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1、营销策划提案郫县友爱镇清河村项目-我们的做法，与传统营销公司有所不同因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提浩浪，在追索市场的需求中寻求制胜之道策划题记目 录【市 场 篇】【 定位与产品篇】【开 发 策 略 篇】【营 销 策 略 篇】思维逻辑性问题1、小产权房的市场宏观政策是怎么样的？2、成都地区或（郫、彭、新三角带）小产权房分布情况是怎么样的？他们的生存现状怎么样？3、郫县区域（郫、彭、新）的商品房发展现状概况是怎么样？市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇概况城市环境 友爱镇紧邻四川省郫县县城西北，属传统的都江堰灌区。所属辖区东距县城2 公里，距成都市区16公
2、里。成灌高速公路、温（江）彭（州）快速通道和郫 花公路贯通全境，走马河、江安河夹境而过，区位优势较为突出。 郫县友爱镇，紧临国家4A级旅游景区农科村（农家乐发源地），空气清晰， 环境幽雅；本项目不远处就是举世闻名具有田园风情的今日田园别墅群，这 里常年四季绿树丛生，鸟语花香，纯净的空气仿佛让你走进了一个天然的氧 吧！这里环境独特，从繁杂城市脱离出来，在此修身养性，别有一番风味。 一、区域概况市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇二、交通概况市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇本案位于IT大道旁边，自驾车从成 都出发20分钟车程，一路畅通无阻 。本案三、周边配套中小学:清河
3、中心小学，；子云 学校，地处农科村 幼儿园:清河中心幼儿园，蓓蓓 幼儿园. 综合商场:商场、医院、学校、 旅游区、农家乐 邮局:中国邮政 银行:农村信用社 医院:清河村卫生院小产权房的相关政策解读1、按照土地管理法律法规规定，集体土地不得用于经营性房地产开发。2、根据相关法律法规规定,县级人民政府土地行政主管部门依法对农村村民依法取得的宅基地发放农村村民宅基地使用证；县级人民政府建设主管部门对农村村民在依法取得的宅基地上修建的农村房屋发放村镇房屋所有权证。因此购买集体土地上建设的商品房不能取得合法产权证。3、成都市集体建设用地使用权流转管理办法明确规定：“依法批准取得 的集体建设用地可以用于建
4、设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。四、成都区域小产权房情况市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇小产权房的相关政策解读4、成都市集体建设用地使用权流转管理办法规定在集体建设用地上建设的农民住房，只限于本集体经济组织的农民及土地整理项目区的农民居住，依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。市场场篇定位与产产品篇开发发策略
5、篇营销营销策略篇各区县政府官员对“小产权房”政策性的说法双流县县长牛敏、新津县委书记宋朝等政策官员认为目前开发的小产权房并没有违反政策，也不违背现行法律法规，是可以上市交易的。1、“因为土地的权属和性质没有改变，所有权还是集体的，使用权还是 农民的。使用权既然是农民的，那么，怎么用，就是他们自己事。 如果他们愿意集中起来交给经营者去经营，也就无可指责，也无可厚非”。2、“农民搬到新区以后，免费办理房产证，连工本费都不收，物业管理 费免五年。过去他在农村有房子，他也不交什么费！他分到的房子也可以卖。如果优惠的房子不允许农民卖，那就是假优惠了”。市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇目前
6、小产权房在政策上还没有明确的合法身份，但是从各区县政府官员对“小产权房”的政策性说法中我们可以得出以下结论：国家不会出台统一的决策法规来解决小产权历史遗留问题，但是为了房地产市场的正确成长，势必会出具一些严格限制和打压小产权的政策，对于先前小产权房，合法化的可能性较大，而对于今后正待开发的，将会有所压制，未来发展空间不会太过宽广。市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇小结1、三环外主要分布在城北北湖公园和城西的永康公园内（如： 北湖印象、龙吟国际、景泰绿岛） 。 2、郫 县主要分布在红光镇、三道堰镇、 安靖镇及交大附近 （如：府河新村、怡华居）。 3、双 流主要分布在双流蛟龙工业港内
7、（如：爱琴海国际社区 ）。 4、新 都主要分布在天回镇 、斑竹园镇（如：银杏苑2期、谷地公社）。 5、温 江主要分布在大学城附近。 市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？三环区域项目1 项目名称北湖印象位 置三环外北湖公园 占地面积1000余亩建筑类型61多层面 积80150平米 价 格3期均价2800元/平米优惠比例一次性5，分期无优惠销售进度3期10月20日开盘，已售完政策运用方式城乡一体化建设合同方式房屋使用权转让客户群体以成都及成渝延线城市的外地客户为 主 推广方式DM单、夹报、项目就近户外广告牌 、网络、项目现场接待处市
8、场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？三环区域项目2 项目名称龙吟国际位 置永康城市公园 (金花镇)占地面积70亩建筑类型联排别墅、叠拼别墅面 积联排180240平米、叠拼160-180平米价 格叠拼别墅均价3800元/平方米联排别墅5000元平方米优惠比例一次性3、分期无优惠销售进度今年8月开始销售，联排几套已售完，叠拼已30%左右政策运 用方式城乡一体化建设合同方式合作建设协议客户群体多为在金花镇居住的生意人推广方式DM单、夹报、项目就近户外广告牌 、网络、围墙广告、市内接待点市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成
