估价师继续教育2——估价方法

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1、房地产估价方法问题探讨西安建筑科技大学管理学院 郭斌 （教授、博士）房地产估价师继续教育问题探讨之二市场法1成本法2收益法3主要内容一、市场法 理论依据 ：均衡价值论和价格形成的替代原理。 基本思路 ：在求取一宗被估房地产价值时，依据替 代原理，将被估房地产与类似房地产的近期 交易价格进行对照比较，通过对交易情况、 交易日期、房地产状况等因素进行修正，得 出被估房地产在评估基准日的价值。 适用范围 ： 没有发生房地产交易或在房地产交 易发生较少的地区； 某些类型很少见的房地产或交易实 例很少的房地产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教 堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、

2、学校用地等。搜集交易实例 1选取可比实例 2处理可比实例成交价格3求取比准价格 4 操作步骤 房地产市场目前存在的问题n参照案例搜集困难，尤其是成交的参照案例更加难 以获得。 n信息资料不完整、不明确，交易背景不透明。 n搜集交易案例的方法单一，且处理方法过于简单、 粗糙，未对各项差别因素进行分析，对不可比的因素 也不予以剔除。 n估价人员平时不注重对房地产估价相关的信息资料 的搜集、积累，评估中，对评估物业所在地区房地产 价格走势把握不准。 n估价人员对房地产中各类不同物业的特征缺乏了解 ，对影响评估物价值主要因素的修正与次要因素修正 主次不分。 n估价人员选择参照案例时带有倾向性，以预先估

3、计 的评估结果去选择案例，使整个估价过程受预先估计 结果的支配。 改进方法u估价人员应提高职业道德水平与敬业精神 u参照案例选择方面 选择恰当的、具有可比性的交易案例 提高信息搜集渠道的通畅度 将收集的信息资料按照物业的区域、类型和 动态特性，定期进行整理、分析和汇总。 u比较参数修正方面对于不同地块的不同情形进行分析，剔除和 剥离影响合理比较的政策因素、非市场的因素， 将评估标的与比较案例置于一个公允的市场之中 ，这样才能使相关比较参数的修正比较准确。 模糊数学理论在房地产评估中的应用 u评估原理利用模糊数学中的贴近度概念和择近原则进行对象 相似程度的识别，由于贴近度是反映模糊集之间的相似

4、程度，它能较好地刻画出集合之间相同子集与不同子集 的关系。贴近度：是指两个模糊子集之间彼此相近的程度。 贴近度应在0,1区间内取值，当贴近度等于1时，称两 个模糊子集完全贴合，即最相近或相近；当贴近度等于 0时，称两个模糊子集不贴近，即不相近或相异。择近原则：设有n个模糊子集 ， ，待 识别对象不是X中的元素x，而是X上的模糊集 ，为 F（x）上的贴近度，若 ，则认为 与 最贴近，则把 归于 模糊子集。 假设房地产交易实例 与待评估 房地产B的贴近度为 ，且依大到小排列为有 序数列 ，相应的 交易价格 为 ,以择近原则取贴近度大的三个交 易实例作为估计的基准，并满足：则待评估房地产B的评估值为

5、式中， 为调整系数。u房地产评估模型现计算西安某住宅小区一套砖混结构商品 房的价格评估值，具体资料见下表1所列。选 择近期成交的五宗相似类型的商品房作为交易 实例，并根据该类房地产的特点，选取区域因 素、个别因素、交易时间因素和交易情况因素 等四大类共12项特征因素进行对比分析。评估 人员对交易实例的每个特征因素按“优”、“ 良”、“中”、“一般”、“差”分别赋予 1.0、0.75、0.5、0.25、0，通过建立单因素 评价模型集，确定相应的隶属度，即各个特征 因素的评价值。 u应用实例实例 名称区域因素个别因素交易 情况交易 时间交易 价格地理 位置交通 条件环境 质量结构质量楼层朝向装修设

