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1、2010-02-02朗诗田园绿郡 客户价值点分析及产品设计方案浙江区域公司一、明确报告目的二、客群定位回顾三、客户需求分析四、竞品优劣势分析五、自身优劣势分析六、产品设计方案报告思路目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction寻找市场机会v 目标客群要什么？v 竞品是怎么做的？v 我们有什么？v 我们怎么做？一、本报告要解决的问题 二、客群定位回顾 地理半径 经济 半径 机会 半径 地理半径基础市场（大城北）经济半径目标市场（大杭州）机会半径蓝海市场（大浙江）目标客群搜索半山田
2、园杭州中心城区中高收入客群浙江省内外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目标客群地理半径居住品质提升型100万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占有型100万200万200万300万500万以上普通白领、泛公务员客户类别目标客群财富阶层中级白领、泛公务员富裕阶层高级白领、泛公务员锁定目标客群金领阶层300万-500万置业需求目标客群经济半径核心客户 重要客户其他客户杭州中心城区高收入人群 来源：杭州中心城区 行业：金融、服装、电子、机械、房地产等 收入：家庭年收入80万元以上浙江省内及其他地区投资客户改善性需求，第一居所。投资目标客群机会半径终极改善性需 求，第一居所杭州中产阶层及部分白领
3、 来源：杭州城西、城北为主 行业：金融、地产、咨询等 收入：家庭年收入80万元以上目标客群要什么？客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析 根据以下研究途径 浙江区域公司进入杭州市场后对客户需求的研究； 市场研究机构长期对高端公寓项目客户需求的研究； 浙江区域公司对35组高端公寓客群的面对面访谈。客户有哪些需求 区域环境：追求宁静怡人的自然景观，享受以此带来的高品位居住感受。 出入交通：发达的道路基础设施，能够快速到达城市核心区。 企业品牌：对知名开发商的品牌价值有一定的认知度，追求其带来的地位和身份的隐性需求。 内部景观：对小区景观有较高要求，植被种类丰富，细节到位的园林景
4、观。 建筑设计：对建筑品质要求较高，布局合理且附加值高的产品更受居家者热爱。 置业目的：多为改善型或终极改善型购房目的，以享受生活、长期持有、保值增值为主要目的。 文化内涵：重视社区文化内涵，追求人文层次的生活享受。 内部配套：对社区配套不求全，但求精，对于配套的品质十分重视 。 物业服务：更重视居家环境的安全感，以及尊重隐私、体现业主尊贵身份的物业服务。在关注以上客户需求的前提下，我们同样关注客户的心理需求购买前购买后心理需求分析1、向往田园板块的自然景观环境及舒适恬静的生活方式2、对品牌房产企业产品的期待与信赖3、期待享受高端物业的服务品质4、朗诗科技带来的健康生活预期5、物业自身能起到保
5、值增值作用1、舒适健康的居住环境 2、企业品牌和产品共同支撑的购房成就感 3、享受到安全、专属、受尊重、体现身份的高端物业服务 4、稀缺缺科技住宅带来的绿色、健康、经济的独特生活享受 5、所持物业不断增值，财富不断增长。附加价值产品价值 地块价值 产品保值增值、物业服务、科技系统带来的居 住感受等建筑规划、风格、户型、景观、社区配套等产 品带给客户的使用价值楼盘区位、交通、自然资源、大环境配套等外 在价值客户需求层次解构三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析产品价值点分解产品 价值点科技系统保值增值自然景观交通条件建筑品质内部景观物业配套朗诗品牌人文底蕴人文底蕴客户价值与产
