修管理的基本内容 对装饰装修违规现象的处理 装修管理员的素质要求 装修管理员的职责 装修管理控制程序一、物业装修管理的基本概念物业装修,是指业主或使用人为了改善 居住、办公或经营环境，对自有物业或 租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚( 天花)、门窗、给排水、强弱电、有线 电视、电话、宽带进行装修处理的活动 和过程。 物业装修管理，是指物业管理公司依 据国家相关法规和条例，受开发商或全 体业主委托，对物业管辖范围的业主或 使用人在装修过程中，对新建房屋的室 内装修活动实施审查、监督和管理的行 为。

2、二、物业装修管理的目的规范施工行为，消除施工隐患， 保证新建楼房外观的整洁和统一 ；杜绝新建楼房建筑主体和承重 结构遭受破坏；保障新建楼房的 居住安全，保障新建楼房配套设 备设施的正常运行和使用。最终 实现物业的保质和增质，延长物 业使用寿命。三、物业装修管理的意义维护和保持房屋建筑原创设 计的元素和风貌，维护环境品 质。避免房屋建筑结构、外观 、环境、设施设备遭受破坏和 污染。维护小区正常的生活、 学习、工作秩序，营造小区的 安定、团结、和谐氛围。维护 物业管理秩序，保障物业管理 服工作的正常开展。 四、术语解释建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包 括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、 连接接

3、点和基础等。 承重结构：是指直接将本身自重与各种外 加作用力系统地传递给基础地基的主要 结构构件和其连接接点，包括承重墙体 、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁 、屋架、悬索等。砌体结构：即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼 板和屋顶承重构件作为主要承重的结构 ，称为砖钢筋混凝土混合结构，简称 砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性 能差。这是当前建造数量大、采用最普 遍的结构类型。 钢筋混凝土结构：即主要承重构件全部采用钢 筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构 。此结构抗震性能和防渗水性能良好。 这种结构类型主要用于大型公共建筑、 高层建筑和工业建筑等。剪力墙： 剪力墙是指墙肢的长度为厚度 的58倍的钢筋混凝

4、土墙。常用的有 “T”字型、“L”型、“十”字型、 “Z”字型、折线型、“一”字型。 异形柱： 异形柱是指柱肢的截面高度与 柱肢宽度的比值在24，相对于正方形 与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异 形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的 有“L”型、“T”型、“十”字型。承重墙是指不但承受自身重量，同时 还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。 非承重墙不承受上部传来的荷载，也不 会把荷载加载到其下的非承重墙上。通 常在非承重墙墙底设置单跨梁或者连续 梁来承受其荷载并把其荷载传导到相邻 的承重构件上（例如：砖混中的承重墙 ，框架中的框架梁）。非承重墙通常还 是设计上的抗震墙，如果发生地震，非 承重墙将和承重

5、墙一起承受地震力。房屋外观：是指相对于室内的外立面，准 确的说，就是房屋外立面可视的部分。 它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及 装饰物等。 防水工程：是指屋面防水、外墙防水及 厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防 水、外墙防水的目的是为了防止雨水对 室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水 的目的是为了防止生活用水对本房屋和 相邻房屋室内的浸害。隐蔽工程是指被其他建筑物遮掩的工程 ，具体是指地基、电气管线、供水管线 等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工 程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆 盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免 资源的浪费和当事人双方的损失，保证 工程的质量和工程顺利完成，安装施工 时，在覆

6、盖和掩盖前应当通知发包人检 查，发包人检查合格后，方可进行隐蔽 施工。房屋配套设施设备：是指房屋除门窗、护栏外的， 与房屋配套的给排水管道（空调排水管 ）、强电源及弱电源信号系统（照明电 源、闭路线、电话线、网络线、监控） 、煤气报警器、红外线防盗报警器、可 视电话（非可视电话）、应急求助按钮 、天然气表、管等。房屋平面布置图：是指用于指导建筑装饰装修施 工的平面（水平面）设计图，它包括房 屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设 计、区域使用功能划分（如：卧室、客 厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出 入通道（如：门的开启方向及通道走向 ）设计，其中包括某些部位使用的材质 和安装方式、要求等设计。它