6、施 设备建造年 份A1五级 一类 0.7合格 0.6良0.8砖混 多层 1.0优1.0五楼 0.9中0.7中0.7良0.82002.40.8正常 1.02007.10 0.93080A2五级 一类 0.7合格 0.6优1.0砖混 多层 1.0优1.0二楼 0.9良0.8良0.8良0.82003.8 1.0正常 1.02007.110.953160A3四级 二类 0.8中0.7良0.8砖混 多层 1.0优1.0四楼 1.0良0.8优1.0良0.82003.2 0.9正常 1.02007.10 0.93510A4三级 一类 0.95中0.7良0.8砖混 多层 1.0优1.0三楼 1.0良0.8良0

7、.8优1.02002.90.85正常 1.02007.12 1.03420A5二级 五类 1.0良0.8一般 0.6砖混 多层 1.0优1.0三楼 1.0优1.0良0.8优1.02003.3 0.9正常 1.02007.12 1.03600待估 房产二级 五类 1.0优1.0一般 0.6砖混 多层 1.0优1.0四楼 1.0良0.8中0.7良0.82003.8 1.0正常 1.02007.121.0待评 估表1解：1） 计算待评估房地产与交易实例的贴近度。待评估房地产B与交易实例：则同理2）待评估房地产的评估价格据与待评估房地产B的贴近度大小，交易实例的 排列顺序为： 。取贴近度大的三个房 地

8、产交易实例，即 作为评估基准。对应的 实际交易价格分别为 =3600元/， =3420元/ ， =3510元/，令调整系数 =1.0，则待评估房 地产B的评估值为：元/二、收益法 理论依据 ：效用价值论和预期原理。 基本思路 ：采用折现的方法来估算资产价值。利 用投资回报和收益折现等技术手段，把评 估对象的预期产出能力和获利能力作为评 估标的来估测评估对象的价值。收益法适用于资产所有者的未来收 益可以用货币衡量；为未来收益所承担 的风险收益也是可以衡量的，如商场、 写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关 、学校、公园等公用、公益性房地产价 值评估大多不适用。 适用范围l搜集并验证与估价对象未来预期

9、收益 有关的数据资料，如估价对象及其类似 房地产的收入、费用等数据资料；l预测估价对象的未来收益（如净收益 ）；l求取报酬率或资本化率、收益乘数；l选用适宜的收益法公式计算收益价格 。 操作步骤 收益法在无形资产评估中存在的问题n评估无形资产价值时受评估技术的影响 无形资产可带来预期收益的界定与测算困难 预期收益持续时间的选择和确定困难 折现率的选取存在困难 n受人为主观因素的影响比较大。 n我国尚不完备的市场环境和外界干预也是造成收益 法操作不利的重要原因。 信息资源匮乏制约收益法的应用 外界干预阻碍收益法的发展，外界干预主要来自 企业及政府主管部门。由于上述各方面的原因共同作用，使收益法的

10、应 用处在了一个恶性循环的怪圈中，使一种本来最能反 映企业价值的评估方法无法得到广泛的应用。 改进方法预期收益额的测算和确定1预期收益持续时间的选择和确定2折现率的选择和确定3提高评估人员素质4为收益法提供良性发展空间5n预期收益额的测算和确定无形资产预期收益额的测算，是采用收益法 评估无形资产的关键步骤。无形资产预期收益通常采用两种表现方式， 即净利润和净现金流量。 l净利润是利润总额扣减所得税后的余额。其 基本计算公式如下:净利润=利润总额-所得税 x(1-所得税率) l净现金流量所反映的是企业在一定时期内现 金流人和流出的资金活动结果。在数额上它是 以收付实现制为原则的现金流人量和现金流

11、出 量的差额。其基本计算公式为:净现金流量=现 金流人量-现金流出量n预期收益持续时间的选择和确定无形资产的收益期是无形资产发挥作用并具 有预期获利能力的有效期限。影响收益期限选择 的根本是无形资产损耗的价值量。在资产评估实践中，预测和确定无形资产的 有效收益期限，可使用下列方法: l法律合同、企业申请书分别规定有法定有效 期限和受益年限的。可按照法定有效期限与受 益年限孰短的原则确定。 l法律无规定有效期，企业合同或企业申请书 中规定有受益年限的可按照受益年限确定。 l法律和企业合同或申请书均未规定有效期限 和受益年限的，可按预计受益期限确定。 注意：无形资产的有效期限比法定保护期短。n折现