6、品价值对接附加价值产品价值地块价值 自然景观交通条件建筑品质科技系统内部景观物业配套保值增值朗诗品牌客户价值体系产品价值体系心理需求产品价值点分析自然景观城市 稀缺 山水德胜路约18km约 13km上塘路高架 石桥路武林广场出行路线时间自驾 石桥路高架德 胜路25分石祥路高架上 塘高架35分地铁地铁3号线15分公交石桥路1.5时 石祥路田园板块地铁3号线产品价值点分析交通条件产品价值点分析人文底蕴半山观桃皋亭积雪千年人文沉淀赋予田园板块深厚的文化底蕴备注：半山泥猫被评为第 二批浙江省非物质文化遗 产；半山娘娘庙、半山观 桃、皋亭积雪都是深厚的 文化底蕴。产品价值点分析内部景观p 内部景观打造应
7、与区域自然景观相协调；p 树木花草种类丰富，社区内总是绿色的，令人心旷神怡；p 社区内能有一些高大的树木，具有较好的隐私性和层次感。p内部景观设计与区域自然景观相结合p选择更多的景观植被种类，保持四季常青；p植物选择尽可能考虑高大的乔木、灌木，营造景观层次。客户价值点：产品价值点：产品价值点分析规划p 楼与楼之间距离大一点，采光好日照效果好一些；p 小区内走路更安全一些，车走车道，人走人道；p 一般比较喜欢边套的房子；p 社区配套要有一定的公共空间，满足邻里交流沟通，体现人文关怀；p 希望有会所配套。p 保证一定的楼间距，满足住户对采光、日照的要求；p 设计人车分流的交通布局；p 在建筑规划时
8、尽可能多的考虑边套设置；p 规划设计一些公共活动空间，并充分利用架空层区域，会所配套设计等满足邻里交流环境；p 规划包含会所。产品价值点：客户价值点：p主卧、客厅尽量朝南设计，满足采光、通风要求；p希望尽可能多的赠送面积，希望较高的得房率；p户型尽可能方正，面积利用率更高。客户价值点：产品价值点分析户型p尽可能多的安排朝南或偏南的户型；p一个单元不超过两梯四户，部分大户型考虑一梯两户，根据条件多设计一些露台、飘窗等；p户型设计尽可能方正、规整，尽力规避不规整户型。产品价值点：p 卫生间： 主卫生间面积要大一点，干湿分离，满足淋浴需求。能够自然采光、通风； p 阳台、窗台： 景观阳台至少要一个，
9、最好与客厅相连，既满足晾晒的需要，又可满足观赏景观的需 要； 主卧大面积明窗，最好有飘窗，在满足生活居住的同时增加房间面积。 p入户电梯： 入户电梯更有身份感，更符合客户地位和价值，客户更有尊享感。客户价值点：产品价值价值点分析卫生间、阳台、入户电梯p 卫生间： 卫生间全部通风全明设计，尽可能实现干湿分离，大户型配备两个卫生间。 p 阳台、窗台： 尽可能配置两个以上的阳台，主阳台设置与客厅相连； 主卧、次卧透明窗台设计。 p入户电梯： 部分大户型房源设计入户电梯。产品价值点：p 高端公寓购买客群更偏好精装修，希望用金钱换时间，省时、省心、省力，装修品质要求较高。（结论来源于朗诗街区项目高端客户
10、调研）p高端公寓项目大部分做精装修，精装修客户接受度度较高。p客户希望有能匹配高端物业的高品质的精装修。p入户大堂及地下室大堂都能做精装修，从车子出来就能感受到住宅的档次。客户价值点：p 公寓产品采用精装修，排屋毛坯交付。p 公寓类产品做精装修，毛坯交付可作为市场行情不好情况下的应对手段。p 做成本在2000元/平方标准的精装修，装修风格符合产品的高端定位。p 双入户大堂设计，地面大堂精装修的同时，地下车库大堂也采用精装修。产品价值点分析精装修产品价值点：产品价值点分析科技系统p 科技系统的使用费用不要太高；p 科技系统能让居住更舒服；p 科技系统使用方便，不麻烦；p 利用科技系统能使生活方式
11、环保、健康。客户价值点：p 朗诗科技系统充分利用自然资源，节能、保温，费用更省；p 朗诗科技系统恒温、恒湿、恒氧，居住更舒适；p 采用部分智能化设计，一键开关、电动遮阳卷帘等；p 倡导朗诗健康环保低碳的生活方式。产品价值点：产品价值点分析绿色环保p 无论室内室外，都希望采用更环保，更健康，更安全的材料，以保证能够健康快乐的生活在这里。客户价值点：p 建筑外立面尽量不采用干挂石材，而可采用涂料或面砖等；p 室内精装修材料木板、油漆等采用更高级别环保材料；p 建筑材料尽可能满足环保、健康要求。产品价值点：产品价值点分析物业服务p 目前高端市场的住宅，高品质服务不应该仅仅体现在硬件方面，在服务态度、
