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1、宁波永大投资集团战略规划报告 机 密北京北大纵横管理咨询公司Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第2页北大纵横重要说明本文件专为客户使用 分发、引用和复制 -即使是节选方式-给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第3页北大纵横导 读q公司战略q业务战略q职能战略Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第4页北大纵横永大集团经过
2、十年的快速发展，初步完成了原始积累 ，但企业未来的发展方向一直不是十分清晰销售额 企业规模宁海县城建 开发有限公 司成立，注 册资金200万宁海城建更 名为宁海县 永大房地产 开发有限公 司，注册资 金500万宁波永大集 团有限公司 成立，下辖5 家子公司？1999年2001年2001年2002年我们最终想 干什么？2000年占地26.6万 平米的华庭 家园 竣工集团在南京 以挂牌受让 方式取得2.8 万平米土地 开发权，首 次走出浙江2003年2003年11月 ，占地40万 平米的泰兴 项目一期工 程开工建设Copyright2004 By Alliance PKU Management C
3、onsultants Ltd.第5页北大纵横集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但 对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法。集团应该专注于房 地产项目的开发， 对其他不能支持房 地产业务发展的业 务尽早进行剥离集团应该实行多元 化的发展战略，同 时介入几个行业， 以便互为支撑公司应该在江浙 一带的中型城市 发展，获得天时 地利人和优势。集团可以向全国 的各大中城市进 军，开创全国性 的知名品牌集团在未来的几年想成为多大规模的企业？集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？选择的竞争区域到底多大合适？集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？集团应该结合自 身资源和实力选 择最具竞争力行
4、 业做专做强集团可以采取追 随战略，在不同 阶段将集团资源 重点投入不同业 务争 论 的 焦 点观点一观点二观点三高层管理者期望夯实管理基础，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃员工对集团的未来充满信心 ，但对集团未来如何发展很迷茫Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第6页北大纵横公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题 ，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务公司战略企业 愿景组织结构人力资源管理问题逐步放大企业文化过于概念化，尚未 达成统一的认识， 且缺乏战略分解， 无法真正发挥指导 作用总部和下属
5、公司 都存在职能缺失集团和下属公司 管理缺乏效率人力资源职能不 完善，现有职能 也存在很多问题工作积极性不高， 满意度较低缺乏规范意识和责 任意识Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第7页北大纵横企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有 计划地实现企业的战略目标综合分析永大集团业务现状，我们将永大集团的战略发展划分为三个阶段价值时间第一阶段 夯实管理，培育 核心竞争力第二阶段 纵向整合价值链， 建立资本运作平台第三阶段 开创未来业务 机会近期中期远期200520072009Copyright2004 By Al
6、liance PKU Management Consultants Ltd.第8页北大纵横第一阶段（20052006）是战略发展的关键阶段， 核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力组织 资源人力 资源财务 资源无形 资源业务 资源策划 能力资本 能力整合 能力品牌 影响力服务 能力完全满足基本满足一般基本不满足缺乏永大能力 匹配性评价从永大内部资源与能力分析我们得出结论：永大目前在房地产方面的 资源与能力还不能满足行业核心竞争力的需要，所以永大首要的任务 是夯实管理基础，提升自身竞争能力Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultan
7、ts Ltd.第9页北大纵横北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜 考虑多元化问题u 宁波永大的核心业务住宅房地产，目前行业发展势头 良好，永大应抓住历史性机遇，以提升该业务的竞争力为主， 加快发展步伐，为企业进一步发展奠定坚实的基础u 永大目前还未建立自己的核心竞争优势，相关能力薄弱， 不宜考虑多元化问题，应在自身条件和时机成熟之时，再考虑 多元发展问题Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第10页北大纵横第二阶段（20072008年）纵向整合价值链，提升 物业和建筑等业务运作能力，形成对房产业务的支持 物业
8、管理参与房地产开发，有 助于把握市场动向物业管理的早期介入有利于设 计的优化、完善和房屋建造质 量的提高物业管理管理水平的提高对房 屋销售起到越来越重要的作用 建筑队伍提早参与图纸的 规划设计，可以在建设过程 中保证房屋的设计思想更好 得到实施 建筑队伍的运作能力提高 可以为工程争取更短的时间 ，节约更大的成本，保证房 屋最后质量装饰装修工作如果能在房地产 开发前期参与规划设计，能更 好的反映居民对房屋的美观实 用偏好美观实用的装饰装修对于房屋 的销售时间和价格都能提供有 力的支持房屋 建筑房地产开发物业 管理装饰 装修Copyright2004 By Alliance PKU Managem
