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1、 目 录一、不断发展的郫县二、发展促使郫县需要商业综合体三、应势而生的西汇国际广场四、业态定位及商业说明五、政府支持一、不断发展的郫县1、郫县城市发展方向n 坚持推进城乡建设，在加速城市化进程上实现新跨越。n 主动承接中心城区功能转移，完善高新西区配套功能。n 加快形成中心城区功能板块，推动传统县城向都市片区转型。n 形成各具特色、功能互补、错位发展的镇域经济区块。n 形成40平方公里的城市骨架，十一五期间城市城镇人口超过35万人。 2、郫县的城市定位综合性城市片区，区域性商贸中心； 成都西部新中心； 全国最具投资潜力的中小城市之一。本节小结郫县定位于成都西部新中心，城市化进程日益加快，区域发
2、展迅猛，潜藏着巨大的商业需求。二、发展促使郫县需要商业综合体1、郫县商业发展现状l郫县城区商业目前主要以底层商铺以为主，缺乏集中式商业。l城区内商业种类比较齐全但结构不够合理，特色不够明显。l经营品种档次较低，不利于城区商业形象提升；l商业区的品牌和吸引力较弱，县城商业中心还没有形成；l购物环境有待继续改善，影响城市品位及商业持续健康发展。2、郫县商业发展目标 打造总量适度、功能分区优化、流通网络高效，物流高效集约的商业格局； 建立集商贸物流、休闲旅游、人居服务三大特色的商业体系； 发展组团商业中心、生态观光及休闲娱乐业； 郫县成 都休闲旅游人居服务商贸物流成都西北部区域性商贸中心使郫县成为成
3、都西部区域性商贸中心。3、郫县主要商业城镇分布4、郫县主要城镇商业形态及发展方向镇镇名现现况与特点规规划定位功能定位郫筒镇镇商业相对集中在老城区，主要 以生活配套和市政配套为主， 有少量专门店。县城中心区 西部商贸中 心集金融商务、娱乐休闲、高档购 物、特色餐饮为一体，发展现代 时尚型商业，人居服务型商业。犀浦镇镇商业网点零散分布在城区各点 ，主要有超市、服装、餐饮等 商业设施县城中心区 东部商贸中 心以群体商业和高档住宅为特色， 以高新西区和高校经济圈为依托 ，形成时尚型商业，便民型社区 商业。红红光镇镇商业网点零散分布在城区各点 ，主要有超市、服装、餐饮等 商业设施县城中心区 中部商贸中
4、心发展与工业港、高校关联互动的 商业；形成时尚型市区商业、便 民型社区商业。友爱镇爱镇配套乡村旅游,餐饮业发 展迅速 ,目前规模、档次偏低郫县副商业 中心以花卉苗木为主的乡村休闲旅游 和商贸为特色。安靖镇镇主要由西安村和商业新区组成 ，以超市、服装为主郫县特色商 业中心配合沙西线旅游，以旅游贸易和 物流集散为特色。郫县城镇的商业随经济的发展正在逐步升级换代，向规模性、集成型转变。5、郫县GDP发展情况2006年郫县GDP比2005年上涨约15.2%，这充分说明郫县的经济得到了快速的发展，同时为郫县商业的发展提供了良好的基础。100.285.56、郫县人口现状和社会消费品零售总额情况从上图可以看
5、出，郫县人口逐年呈上升趋势，数量将得到不断增加。社会消费品零售总额将在2020年达到45亿元，这些都将会给郫县带来大量的商业需求，从而为郫县商业的发展，提供了先天基本条件。本节小节n郫县GDP、人口数量、社会消费品零售总额都在呈上升趋势，这些都为郫县商业的展提供了优越的先天条件。n郫县商业现状及经济发展趋势，呼吁大型商业中心的出现。三、应势而生的西汇国际广场1、绝佳的地理位置 项目位于郫筒核心商业圈；依托便利交通与成都连成一体，形成资源共享；扼守都江堰、彭州与成都主城区连接的必经之地；项目毗邻周边区县众多城镇，商业辐射范围较广。优越的地段是商业发展的首要条件，本项目占据重要的地域节点，非常有利
6、于大型商业项目的打造。2、交通优势交通的便利性增加了项目服务于中高端、高端消费者的机率。四通八达的交通网络是区域商业迅速发展的有利支撑。3、机会潜在消费群共享一街之隔的传统商业街的旺盛人气。新建楼盘带动了大量 高素质的消费人口；郫筒镇新增楼盘总户数约17000户，预计23年后，新增消费需求将达1.5亿元/年之巨。4、项目的重要支撑地铁二号线n 地铁2号线站点设于地块外500米处；n成都市中心抵达本项目仅需10分钟；n提升区域商业可达性，庞大的外部消费人群催生大规模商业项目的产生。5、郫县商圈辐射周边城市从上图可以看出，郫县商业可以辐射的范围较广，都江堰、彭州、温江乃至成都都在其商圈延伸范围内，
