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1、城市经济,城市规划 和房地产市场北京大学中国经济研究中心一、导论 I. 金融业和房地产的关系中国脉 络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况不动产市场 不动产是一个市场博弈:-追求利益-游戏规则-参加者又不同角色和战略-即使为了获利,也要了解经济的外部 性新规则促使参加者改变博弈计 划 变动的市场 例:办公楼小型化-后工业社会-企业削减办公用房费用Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资-税收,补贴 限制开发-分区规划 参加者包括政府的相互影响 经济领域+非经济领域I. 金融业和房地产的关系 -中国脉络(1) 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金
2、密集型产业,金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金,银行贷款,资本市场融资,销售回笼资金 金融业和房地产的关系 -中国脉络(2) 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三 七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额 的30,其余行业占70: 二是发放给开发商的开发性贷款占给房 地产业贷款总余额的30,住房抵押贷 款及其他业务占70。 金融业和房地产的关系 -中国脉络(3) 信用关系 : 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了 内部排序: 房地产业排名倒数第四,仅居冶金 行业、外经贸行业和酒店业之前。 房地产业虽然在1998年之后
3、发展很快,但信 用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。 规模化,集团化,有品牌的开发商很少。 信用 中国诚信证券评估公司曾对上海,福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级,结 果表明: 在信用较好的上海,受评的238家开发商中, 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ,2B(有风险但可以贷款)占59;福建受评 的122家开发商,2B及以上企业占68。 核心问题是:规模太小,自有资本金太少, 实际源于银行的资金普遍高出50,信用状 况普遍较低。 金融业和房地产的关系 -中国脉络(4) 紧缩政策:2002年12月5日,中国人民 银行发布了
4、“切实落实房地产信贷管理政 策,促进房地产业健康发展”的消息,开 始对2001年6月以来商业银行房地产信 贷业务办理情况进行检查 银行界的反应:惜贷不等于不贷,银行比以前更慎重、更细致。 光大银行:对于房地产开发项目惜贷,但对 于像北京城建集团,住总集团、建工集团这 样的优质客户,不但不提高贷款利率,还会 适当放宽一些政策去争取项目。 中国工商银行:更多地把资金投向有实力、 销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层 封顶,高层要完成项目三分二”的原则加强对 客户的监控。 中国建设银行:实施“个贷品牌”手段, 全力打造“乐得家”品牌,争夺一些实力 强,在市场上有口碑,信誉度好的品牌 房地产企业,
5、在开发贷款,硬件配备。 服务,保证金的扣留额度,担保的时间 上都动了不少脑筋。 金融业和房地产的关系 -中国脉络(5) 与对开发商的惜贷相比,个贷却是红红火火 个人住房贷款的不良贷款率不足0.4,再加 上它具有担保方式完备,风险小等众多优点 ,各家银行都对其格外关注,也纷纷地加大 了个人住房贷款的投入力度,积极支持住房 消费,使大量信贷资金转化为现实需求。 个人住房贷款 截至今年10月底,中国工商银行的个人 住房贷款余额由1997年末的62亿元增加 到2418亿元,增长了38倍,预计到2005 年末,中国工商银行住房贷款占全部贷 款的比重将达到1596左右,其中个人住 房贷款占全部贷款的比重达
6、到12以上 。 金融业和房地产的关系 -中国脉络(6) 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很 少 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款, 所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对 需要长期资本的房地产企业来说,还是不适 应当前市场的需要,不能保证房地产业的持 续发展,相反却成了房地产业发展的一个限 制性因素。 (如,办公物业的持有和管理) 间接融资和直接融资 国际上把房地产业的资本化程度作为衡 量该产业成熟与否的主要标准。 去年我国房地产开发企业资金来源的统 计显示,企业自筹资金不足28,银行 融资占21.7,建筑公司的工程垫款和 购房者的预付款占38,在资本市场的 直接融资仅占总量的十分之一
7、。迫切需要扩大资本市场的融资 渠道 目前,我国2.5万余家的房地产企业中只 有50多家实现了在证券市场上市融资 但,上市是答案吗?II.认识不动产 不动产的资产特点(1) 物理特征1) 不可移动性:各地市场是分散的地方市场/全国/国际 2) 独特性(异质性):商品差异大 3)不灭性 :土地作为有形资产和合法权 益的载体不动产资产的特点(2) 经济特征 1) 稀缺性 2) 经济寿命长 3) 改造:影响不动产的价值 4) situs(位址)/location(位置/区位):不动产 区位以及与周围环境的关系不动产市场的特点: 完全竞争市场不可能存在 信息的获取较困难,成本较高,需要经 纪人和评估师等