7、是按实际 比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位 为公制长度单位。水电施工图：是指用于指导建筑装饰装修水 电施工的平面示意图，顾名思义，示意 图是以示意方式进行绘制的，图形是以 线条和符号连接构成的，图形一般没有 准确的数值标注，只是示意大概的安装 方位和形式，具体安装方法和要求，都 是以文字标注及说明为主。五、物业装修管理的基本内容（一）房屋外观的管 理 （二）主体结构的管 理 （三）房屋防水施工 的管理 （四）房屋配套设施 的管理 （五）商业门面装修 管理 （六）施工行为的管 理 （七）告知和督导义 务（一）房屋外观的管理任何装饰装修企业和个人在从事住宅 室内装修的活动中，不得破坏房屋的 外观

8、，严禁擅自改变房屋的门、窗、 阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜 色； 严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严 禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严 禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体， 未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿 洞； 严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭 观景阳台、生活阳台，未经许可不得 擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾 衣杆等；严禁随意在外墙上安装空调外机， 空调外机应安装在房屋的预留位置上 ，或物业管理公司指定的位置上； 未经许可不得擅自在房屋外立面上 安装广告牌及带有商用告示效应的标 识； 严禁侵占公共区域的通道、露台和 屋面，严禁在公共区域的通道、露台 和屋面乱搭乱建； 严禁开挖地下室、打井。损

9、坏物业 共有设施、设备及场地。（二）主体结构的管理严禁擅自改变物业使用性质； 严禁擅自改建、重建建筑物及其附 属的设施、设备； 任何装饰装修企业和个人在从事住 宅室内装饰装修的活动中，不得破坏 房屋的主体结构、承重结构和房屋基 础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻 孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开 孔凿槽，必须报物业管理公司，经物 业管理公司审查同意后，并在物业管 理公司工程技术人员的指导下进行施 工；严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙 砖）隔墙； 严禁改变房屋的使用功能，严禁将没 有防水要求的房间或阳台改做卫生间 和厨房； 吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔 ，孔洞点阵不得600，孔洞直径不 得12

10、，孔洞深度不得50； 房屋装修如需变动房屋结构（建筑主 体和承重结构）的，必须经原设计单 位或具有相应资质等级的设计单位提 出设计方案，其施工必须委托具有相 应资质等级的建筑施工企业承担。（三）房屋防水施工的管理 防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光 滑平整、干净、干燥的基层上，并按 规范要求施工，防水层应有一定的面 积和厚度。防水施工完成后，应作闭 水试验，试验时间应不少于48小时， 并会同装修管理人员一道共同检查闭 水试验情况，确认无渗漏现象后，方 可后续施工； 室内装修施工，对阳台、厨房和卫生 间，有较大改变的和对原防水层有较 大破坏的部位，二次防水施工时应作 重点和加强处理，确保无渗漏；卫

11、生间、厨房、阳台未作闭水试验严 禁回填，并严禁只在回填找平层上做 防水层，此方式存在严重的工艺技术 缺陷和隐患； 回填找平层水泥沙浆应有足够的强度 ，其水泥沙浆标号不得低于12，水 泥沙浆厚度应60； 卫生间地面防水必须全做，墙面防水 最低点应300mm；若使用淋浴龙头， 安装龙头的墙面防水层高度应 1800mm，宽度是淋浴龙头左右各 500mm， 阴角临界墙宽度为1000mm， 高度必须达到1800mm。 （四）房屋配套设施的管理 严禁给水管地埋式暗敷，在通过无防 水要求的区域内，应采用天、墙布管敷 设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗 敷方式敷设； 给水管道安装完毕后，应作压力试验 ，水压不

