房地产项目前期策划

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1、 房地产项目前期策划 内容提要u房地产项目构思u房地产项目市场调查u房地产项目的目标策划u房地产项目可行性研究u房地产开发项目的风险管理2.1 房地产项目构思（一）项目构思的概念和来源房地产项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。 起源：项目上层系统通过市场研究发现的新的投资 机会和投资领域为了实现上层系统的发展战略上层系统运行过程中存在一定的困难和问题（二）（二） 房地产项目项目构思的特征房地产项目项目构思的特征n地域性n前瞻性 n市场性 n创新性 n可操作性 n多样性 （三）房地产项目构思的环境影响 环境条件宏观环境因素微观环境因素地区经

2、济发展水平 产业结构变化地区发展战略环境因素 人口因素 技术环境 社会文化环境 经济环境 政治法律环境 2.2 房地产项目市场调查 是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉 是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段 是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法 是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等1.1.房地产项目市场调查的作用房地产项目市场调查的作用2房地产市场调查的内容调查内容宏观环境微观环境房地产的供需状况消费者需求状况文化、风俗 经济科技 政治法律 中观环境竞争对手调查

3、中介机构情况房地产企业情况 该城市的规划建设3.房地产市场调查的类型n探测性调查 n描述性调查 n因果性调查 n预测性调查4.房地产市场调查的方法 n访问法 n观察法 n实验法 4.房地产市场调查的步骤市场调查的准备市场调查的实施资料处理确定市场调查的内容和目的拟定详细、周密的调查计划选择专业调查人员 收集相关的信息资料设计调查问卷现场实地调查编辑整理信息资料 撰写市场调查报告 归档存储 5.调查问卷的设计 问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。6.调查问卷设计的原则n一致性原则 n完整性原则 n准确性原则 n可行性原则 n效率原则 n模块化原则 2.3 房地产项目目标策划1.1.房地产项目

4、目标策划的特征房地产项目目标策划的特征n创造性n程序性 n系统性 n科学性n艺术性 2.2.房地产项目目标策划的原则房地产项目目标策划的原则n符合产业政策和区域规划 n符合市场需求 n符合环境条件 n符合技术先进性、经济的合理性 4.房地产项目目标策划的内容n房地产项目用地的获取与选址 n房地产市场调查 n房地产项目投资策划 n房地产项目的市场定位n房地产项目规划设计 n房地产项目营销策划 n房地产经营策划 4.房地产项目目标策划模式目标策划模式概念策划摸式 等值策划摸式 “卖点群”策划模 式 2.4 房地产项目可行性研究 1.1.可行性研究的概念和作用可行性研究的概念和作用可行性研究就是指在

5、投资决策前，对与项目有关的 市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行 全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否 可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学 方法。 作用：n是投资决策的重要依据 n是项目审批的依据 n是项目资金筹措的依据 n是编制设计任务书的依据 n是开发商与项目参与各方签订合同的依据 2可行性研究的步骤n组织准备 n现场调查与资料收集 n开发方案的设计、评价和选择 n详细研究 n编写研究报告书 2可行性研究的内容n项目概况 n市场分析和需求预测 n规划方案的优选 n开发进度安排 n项目投资估算 n资金的筹集方案和筹资成本估算 n财务评价 n风险分析 n国

6、民经济评价 n结论 3.房地产项目开发方案的操作程序 市场调研 开发方案的设计 技术经济指标的计算 技术经济指标的比较、评价 最优开发方案的选择 4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定5.开发方案的综合评价定目前对项目开发评价的方法很多，包括评分目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评综合评价法价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评 价法等。价法等。评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根 据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总 综合分值，并依此选择最优方案的方法。 5. 项

7、目方案评价成本费用数据及其估算方法l土地费用估算 l前期工程费估算 l房屋开发费估算 l管理费估算 l销售费用估算 l财务费用估算 l其他费用估算 l不可预见费估算 l税费估算 2.5 不确定性分析 定义义步骤骤敏 感 性 分 析 通过测定一个或多个不确定 性因素的变化所引起项目经 济效果评价指标的变化幅度 ，计算项目预期目标受各个 不确定性因素变化的影响程 度，分析不确定性因素对于 项目预期目标的敏感程度， 并根据因素的敏感程度大小 制定相应的对策，使项目达 到预期目标。 选择不确定性因素 选定分析评价指标 计算不确定性因素变动 引起的评价指标的变动情 况 判定敏感性因素 提出控制敏感性因素