8、专业人员让市场有效运 转 外部经济/基础设施影响大 E.g. 污染,轨道交通不动产的产品 1) 空间 2) 不动产资本市场:70年代以来逐渐成熟(中国的地产基金?)产品特性-使用价值和交换价值 -“耐久消费品”vs. “是权利,不是商品” 总之很贵, 需要政府不同形式/程度的介入国际上,房价和居民年收入之比一般在4到6倍 ,而我国许多地区已经超过了8倍:北京( 11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天 津(8.9)、海南(8.9)、吉林(8.1)、 黑龙江(8.1)、广东(8.0)、陕西(8.7 )和宁夏(8.6)。不动产的供需 需求 1) 不动产既是消费品,又是资本品。 2) 有效需
9、求 供给 1) 时间:建筑期间造成的滞后 如,奥运,sars 2) 地点:不可移动性3)转换:如,深圳华强北 ,北京大山子市场中的个人和机构 参加者包括 -使用者、消费者,包括所有者和租户 -提供者,建筑工人、建筑师、工程师、 测量员、开发商、投资者 -中央和地方政府,各级代理机构,法院 -其他辅助使用者或提供者的相关专业人 员,对市场运作起关键作用:如,中介 、咨询、物业管理细看投资者 1) 个人 2) 公司:CEO财务经理/不动产经理 3) 机构投资者(国内/国外) -80年代后的显著趋势 -银行、养老基金、人寿保险公司房地产对经济的作用 作为生产要素:为经济和生产活动提供空间反过来说,经
10、济和生产活动的内容影响需求的 内容) 作为公司财产:是公司资产负债平衡表中重 要的资产项目,和公司负债相对应 作为投资工具:是个人投资者的主要投资工 具,是金融机构,基金和保险金的主要收入 来源当然,每个国家/地区的情况有别。 房地产和经济 房地产是世界各国经济发 展的重要组 成部分,并分别在一些国家的国民生产 总值 中占有3至12的不同比重。英 、德、日、美等国家在经济 起飞时 期, 房地产投资占全国投资比例曾高达40 以上。美国的房地产和经济 美国GDP每年6万亿美元以上。人均约2 万4千。总体GDP中,个人消费近2/3, 政府购买20%多一点,私人投资大概15- 16%。每年国内私人投资
11、一半左右投资 于不动产,其中又有一半以上(即总量 的1/4)投资于住宅。 近几年,中国的房地产同样有了重大的 发展,从1978年之前的平均占国民生 产总值 的05至15上升到1993 年之后的平均超过75的水平,高峰 时接近占固定资产 投资中的30。近 几年房地产销 售额约 占全社会消费品 零售总额 的5至7,房地产同时在 拉动其他消费上和生产上起到极大的作 用。历年建筑业产值数据列表 (单位: 万元) 年 份19951996199719981999建筑业占 GDP比重( 全国100,单 位: %)6.56.76.56.76.6历年建筑业 总产值(单位: 万元)57937454 8282249
12、7 91264777100619922111528640本课结构1.城市和区域经济如何影响 房地产市场发展方向 城市和区域的兴衰 产业和不动产需求2.公共政策和城市规划决定了房地产市场的构 架 (教科书的用途)III.不动产市场概况 中美比较为什么要研究美国和其他国际 环境中房地产的操作惯例? 对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的 为吸引国外投资,有必要了解投资者的思维 方式 一个了解其他市场如何操作的机会 加入世界贸易组织之后的中国市场将日益向 国际市场靠拢 2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场简介影响美国房地产业发展 的因素 经济 人口 技术 土地使用模式/城市化 金融体系 房地
13、产类型 开发商简介不同的经济要素如何影 响房地产类型? 住宅受家庭组成速度的影响 办公楼受新创造的就业机会和从制造业 经济向服务经济转变的影响 酒店受国民生产总值的影响 零售受消费者信心的影响美国人口趋势: 1995-2010 稳定的人口增长 (由于移民) 人口老龄化 复杂的细分市场人口统计学美国总人口信息来源: 美国统计局人口统计学人口按性别和年龄分类19702000信息来源: 美国统计局人口统计学合法移民美国的人数人口统计学信息来源: 美国统计局家庭组成的变化信息来源: 美国统计局人口统计学有子女的已婚妇女加入劳动力 大军中国人口增长(单位:万人)中国人口趋势人口老龄化 中国65岁及以上人
14、口从1990年的6299万 增加到2000年的8811万,占总人口的比 例由5.57%上升为6.96%。预计到2040年 ,该比例将超过20%。 北京现已有老年人口188万,约占北京 人口总数的15,并且以每年5的速 度递增。中国妇女从业比例对 住房需求的影响?中国家庭户规模缩小 对住房需求的影响 计划生育政策的实施导致家庭户规模的缩小 1997年,全国家庭户规模3.64,北京3.13. 1999年,全国家庭户规模3.58,北京3.05。 2000年,全国总计城镇户均人口规模为3.1人 ,农村平均户均人口规模为3.65人。 最新统计,北京市家庭户规模城近郊区平均 每户.人,比全国的平均水平少.人, 西城区家庭规模平均只有.人。 发达国家现在的家庭户均人口规模(如美国 和加拿大等),在3人左右。 人口趋势的内涵 对住宅的意义:许多有特殊需求的细分 目标市场 对零售的意义: 便利和选择人口统计学技术创新的历史性影响 电梯增加了高度和密度 电话增进了沟通 空调的使用使在新地点进行开发成为可 能 汽车的使用可使项目分布距离加大,使 不同用途的土地间隔加大 计算机提高了效率技术技术创新对未来的影响 在电子数据自由交换的时代,城市的中 心区位在多大程度上失去优势? 网上零售在多大程度上影响传统零售地 产? 未来住宅需要什么技术基础设施?技术美国土地使用模式 公共政策 金融体制-以后再详细介绍