7、在城市交通日趋规模化、现代化、便捷化的情况下，郫县商业的涵盖范围十分广泛，从而使郫县商业的发展有了良好的区域市场环境。小 结o项目具备地理优势，有利于商业辐射；o交通发达，对商业影响力提供了强力支撑；o新增居民对商业配套的需求不断增强，客观上需要大体量商业项目的开发；o项目连接原有的商业街，商业口岸的口碑资源和客户资源丰厚；o本项目各方面的自身条件符合建立大型商业网点的需要。本项目融聚了利于打造大型商业物业的各方条件，必将引领新的大型商圈的形成，成为带动整个郫县商业发展的领军力量，提升郫县商业地产发发展水平，推进居民生活品质的提高，促进区域经济发展。四、业态定位及商业说明1、商业客群分析立足本
8、地客户：郫县经济发展推动居民要求更优良的商业资源和消费体验辐射周边区域：凭借优良的区位和路网，吸引周边区县消费群体着眼未来消费群：提前预估随新城建设、捷运系统规划将引入的巨量消费人群需求对购物的便利性要求较高；享受舒适的购物环境和丰富的商品品类；喜爱消费时尚商品；消费水平较高。消费特征：客户构成：2、本项目商业性质分析据过往经验，区域市场状况和商业规模、性质的对应关系如下表：根据本区域的人口规模及商业规模，本区域商业性质可以定位在为区域性的商业中心。复合型业态+知名品牌商家+优势组合服务于整体郫县范围并辐射周边城镇国际化的大型集中式商业旗舰3、商业市场定位4、业态组合 百货大卖场 百货大卖场填
9、补市场空白，吸引大量的 消费人流；大型家具专业店 家具大卖场与博美装饰城相互补充业态 、提升人气；商业步行街 商业步行街作为目的型消费的有利搭配 ，丰富本案的业态组合，完善商业构成。集中式商业与商业步行街共同组成哑铃式的商业格局，形成科学的商气流线。A区B区C区商业中心分区示意图和夜景效果图商业中心内部效果图5、商业布局说明主要消费 人流由于地块位于代开发 区域，周边人烟稀少，主 要消费人群须由陴筒镇中 心区域横跨成灌路进入。商业引爆点之二：距 离成灌路最远的商业额 部分必须具备强有力的 商业魅力，以将人流吸 引至项目进深最深处， 以带动全案人流动线。商业引爆点之一：作 为本案的门户商业， 高
10、端的品质与商业价 值代表了项目的整体 定位。链接两处商业引爆点 ，使本案商业形成良 性的商业互动与人流 回路。郫筒镇主要居 住区域布局思路：依托现 有交通格局，根据 消费习惯，填补区 域业态空白。6、商业示例百货大卖场家具/家居大卖场时尚商业街7、实力雄厚的发展商是本案成功的基础发展商优势： 基于众多城市建设项目的成功开发经验； 良好的口碑和雄厚的实力； 丰富的社会资源； 先进的商业理念。专业的前期规划：在本案初始就连同专业领域中具备一定领先优势的合作伙伴，为全案的设计、招商、运营提供相关保证；专业的招商组织：提前锁定主力商家与品牌，确定与保证项目的优秀品质；8、专业的合作伙伴是项目顺利进行的
11、保证 专业设计规划：通过专业公司的协作，将物业的实用性与观赏性高度统一，为容纳众多的品牌与高端商业做好准备。五、政府支持1、政府的支持是提高本案成功率的关键要建设高品质的大型综合项目，开发企业需进行巨大的投入，根据初步的经济测算，本项目建设开发 成本约7.2亿元，在住宅部分全部销售的条件下，尚存在近7000万元的资金缺口，开发企业巨大的压 力是客观实在的。因此，我们恳请相关部门： 在项目启动初期给予土地方面的支持。 给予项目税收方面的优惠。 给予项目经营商家相关的优待。项目建设成本：2、项目成功的意义 招商引资：项目建成后将吸引大量优质商家与品牌； 便民利民：为居民提供崭新的品质购物休闲体验；
12、 提升形象：舒适的消费环境将大幅提升城市形象； 带动产业：百货与家居卖场可拉动产业链上的众多产业； 带动就业：4万平方米的商业将为郫县提供逾万的就业机会； 创造税收：保守估计每年将为郫县创造3000万元综合化税收。 促进市场发展：项目的成功打造将引导郫县商业地产开发模式，翻开 郫县商业发展的历史新篇章。结束语郫县的商业现状尚处于落后阶段，但区域发展方向与成都向国际化都市衍变的大趋势相符。打造先进的、具备国际气质的商业项目是大势所趋也是市场的需求。我们相信着眼于未来，立足于现在，在专业伙伴的精诚合作下，我们将在这块土地上树立起现阶段的郫县商业典范。THE EHD 感谢您的聆听！地产策划资料大全地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/