9、都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？三环区域项目3项目名称景泰绿岛位 置永康城市公园 (金花镇)占地面积298亩建筑类型联排别墅、叠拼别墅面 积联排别墅140160平米、叠拼别墅198平 米独栋别墅290383平米（少量）价 格叠拼、联排别墅均价5000元/平米独栋别墅7000元平米左右优惠比例一次性6、分期2销售进度销售缓慢，独栋余1套，叠拼已售40%左右政策运用方式城乡一体化建设合同方式联合投资开发协议客户群体多为在金花镇居住的生意人，城区改善居 住的人群。推广方式DM单、夹报、项目就近户外广告牌、网络市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分
10、布情况及生存现现状怎么样样？郫县区域项目1项目名称府河新村位 置郫县安靖镇西街占地面积48611.29平方米 建筑类型多层面 积77171平米价 格均价2200元平米优惠比例一次性2销售进度良好，2期已售50%左右。政策运用方 式城乡一体化建设合同方式房屋使用权转让客户群体成都客户居多，如中铁2局、512 厂职工以及交大老师。推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？郫县区域项目2项目名称怡华居位 置郫县红光镇广场旁占地面积30亩建筑类型多层面 积3097.7平米价 格19002400元平米优惠比例一
11、次性、分期均无优惠销售进度今年3月开始销售，目前3050平米户型已 售完，余6090平米的户型，一期574户 ，已售60%左右。政策运用方式拆迁安置合同方式房屋使用权买卖协议 ， 承诺10个月内办产权客户群体郫县当地人和成都的置业者推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？双流区域项目1项目名称爱琴海国际社区位 置双流蛟龙工业园区 建筑面积13万平方米建筑类型多层、电梯公寓面 积50140平米，其中电梯80平米 左右价 格多层1680元平米、电梯未售优惠比例一次性3、分期无优惠销售进度2007年5月开
12、盘，已售60%左右政策运用方 式工业港配套建设用地合同方式物业使用权转让协议客户群体双流当地人和周边镇 的置业者推广方式DM单、项目就近户外广告牌爱琴海国际社区市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇 成都地区小产权 房分布情况及生存现状怎么样？新都区域项目1项目名称银杏苑2期位 置天回镇建筑面积255744建筑类型双拼别墅、 联排别墅 、叠拼别墅面 积双拼313 联排200 、215价 格双拼均价5600元/、 联排均价4800元/ 、 叠拼均价3200元/优惠比例一次性5、分期无优惠销售进度分二期开发 一期全部为多层，现已售完 交房装修中政策运用方式国土资源部批准的“拆院并院”项目合同方式股
13、权转让协议客户群体成都及周边镇公务员、生意人居多推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？新都区域项目2项目名称银杏园 谷地公社位 置天回镇建筑面积一期34749.8建筑类型独栋别墅、 双拼别墅、 联排别墅面 积双拼247、 独栋299.07、372价 格联排4200元/、 叠拼5000元/优惠比例一次性、分期均无优惠销售进度联排别墅余一套141、叠拼临人工湖户 型已售完政策运用方式国土资源部批准的“拆院并院”项目合同方式股权转让协议客户群体成都及周边镇公务员、生意人居多推广方式DM单、项目就近户外广
14、告牌市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？1、政策运作方式（1）城乡一体化建设用地，代表项目有北湖印象、龙吟国际、景泰绿岛等项目，销售方式为房屋使用权转让、联合投资开发以及合作建设协议。 （2）组织部划拨村委会用地。目前三道堰销售的小产权房均为这类性质。销售方式为房屋使用权转让。（3）国土资源部批准的“拆院并院”项目，代表项目为银杏苑、银杏园。是国土资源部批准备“拆院并院”项目用地。销售方式为股权转让。（4）农民拆迁安置用地。目前温江大学城销售的小产权房均为这类性质,销售方式为房屋物业使用权转让。（5）工业建设用地。目前主要集中在
15、双流蛟龙工业港。目前园区内销售的小产权房均为这类性质。销售方式为房屋使用权转让。市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？小结2、产品形态目前成都小产权房的产品形态多种多样，有多层、小高层电梯、联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅等产品形态。其中以多层住宅为主，向复合型住宅发展（多层别墅，多层电梯）。3、户型面积 多层住宅面积：30-171平方米，以80-130平方米以套二和套三为主。叠拼别墅面积：140-200平方米联排别墅面积：140-240平方米独栋别墅面积：299372平方米市场场篇定位与产产品篇开发发策略篇营销营销策略篇 成都地区小产权产权 房分布情况及生存现现状怎么样样？4、销售价格多层价格在16002300元平方米之间，其中三道堰小产权房价格在17502500元平方米，红光镇小产权房价格在21002750元平方米，安靖镇的小产权房价格在18002400元平方米，三环外小产权房均价在2900元平方米，双流小产权房的价格在19002600元平方米。别墅价格在38007000元平方米之间，其中新都天回镇的叠拼别墅均价在3600元平方米，双
