2014张家港国泰新天地项目营销报告（112页）

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1、国泰新天地营销报告世联地产 20122谨呈：国泰房地产开发有限公司运乾苏州 2014-07历时四周|反复地酝酿|多次地斟酌|无数次地共同探讨 一直坚信：它将是港城地产界最顶尖的作品，值得追随PART1：如何看待这件作品？区域、房地产发展视角下的项目审视 01最好的时光、最美的未来！壹区域发展视角 Regional Development总部经济时代后20年 城市爆发新的增长极！长三角 总部经济 人民路 外资企业 沙洲湖 港城人 “”因为城市，所以未来张家港，后二十年转型升级总部经济， 推动城市产业升级与多元发展，促进产业结构战略性调整完善自主创新 体制机制积极推进社会 领域改革深化行政管理 体

2、制改革建立资源节约 环境友好体制全面深化经济 体制改革全面创新对外开 放及区域合作张家港总部经济“总部经济（Headquarters Economy），核心是在“单一产业价值观引导下的人类高端智能的大规模极化与聚合”，比如中国北京金融街、美国好莱坞、美国硅谷、中国北京CBD等等。总部经济引领着世界潮流，给发达国家带来干净、绿色的GDP占到了世界财富的绝大部分。长三角珠三角渤海湾背景:智慧城市建设成为全球城市发展的战略选择，是城市竞争的制高 点。美国、日本、新加坡、韩国等国家纷纷加大智慧城市建设力度， 开辟了城市发展的新模式。标志12012年张家港经济技术开发区管理委员会给予澳洋 集团打造总部经

3、济奖励资金4000万元，支持公司以 张家港市为管理总部和经营中心的持续发展。人民路北京的长安街，行政、办公集中区， 都市级定位l人民路的“行政聚合定位” “北京的长安街”，都市级占位，长三角地区重要的生产性 服务业中心，中国服务贸易重要基地。 写入国家十二五规划，总部经济建设已经上升到国家战略层 面。l政府出台鼓励政策 政府设主管总部经济部门，补助最高可达6000万的鼓励政策 。 给予注册登记、年检、进出口、出入境、知识产权保护、用 地、住房、用工、人才引进、入户、子女入学等方面为总部企 业的生产及其员工生活提供个性化、便捷化服务。 l世界级企业进驻张家港 美国杜邦、陶氏、雪佛龙菲利普斯，韩国

4、POSCO，日本伊藤 忠、旭化成，德国博泽、南方毛业，法国罗地亚、霞日、波坦 ，英荷壳牌、三菱等等。 张家港5家企业上榜中企500强：沙钢、国泰、华芳、丰立和 澳洋。标志2张家港商务的领跑者沙洲湖带动城市扩容后 的总部基地人民路沙洲湖板块规划： 总规划规模：2.2平方公里； 规划方向：集总部商务、商业购物 ，文化体验，运动健身，休闲娱乐 ，特殊居住多种功能于一体的现代 都市型生态滨湖中心区。标志3沙洲湖带动城市扩容后的人民路：几何中心 行政中心 商务中心 总部经济城市核心区域，行政、金融、交通、物流、经济、商务办公中心，具有无与伦比的未来中心价值。新都市财富聚集区 新天地国际的湾区关键词： 中

5、心中的中心/发展的/都市级/总部经济都市级定位时代的领跑者未来中心的中心项目是新时代下应运而生的商务新标杆！贰地产发展视角 Real Estate Development伦敦纽约香港北京新加坡2012年GDP（亿美元 ）代表性区域租金RMB*年伦敦5678伦敦西区5.3万/平HK2730香港中环4.8万/平北京3150 北京金融街 4万/平上海3490上海浦东2.4万/平纽约8178纽约中心区2.2万/平每个发达城市都有能承载其城市 价值的CBD！上海东京人均GDP17万，国际发达城市标准张家港，迈入 城市发达阶段2013年 GDP（亿 元）人均 GDP（ 元）北京1950099000上海21