12、服务内容、服务形式上应该更贴心、更全面、更人性化。客户价值点：p 小区物业服务人员首先应配套较高档次的服装、对讲系统、业主接待点环境设置等；p 提供衣物熨烫、钟点工服务等家政服务项目，满足业主多方面的生活需求。产品价值点：p 见多识广，具有较强品牌意识，偏好知名开发商品牌所带来的身份认同。客户价值点：p 朗诗科技地产品牌形象已被市场普遍接受；p 街区项目交付以后所起到的口碑支撑。产品价值点分析朗诗品牌产品价值点：产品价值点分析保值增值保值增值景观资源交通便利科技舒适文化内涵建筑品质服务管理高附加值的产品朗诗品牌三、客户需求分析 客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析附加价值产品价值地块价值
13、 客户价值体系核心打造部分可控不可控可控说明： 地块价值属于先天条件，可以控制的主要集中在产品打造方面。核心价值点界定核心需求分解产品品质科技系统内部景观物业配套规划户型（功能布局、卫生 间、阳台、窗台、入户 电梯）精装修产品价值智能化外立面核心打造目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction竞品是怎么做的？竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题1.离杭州中心城区约半小时车程；2.山水景观资源较佳；3.公寓类产品均价约20000-30000元/方；4.容积率：
14、1.2-2.0左右；5.区域代表性楼盘。竞品选择标准1.之江转塘板块，代表项目：公元沐桥；2.西溪五常板块，代表项目：和家园；3.三墩板块，代表项目：金地自在城；4.九堡沿江板块，代表项目：阳光国际；5.滨江板块，代表项目：彩虹豪庭竞争楼盘还有 同一板块内的绿城市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题 地理位置：之江区杭州市之江国家旅游度假区内 项目规模：4万余方总建筑面积 容积率：1.2 物业类型：多层，小高层 建筑风格：古典建筑风格 主力户型：170-240，目前四期已全部推出，共204套公元沐桥 装修状况：10000元/平方标准精装修 物业服务：“
15、金钥匙物业服务”。“金钥匙”是全球酒店服务业的最高标准，将之与传统住宅物业服务结合有助于从根本上提升住宅居住服务的品质，使业主体验到“满意+惊喜”的服务。 基本配套：杭州湖滨第叁方俱乐部：西式铁板烧餐厅、商务酒廊、红酒雪茄吧、图书馆和董事会议室等公元沐桥第叁方俱乐部酒吧 书吧公元沐桥：193公元沐桥：287户外装修外墙墙进口石材外墙，屋顶以铜覆盖 大堂4-6米精装修公共大堂电电梯厅厅、电电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调调系统统、新风风系统统日本大金VRV 户式中央空调、梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热
16、热水系统统德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净净水系统统开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给给排水系统统户内冷热水管：不锈钢管安保系统统周界红外对射报警系统、闭路电视监 控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲 系统智能系统统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯讯系统统每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电电力照明系统统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件、德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板立面图会所图户内装修入户户及室内房门门德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门 配意大利原装进口Valli水系的景观不考虑出现大面积的水域，以朗诗熙园的叠水和小溪的感觉塑造曲径通幽、移步换景的小区景观总体感觉； 在产品布局和路网规划中，根据地势高低，打造大小不一的局部景观点，如假山、岩石、溪流等，增加整个小区的景观丰富程度。户型 根据
