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1、第八章 土地制度概论第一节 土地制度的概念与特点第二节 土地所有制 第三节 土地使用制第四节 土地国家管理制度第五节 土地产权及其权能构成一、土地制度的概念及构成 (一)土地制度的概念土地制度,从概念上可以作出广义和狭义两种 界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地使 用、 土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的 土地经济制度及相应的土地法权制度。本章研究的 重点是有关狭义土地制度的若干基本问题。 第一节土地制度的概念与特点(二) 土地制度的构成1 土地的经济制度。土地的经济制度是人们在一定 的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和, 是 社会经济
2、基础的重要组成部分。土地制度还包括相应的 土地法权制度。2土地法权制度：是人们在土地利用中形成的土地关 系的法权体现,是社会上层建筑的组成部分。在社会形态中,土地经济制度是土地法权制度形成 的基础,土地经济制度决定土地法权制度; 但土地法权 制度又反过来具有反映、确认、保护、规范和强化土地 经济制度的功能。第一节土地制度的概念与特点二、土地制度的特点 土地制度作为一种财产制度与其他财产制度相比 具有明显的特点。 (一) 地位的基础性土地是一个国家最基本的资源和资产。在资本主 义大工业发展起来之前,当社会处于农业阶段的时候 , 土地是最基本的生产要素, 因而成为最主要的财富 形式。在资本主义社会
3、之前, 地的占有形式基本上决 定了社会财富的占有和分配形式。因而土地制度成为 当时最具基础性的社会经济制度。第一节土地制度的概念与特点(二) 国度的差异性在现代世界各主要的资本主义国家中, 就一般财 产来说各国的占有形式比较单一。而惟独土地占有形 式各个国家之间仍然保留着明显的差异 性。因为土 地制度除了直接受一个国家生产方式与生产力水平的 决定性影响之外,同时还受到土地资源的状况、民族 经济文化发展的历史等多种因素的影响,因而形成国 与国之间明显的差异性。第一节土地制度的概念与特点(三) 构成的复杂性相对于一般财产来说, 土地财产关系要复杂得多 。土地作为一种财产, 其所有、占有、使用、收益
4、、 处分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和产权体 系。这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决 定的。第一节土地制度的概念与特点一、土地所有制的含义及其产生与发展所谓土地所有制,是指人们在一定社会制度下拥 有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心,是土 地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现 形式。土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家 法律保护 的排他性专有权利。这种权利可以细分为: 占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能 在一般情况下是统一的,归属于一个主体,但在特 定 情况下也可以是分离的。如,在中国历史上曾存在过 的各类租锢制下所有权与使用权的分离,目前中国城 市
5、和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。第二节土地所有制一、土地使用制的含义 土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的 规定,是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用 权是依法对一定土地进行占有、使用并取任何一个社 会, 只要存在着土地所有权, 土地的使用从来都不是 自由和任意的。在土地所有权与土地使用权分离的情 况下,土地所有者和土地 使用者都要按照一定的规范 (程序、条件和形式) 来确定双方的权利和义务。而 这种经济行为又要受到国家政权的干预、调节和必要 的限制。在土地私有制度下是这样,在土地公有制度 下更是如此。第三节土地使用制三、土地使用制的分类由于土地使用制的相对独立性,因此,任