6、60097000张家港2145170000 2013年张家港GDP突破2100亿，人均GDP170000元,已 达发达城市水平；却缺乏能代表城市水平的新一代商务区 。城市发展阶段城市扩张阶段城市发达阶段n人均GDP3000-5000美元n快速城市规划n城市功能板块兴起n城市增长快速n人均GDP5000-10000美元n城市规模快速扩张n郊区化快速发展n城市人口向郊区发展n人口向城市外迁移n人均GDP100000美元n城市人口密度高n形成人口集约核n更大规模的城市形成起步协同范畴起步协同范畴运营协同范畴运营协同范畴现象1回归：向“纵向”发展“丰富型、服务型”发展 新阶段商务阶段一（1999- 2

7、003） 典型项目：梁丰大厦 阶段特征： 1、讲究办公集中 2、讲究办公纯粹性和灵活 性 3、重产品的功能与地段商务阶段二（2003- 2007） 典型项目：云龙大厦，亨通 广场； 阶段特征： 1、板块格局打破，向郊区 化发展 2、强势城市配套资源成为 核心驱动力 3、更注重舒适性、安全性板块区域 集中阶段跟随政府 配套扩张199920032007商务阶段三（2007-） 典型项目：东方新天地，华 昌大厦 阶段特征： 1、商务向中心、市郊二极 化趋势发展。城市稀缺资源 的商务区成为新兴极；市郊 综合体配套办公增长速度快 2、板块商务成熟度价值提 升，绿色办公、产业集中商务升级 新兴阶段现象2p

8、泛滥的商业包装及同 质的产品规划，虽租金 水平尚可，但高空置率 收益并不理想 p后期服务及租赁运营 服务均处于低端水平， 跟不上市场调整块，升 级快的节奏 p底层商业追求低端的 租赁，并无系统规划， 业态散乱，无核心竞争 力，适应能力较弱2014年以后大成广场华芳大厦2013金茂创业大厦双子塔项目吾悦广场p依托综合体商业配套建立高 附加值的商务办公 p走低价格，中端资源整合 p低价路线，依托区域产业， 为区域量身定做商务办公 p依托地段价值，新型、绿色 环保办公区，提供更多配套、 系统服务 p响应政府号召，以产业为导 向，建立行业聚拢型商务办公“产品不可比, 资源无优势”“入市较晚,本项目领航

9、先机”本项目国泰新天地新顶级商务区，领跑港城现象3攀华国际缇香广场嘉凯城写字楼本报告是严格保密的。在这个即将迈入都市行列的城市在这个完全缺乏顶级商务的县级市在这个已经成为港城行政、商务中心的人民路属于港城自己的，商务标杆之作“国泰新天地”作品在这样的背景下，他必须成立！本报告是严格保密的。她之于港城，就如同中环国际金融中心之于香港如同华尔街之于美国如同国贸中心之于北京如同环球金融中心之于上海地标他，占据这个城市的，第一排视野这个城市领跑商务时代本报告是严格保密的。他，赋予港城，一个前所未有的想象他，赋予港城，一个前所未有的想象国泰新天地时代地标人民路金融中心第一排的视野本报告是严格保密的。港城

10、第一排不只是第一排的景观视野港城第一排不只是第一富有的金融湾区港城第一排不只是张家港第一顶级商务物业第一排所意味着绝对NO.1的城市座次！意味着商务新标准制定者的诞生！谓本报告是严格保密的。谁，才能占有第一排？国会的第一排，是最资深权威的政客领袖NBA球场的第一排，是最闪光的社会名流奥斯卡颁奖典礼的第一排，是最炙手可热的明星大腕 第一排的视野所意味着使用者的身份及权威！意味着领袖的气势和高贵！同样体现的，是一种人生境界！谓本报告是严格保密的。因为，这些建筑都不同于以往所有想象，都成为新的标准缔造者标准所以，他应该是标准的建立者！掌控,真正顶级商务标准话语权！建立本报告是严格保密的。标准 是如何