12、率的选择和确定确定折现率时，需要遵循四个原则：不低 于无风险报酬率；行业基准收益率不能作为确 定折现率的依据；折现率要与收益额相匹配； 根据世界情况确定的原则。 折现率的选择与确定，实际上是对风险进行 衡量，并对承担风险所要的回报率进行量化。主 要途径包括: l用资本资产定价模型确定折现率。其计算公 式为:式中:K一按风险调整的折现率;一无风险报酬率;一投资或持有无形资产的风险系数;Km市场平均报酬率。l用风险报酬率模型确定折现率。无形资产投资的总报酬率无风险报酬率和风 险报酬率。其测算公式为:K= +b式中:K一无形资产按风险调整的折现率;一无风险利息率;b一无形资产风险报酬系数;V一预期收

13、益的标准离差率。 l用累加法确定折现率。累加法就是将投资资产的无风险报酬率和风 险报酬率给予量化并累加求取折现率的方法。n提高评估人员素质应加强评估人员职业道德教育。严格把关注册资产评估人员考试.。鼓励中国评估人员赴国际大的评估机构 进行较为长期的工作，真正了解吸收国 际收益法评估方法。n为收益法提供良性发展空间制定和完善中国资产评估准则。政府带头与社会监督相结合。加快市场经济发展步伐，寻求收益法自 身发展道路。 理论依据 ：生产费用价值论和替代原理 基本思路 ：先计算被评估资产的现时重置成本,即 按现时市场条件重新购建与被评估资产功 能相同的处于全新状态下的资产所需要的 成本耗费,然后再减去

14、各项损耗,所得到的差 额即为被评估资产的评估值。三、成本法 适用范围 ：一般特别适用于房地产市场发育不成熟 ，成交实例不多，无法利用市场法、收益法 等方法进行评估的情况。对于既无收益又很 少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、 图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆 、新开发地等特殊性房地产评估比较适用。但由于土地的价格大部分取决于它的效 用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说 ，由于土地成本的增加并不一定会增加它的 使用价值，所以成本法在土地评估中的应用 范围受到一定的限制。 操作步骤u搜集有关房地产开发建设的成本、税 费、利润等资料；u测算重新构建价格；u测算折旧；u求取积算价格。 成本法

15、在评估资产中存在的问题n市场上不易找到交易参照物的和没有收益的 单项资产，需要进行价值评估的并不多。因此 ，重置成本法在应用中有一定局限性。n用重置成本法评估整体资产，需要将整体资 产化整为零，变成一个个单项资产，并逐项确 定重置成本、实体性陈旧贬值及无形陈旧贬值 。因此，很费工费时，有时会发生重复和遗漏 。n无形陈旧贬值很抽象，涉及现实和未来、内 部和外部许多难以估量的各种影响因素。而且 ，还得运用收益现值法，估测内因和外因造成 的营运性陈旧贬值。n运用重置成本法评估资产，很容易将无形 资产漏掉。为防止评估结果不实，还应该再 用收益法或市场法验证。n整体资产包括固定资产、流动资产及无形 资产

16、等，其中有的根本不宜运用重置成本法 。n运用重置成本法进行资产评估，需要对评 估对象的功能性及经济性贬值作出判断。其 中的预期营运成本是对买主连续性的经济惩 罚，确定其造成的贬值，必须借助收益现值 法计算公式，也就是说，有的评估项目只用 重置成本法不行，还必须辅之以收益现值法 。 成本法在评估资产中存在的问题 重置成本法评估房屋建筑物方法的分析 p重编预算法根据待估房屋建筑物的竣工图纸,或者 评估时由评估人员根据现场勘测所掌握的 资料,绘制出符合工程量计算需要的工程图 。根据评估基准日现行的定额、材料价格 和取费标准重编预算,再根据实际情况计算 间接成本,得出房屋建筑物的重置成本。 l优点：估算的精度相对