6、何社会 形态下都有不同的土地使用制。按土地所有权与使用权相互关系的不同分为：, 1“两权” 合一型：如:中国土改前的自耕农、经 营地主及农业合作化后中国农村的社会主义集体经 济组织等。2 “两权”分离型：如:地主与佃农、资本主义土 地所有者与租地农业资本家及目前中国农村的集体 经济组织与土地承包农户等。第三节土地使用制“两权”分离型土地使用制(1)有偿使用制：一般地说 , 在土地私有制 下 , 土地都是有偿使用或出租。(2)无偿使用制：在社会主义土地公有制下, 曾长 期实行无偿使用制度。社会主义土地利用和管理的实 践经验证明,土地无偿使用制度弊端很多,它不利于社 会主义土地公有制的实现与巩固,
7、 不利于土地资源的 严格管理与合理利用,因而需要逐步进行改革。 第三节土地使用制一、建立土地国家管理制度的客观必要性 土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身 份,对全国(或某一区域)的土地,在宏观上进行管理、 监督和调控的制度、机构和手段的综合。土地国家管 理由中央政府和各级地方政府来实施。世界上无论什么性质的国家,也无论实行什么样 的土地制度,国家政权都要以社会代表的身份,对全国 的土地在宏观上进行管理、监督和调控。这是由土地 的一系列经济社会特性所决定的。第四节土地国家管理制度二、土地国家管理的内容、目的、任务与手段1. 土地国家管理的基本内容() 土地权属管理：是指国家确认和保护土地
8、所有者 和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的 一种管理,其中包括国家对土地所有权和使用权的必要 限制。() 土地利用管理：是指国家通过一系列法律、法规 和政策, 采用行政的、经济的和规划计划等手段,确定 并调整土地利用结构、布局和方式,以保证土地资源合 理利用的一种管理。第四节土地国家管理制度2.土地管理的基本目的土地管理的基本目的是: 维护已经确定的土地所 有制和土地使用制,即维护代表一国统治阶级利益的 土地所有制及其相应的主地关系,最大限度地满足全 社会对土地的需求,并保证查国土地资源得到合理和 充分有效的利用,维护良好生态环境。3. 土地管理的具体任务(1)保护土地所有权与使用
9、权。土地所有权和使用权 是土地制度的主要法律体现,因此依法保护土地所有 者和土地使用者的正当权益是维护土地制度的关键。第四节土地国家管理制度(2) 调整土地关系。随着经济社会的发展,土地的所 有权和使用权经 常处于变动过程中。国家必须依照 土地管理的目标,采取必要的措施,对客观需要的土地 所有权和使用权的变动进行管理、监督和调控,避免 盲目性,防止权属混乱及纠纷。(3) 对土地所有权和使用权的必要限制。国家要从整 个社会利益出发,对土地所有权的权能范围、行使方 式、出让条件和土地使用权的权能范围、土地利用方 向、转让条件等进行必要的限制, 以使土地所有权和 使用权的行使有利于整个社会经济的健康
10、发展 。第四节土地国家管理制度（4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项 目上的合理分配与有效利用, 防止土地资源的闲置与浪 费。(5)实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收, 保证 国有土地的地租收归国家,通过土地税收和土地有偿使 用集中国家财政资金。4. 国家实现土地管理的主要手段(1) 立法手段。完备的土地管理法律、法规, 是国家管 理土地的意志的具体体现, 也是国家有关部门管理土地 的法律依据,对土地的所有者和 使用者及其他人具有法 律强制性质。第四节土地国家管理制度(2)经济手段。国家通过实行土地有偿使用、征收土地 税费、开放土地市场等形式, 促进土地资源的合理分 配与使用,
11、并集中土地开发建设的资金。(3)技术手段。土地调查、土地信息与土地评价等是土 地管理的技术手段,是一项为土地管理提供土地面积、 类型、质量、分布、价格和权属情况的基础性工作。(4)行政手段。土地的登记和分类统计是一种行政手段 。土地登记是对土地所有者和使用者的权属及其变动 的登记, 具有法律效力,是保护土地所有者和使用者合 法权益的法律依据。地分类统计是在土地调查、登记 基础上,对土地权属以及土地类型、面积和质量的分类 统计,为国家管理土地的宏观决策提供依据。第四节土地国家管理制度(5) 政策手段。国家管理土地不仅要制定完备的土地 法律、法规,而且还要根据土地管理的目标和各阶段 的具体情况,制