9、ent Consultants Ltd.第11页北大纵横同时通过建立资本运作平台，促进房地产业务快速发 展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础金融性资本运作平台经营性资金运作平台互动房地产业务高速扩张新业务股市融资战略股权融 资产业基金房地产信托银行贷款内部积累预售房款工程垫款抵押拍卖开拓培育Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第12页北大纵横借鉴美国50年代以来房地产业市场变化历程，永大房地产 在获取竞争优势的过程中将不可避免地走上向“资本+地产” 的发展道路，从而实现持续经营主要财务机构私人投资基 础设施公共基础设
10、施国际化新项目的财务 影响哪个国家过剩缓和 到平衡迅速发展2001-2004主要财务机构现金投资智能化多功能物业国际化住房补贴发展战略 风险管理过剩巩固完善1996-2000银行专业人士 及基金会现金投资智能化多功能物业国际化趋势贷款控制市场风险如 何严重过剩不稳定1991-1995投资管理机构 、银行、国外 投资人对销售收入 的预期使投 资需求增大大规模的市场中心高档 物业针对全国市场，地 区特色开始形成环境责任管理国内哪个市 场严重过剩经济重组同 时持续增长1986-1990专业从事避税 性投资的投资 人，华尔街避税及通胀 预期城市公寓、写字楼及工 业物业以全国市场为主税收刺激避税，选择
11、管理者略有过剩 到过剩急剧变化1981-1985开发商和银行避及通胀预 期新城区主要写字楼及酒 店多种类型市场并存土地使用控制获得用地批 准平衡略有 过剩快速增长1976-1980合股经营者避税郊区写字楼开发全国市场开始形成如何组织资金 和资金市场获得资本供给过剩萧条1971-1975投资机构需求超过供 给旧城改造、商业街、新 社区、大型商业广场以地区市场为主刺激住宅生产哪里有增长 潜力平衡快速增长1961-1970建筑商需求超过供 给郊区、成片住宅、地区 商业中心集中在地方市场开发前期立法哪里有资源平衡稳定增长1950-1960开发资金的运 作控制开发资金房地产开发的重点地域范围政府最关心
12、的问题开发商最关 心的问题房地产市 场条件经济环境时间（1950-2004年美国房地产市场变化与开发重点的变化）从长远看，开发商将积极拓展银行以外的融资渠道，包括证券市场，信托产品，投资基 金等等。资本市场化、产业升级将是未来房地产企业发展的必然趋势。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第13页北大纵横第三阶段（2009 ）集团考虑介入新的行业，进行多 元化运作，保持永大的持续发展能力发展新的业务将 可以规避行业周 期风险，保证企 业的持续发展。企业要想获得长期持续性发展，应该考虑未来的业务价值时间第一阶段 夯实管理
13、，培育 核心竞争力第二阶段 纵向整合价值链， 建立资本运作平台第三阶段 开创未来业务 机会近期中期远期200520072009Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第14页北大纵横永大的主营业务房地产行业，具有周期性波动特征u北大、清华、搜房及中房集 团的研究结论：依据销售面积 、销售额和投资额增长三要素 ，自1983年以来，已经历了3个 发展期、2个低落期的周期波动 ，随着房地产市场进入稳定发 展，波动周期有延长趋势。u从国房景气指数来看，1993 年经济过热期房地产指数约为 120, 扣除价格、基数等因素, 相 当
14、于核对口径110点，而2003年 景气指数为107点，接近经济过 热期的指数值。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第15页北大纵横因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险房地产行业的 周期性波动利 润房地产 业务利 润综合利 润房地产业 务利润其它业 务利润无多元化业务支持有多元化业务支持利 润在房地产行业遇到周期性波动，处于行 业发展的低谷时，如果有其它的业务进 行支持，企业就可以可以缓解甚至扭转 危机在房地产行业遇到周期性波动，处于行 业发展的低谷时，如果没有其它的业务 进行支持，企业有可能会一撅不振，甚
15、 至出现生存危机Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第16页北大纵横但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险行业退出风险 企业在多元化投资前往往 很少考虑到退出的问题。 然而，如果企业深陷一个 错误的投资项目却无法做 到全身而退，那么很可能 导致企业全军覆没。一个 设计良好的经营退出渠道 能有效地降低多元化经营 风险。原有经营产业的风险 企业资源总是有限的，多元化经营的投入往往意味着原有经营 的产业要受到削弱。这种削弱不仅是资金方面的，管理层注意力的分散也是一个方面行业进入风险 行业进入不是一个简 单的“买入”过程
16、。 企业在进入新产业之 后还必须不断地注入 后续资源，去学习这 个行业并培养自己的 员工队伍，塑造企业 品牌。内部经营整合风险 新投资的产业会通过财务流、物流、决策流、人事流给企业以及 企业的既有产业经营带来全面的影响。不同的行业有不同的业务流程和不同的市场模式 ，因而对企业的管理机制有不同的要求。企业作为一个整体，必须把不同行业对其管理 机制的要求以某种形式融合在一起。多元化 风险Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第17页北大纵横未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得 住、无冲突、降风险、有发展n降风险：进入新业 务领域能够分担永大 房地产专业化经营风 险新业务 选择标准n有发展：新业务能 为永大进一步发展打 下基础n无冲突：新的业务 不会破坏永大现有整 体战略优势n进得去：为在新市场 取得优势，永大必须 结合自身的资源能力 降低进入壁垒n站得住：进入新业 务后，永大能