11、建立的港城划时代顶级商务的价值KPI本报告是严格保密的。国泰新天地向港城提出 “城市划时代顶级商务”6E标准必须享有城市核心资源占有权：核心商务区 必须实现办公、商务、休闲多元化功能 超一流的硬件设施与服务出众的客户 有品位的建筑，强烈的区域特色 统一管理，统一业权Exception of saleExtraordinary tenantExcellent facility and serviceExact place for businessEssential business locationElegant building本报告是严格保密的。标准必须享有城市核心资源占有权1位于城市核心地

12、段占据城市最强势商务资源具备完善的产业链结构拥有最便捷的交通路网北京 银泰中心香港 天玺本报告是严格保密的。标准2必须实现办公、商务、休闲多元化功能这里可以是办公的场所这里也可以承载商务谈判的空间这里还可以满足商务聚会需求这是综合体物业带来的全方位多元办公模式的转变日本 六本木纽约 洛克菲诺中心本报告是严格保密的。标准3超一流的硬件设施与服务六星级酒店成为标准硬件配置不仅是一个场所，也是一种服务的嫁接真正实现六星级酒店服务引入办公物业带来商务办公颠覆性的改变本报告是严格保密的。标准4出众的客户世界知名企业是顶级写字楼里的灵魂气质充盈并附满张力 由内而外的品质诉求互相衬托彼此的实力和地位北京 N

13、AGA上院北京 柏悦府上海 汤臣一品本报告是严格保密的。标准5有品位的建筑，强烈的区域特色有品位，是顶级写字楼的建筑语言强调的是现代商业精神的代表性间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向充当城市标志性建筑的角色北京长安街 凯晨世贸中心本案效果图本报告是严格保密的。标准6统一管理，统一业权保证科技与服务的更新速度保证企业扩张的需求保证客户高度本报告是严格保密的。因竞争排他、掌控话语权为所以缔造标准国 泰 新 天 地本报告是严格保密的。PART2：是什么？感动了客户客户购买本项目的最关键价值分析 02应该说本案是个质素非常优越的项目。不过制约本案营销推售的几大因素，依然值得探讨本报告是严格保密的。2

14、013年，房地产市场增速放缓数据来源：张家港统计局，张家港楼市2013年商品房市场数据物业类型供应面积 （万方）成交面积 （万方）供求比住宅85.6887.80 0.98 别墅25.2910.71 2.36 商业49.1733.48 1.47 办公17.5110.21 1.71 其它22.2210.99 2.02 合计199.87153.191.30 商业由于供应量增加的推动，成交得到释放；办公供应17万方，成交仅10万方，缺少活力，办公的供求比处于高位。本报告是严格保密的。商业、办公市场份额较弱本年度商品房成交中商业占比22%，办公的占比7%，市场份额较弱。数据来源：张家港统计局，张家港楼市

15、本报告是严格保密的。区域份额不同，影响力差异较大商业市区和市郊成交比为10:1，办公为5:1 商业市场的地段影响力较好，办公市场上市郊的房 源威胁较大。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。从土地出让来看，办公市场红色预警用地性质出让宗数出让面积 （）出让总建面积（ ）出让金额 (万元)楼板价 （元/）商办11326215 917775 86775 945 商业29459555 643242 113684 1767 商住401726830 3320825 1074555 3236 住宅392587 163677 87763 5362 合计832605187 5045519 13

16、62777 2701 新增供应年去化年数办公91.710.219.0 商业64.333.481.9 简单以13年去化能力计算新增 土地供应，消化周期过长，办 公市场风险非常大。 且楼板价极低，对办公市场的 价格冲击不可估量。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。2014年1-6月份办公、商业成交分析从成交走势上看，市场整体低迷，又充满机会，3月、5月单盘放量带 动明显。 从平均面积走势上看，成交放量和平均面积同步，大客户、整体促销 存在。 从平均面积上看，市场上主力消化面积为30-80平方。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。来看市场上的产品大学城 商务区新城城市 综合体吾悦广场购物公园步行街商圈东方新天地香港城、攀华成 熟 商 圈缇香广场待 发 展 商 业沿 街 商 铺乾宸大厦九州 国际城南商务区嘉凯城项目金茂大厦5大写字楼华芳大厦大成广场数据来源：张家港统计局，张家港楼市本