12、定必要的政策( 比如，鼓励土地开发 政策、土地税收政策等)以正确处理各方面的土地关 系,调动土地所有者和使用者及其他人管好、用好土 地的积极性。（6) 计划规划手段。制定并保证实施土地利用长远计 划、近期计划及其空间布局规划 , 是保证有计划地 利用土地资源,优化土地利用结构和空 间布局的基本 手段。第四节土地国家管理制度(7) 司法手段。土地管理部门协同政法部门,对土地 管理的法律、法规的执行情况进行检察、监督,以保 证有关土地法律、法规的实施,是国家管理土地的一 项重要手段。(8) 教育手段。通过宣传教育,提高人民群众的国土 观念、生态平衡观念, 普及土地管理与利用的法律、 法规知识,与此
13、同时,加强土地科研和干部培训,提高 土地管理干部和人民群众的素质,是加强土地管理的 重 要基础和保证。 第四节土地国家管理制度一、土地所有权(一) 什么是土地所有权经济大辞典农业经济卷把土地所有权定义 为:“简称为地权。土地所有者在法律规定的范 围内自由使用和处理其土地的权利。受国家法律的保 护 ”。这包含了三层含义:其一,土地所有者可以自由使 用和处 理其所有的土地并有权获得收益;其二,得到 法律的确认和保护;其三,权利在法律范围内行使即权 利受法律的限制。第五节土地产权及其权能构成(二) 土地所有权的基本属性 1.权利束中最充分的一项物权, 它由土地占有权、 使用权、收益权及处分权等权能组
14、成。它是其他物权 的源泉和出发点。土地使用权、抵押权、地役 权等 物权都是土地所有权的派生权利,是就使用收益的特 定方向、在特定的范围内对土地实行支配的权利。2. 土地所有权的排他性土地所有权有排斥其他人对土地的权利。因此 , 土地所有者对自己的土地具有垄断性。当有非自然的 因素妨碍土地所有者行使自己的所有权利时, 他无须 向别人请求, 也不必由法院出面, 自己就有排除这些 妨碍的权利。第五节土地产权及其权能构成3. 土地所有权的恒久性土地所有权的存在没有一定的存续期限,它是无限 期地由土地所有者保有的,因此土地所有者即使将土地 闲置不用,其土地所有权也不因此而消灭。只有发生社 会变革,对土地
15、所有制进行改革时,才有可能终止。而 土地所有权的买卖,只不过是权利主体的更替而已。4. 土地所有权的归一性、土地所有者可以在自己的土地上为别人设定使用权 、地役权、抵押权、租赁权等其他权利。土地所有者 拥有最终的统一支配权。一旦这些设定的派生权利到 期消灭,它们便又复归于土地所有权, 从而使土地所有 权回复到原来的完全状态。 第五节土地产权及其权能构成5. 土地所有权的社会性土地所有权虽然是一种完全的排他性权利, 但 是, 土地所有者在行使自己的权利时必须受到社会的 限制。这在任何社会都是如此, 且随着生产力的发展 ,社会限制也日趋强化。如中国目前限制耕地任意用 于非农产业。这种限制的原因主要
16、在于土地的稀缺, 尤其是耕地的稀缺。土地是人类社会生活的基础,国 家必须对土地利用作出宏观规划与管理,对土地所有 者的权利适当加以限制。第五节土地产权及其权能构成四、土地抵押权(一) 什么是土地抵押权土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不移转 占有并继续使用收益而提供担保的土地,在债务不能 履行时可将土地的变卖，价款做为受清偿的担保物权 。土地受押人称为主地抵押权人。设定土地抵押权时 , 作为标的物的土地并不发生转移,它仍为土地抵押 人占有使用,只以其代表经济价值的某项权利(如所有 权、使用权) 作担保。当抵押人到期不能履行债务时 , 抵押权人有权将土地拍卖并优先受清偿。抵押人如 果按规定的方式和期限偿还债务, 则土地如期回到抵 押人手中,抵押权则自动消失。第五节土地产权及其权能构成(二) 土地抵押权具有的性质 1.土地抵押权的优先清偿性土地抵押是一种担保物权,当土地抵押人在将土 地进行抵押的同时,若还设定租赁权等, 则在债务清 偿时抵押权人可以不考虑抵押人是否设定租赁权而将 土地拍卖,并将其拍卖价格优先获得清偿。这时,土地 租赁契约没有任何约束力。中华人民共和国城镇国