12、应小于9kg、稳压不应少于两 小时； 排水管道安装完毕后，应作冲 水试验，每个管口冲水量不应少于 200kg， 冲水方式为容器灌冲。经压力 试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进 行下一道工序；施工临时用电，只能在漏电保护开关 后端驳接。布线完毕后，各回路应作 通电试验和绝缘试验，通电试验时应 在漏电保护开关的保护下进行； 天然气管道、阀门、计量表，严禁装 饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时 保持良好的通风状态，安装后的管道 接口应作漏气检测； 燃气报警器探头接通电源后，安装在 吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气 用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装 ； 燃气热水器排气管道，严禁接入厨房 排烟道内，应按物

13、业管理公司规定的 位置和方式直接引向户外排放。 严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间 内，燃气热水器只能安装在生活阳台的 墙壁上，相距天然气表和管道500 的位置， 并将排气管道引至户外； 严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严 禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并 随时保持厨房与户外空气的对流。厨房 采用暗埋式燃气灶，应在厨柜前门上方 开46个直径不30的透气孔； 阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨 房、卫生间落水主立管，如确需装饰包 裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔 离空包方式处理，包裹时管道与砖之间 应留出510mm间距。有检查口的楼层 ，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖 的空间。严禁用水泥砂浆灰填

14、充式包裹 ；可视电话及红外线监视器，不得擅自 移位和改变，如需变动位置，应由原安 装单位施工人员处理； 严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置（ 高度和方向）。抽油烟机排烟管应规范 的接入排烟道预留孔； 空调外机，应安装在预留位置上，氟 里昂管敷设，应按物业管理公司统一规 定规范安装，并将冷凝水管接入积水管 内，严禁冷凝水散流。（注：本楼房原 设计未考虑家用中央空调安装，故严禁 安装家用中央空调）；严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装 修改变防护栏材质和款式，高度不得低 于1000mm，其安装应牢固、可靠。； 入户给水管应加设总阀，便于日常维修 和检查。 严禁损坏物业共有设施、设备及场地， 严禁擅自改变

15、和移动共有设施、设备。（五）商业门面装修管理门面室内装修，应严格遵守消防安全 管理规定，不得擅自更改和移动报警 按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消 防箱等消防设施，严禁封闭和占用消 防通道。 门面室内装修，严禁封闭共用管线（ 水、电、气、消防）井检查口、门， 应留出检修空间及通道。 燃气管道安装应符合燃气安全使用管 理规定，不得埋于墙内和地下，不得 接近有明火和易产生静电火花的电器 ，应保持正常的空气流通。商业门面装修，必须遵守附属设施使 用功能规定和要求，不得超功率、超容 量、超标准、超范围、超规范安装和使 用，如：通电、通水、通气（天燃气） 、通风（换气、新风）、排水、排烟、 消防水等。 商

16、业门面室内装修，未经计可，不得 擅自更改排污管道预留接口位置。不得 封包检查口（疏浚口）。 室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检 查口（疏浚口）、消防水阀、强弱电路 分线盒时，应在对应位置处预留维修检 查口，洞口尺寸应小于500500（） 。使用液化气罐的门面，燃具与液化气 罐相距5m，液化气罐存放处应保持 阴凉和空气流通，存放处应设置防爆 墙或安全防护装置，在入口处张贴“ 火源切勿接近”或“非工作人员严禁 入内”等标识。 商业门面（办公用房）电器安装，应 设置电源配电箱，除设置总开关（空 气开关）外，各回路应单独设置空气 开关，确保电力的使用安全。 使用大功率电器较多的商业门面（办 公用房），并由380V三相电源变为 220V两相电源使用的，三相电源负荷 分配应均衡和合理。 餐饮门面室内装修：1厨房污水进入主排水管道 前，必须设置沉渣池、隔油池，避免 污水中夹带的动（植）物油及碎骨、