8、的 建议 2.5 不确定性分析定义义步骤骤概 率 分 析 是运用概率理论研究不确 定性因素的变动对项 目经 济效果指标影响的一种定 量分析方法。 列出各种要考虑的不确定性因素 预计各种不确定性因素可能发生的情况， 即其可能出现的几种数据值或变动幅度 分别确定每种情况出现的可能性，即概率 ，各种可能情况出现的概率之和等于1 分别求出各种可能情况下的财务净现值 、 加权平均值和期望值 计算净现值 大于和等于零的累计概率 盈 亏 平 衡 分 析 盈亏平衡分析，又叫量本 利分析，是通过分析项目 的产销量和成本、收入之 间的函数关系，从而找出 产销量、价格的项目盈亏 平衡点的一种分析方法。2.6 房地产

9、开发项目的风险管理房地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施 工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义 为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的 可能性。1.1.房地产开发风险的概念房地产开发风险的概念房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险。2. 2. 房地产开发风险的分类房地产开发风险的分类2.6 房地产开发项目的风险管理房地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施 工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义 为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的 可能性。3.3.房地产开发风险的概念房地产开发风险的概念房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险。2

10、. 2. 房地产开发风险的分类房地产开发风险的分类2.6 房地产开发项目的风险管理u项目决策风险 u项目组织实施风险3.3.开发商的主要风险开发商的主要风险政府或主管部门对工程项目的过多干预；建设体制或建设法规不合理；合同条件的缺陷；承包商缺乏合作诚意；材料、设备供应商履约不力或违约；监理工程师失职；设计缺陷等。2.6 房地产开发项目的风险管理 4.4.风险管理的内容风险管理的内容风险识别 风险分析风险评估 风险应对 风险监控5.5.风险管理的重要环节风险管理的重要环节可行性研究阶段项目评估阶段设计阶段 招标投标阶段招标投标阶段 招标后招标后 实施期间实施期间6.项目合同及其风险分配(1)合同

11、类型与风险分配(2)(2)施工合同中的风险分配施工合同中的风险分配开发商承担的风险开发商承担的风险在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险 ： 不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏；不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏； 不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏 。指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件。指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件 ，或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且，或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且 这些情况

12、在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损这些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损 失或损坏；失或损坏； 工程量变化而导致的价格变化的风险；工程量变化而导致的价格变化的风险； 设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人 负责的设计除外；负责的设计除外； 国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包 人延误履行合同后发生的除外。人延误履行合同后发生的除外。(2)(2)施工合同中的风险分配施工合同中的风险分配承包人承担的风险承包人承担的风险 投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或

13、投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或 者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文 件有缺陷而引起的损失或成本增加；件有缺陷而引起的损失或成本增加； 对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或 运用不当而造成的损失和损坏；运用不当而造成的损失和损坏； 由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严 等造成施工中的一切损失和损坏；等造成施工中的一切损失和损坏； 分包人工作失误造成的损失和损坏。分包人工作失误造成的损失和损坏。4.风险识别的方

14、法风险识别核对表法 头脑风暴法德尔菲法 项目风险分析u收集数据 u建立风险模型 uu风险发生的概率和后果的分析风险发生的概率和后果的分析 uu项目风险评价项目风险评价 项目风险分析项目风险分析是对项目各个阶段的风险事件发生是对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影 响范围的大小等的估计。响范围的大小等的估计。1.1.项目风险分析的过程项目风险分析u风险事件发生可能性的分析 u风险事件后果严重程度的分析 uu风险事件影响范围的分析风险事件影响范围的分析 uu风险事件发生时间的分析风险事件发生时间的分析2.2.

15、项目风险分析的内容3.3.风险事件发生概率的分析方法u利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布 u利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率 uu用主观概率分析风险事件发生的概率用主观概率分析风险事件发生的概率 uu综合推断法综合推断法 项目风险分析（1）进度(工期)损失的分析（2 2）费用损失的分析）费用损失的分析4.4.风险损失分析u经济因素而增加费用的估算uu工程进度而增加费用的估计工程进度而增加费用的估计 uu处理质量事故而增加费用的估算处理质量事故而增加费用的估算 uu处理安全事故而增加费用的估算处理安全事故而增加费用的估算 u风险事件对工程局部进度影响的分析uu风险事件对

16、整个工程工期影响的分析风险事件对整个工程工期影响的分析2.6 风险防范风险回避 风险转移(风险分配)意外伤害险 建筑工程一切险及安装工程一切险设计阶段 职业责任招标后职业责任招标后 信用保险信用保险其中，风险转移(风险分配)的常用方法通常有保险、担 保、合同等方式。项目 建设 保险1. 如何理解房地产项目构思的含义？ 项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的 各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。它是一种创造性的 探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企 业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏，不仅直接影响到 整个项目策划的成败，而且关系到项目策划过程的繁简、工作 量的大小等。 2影响房地产项