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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 商品房买卖合同司法解释(精选多篇)对商品房买卖合同纠纷司法解释的 思考建元律师事务所 王建文最高人民法院于年月 日公布了关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ， 并于年月日起施行。该司 法解释对无效合同的确认、销售广告的 性质认定、惩罚性赔偿责任、房屋的交 付使用、包销期满未售房屋的处理、商 品房“按揭”贷款纠纷等内容均做了较为 明确、具体的规定，不少条款有很积极 的指导意义。但该司法解释仍对一些问 题未予明确，或在实践中将存在一定的 操作性问题，现提出对其中部分条款的 看法，抛砖引玉，希望引起各界的重视。-精选财经
2、经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 一、预售许可证明的追认问题该司法解释第条规定：“出卖 人未取得商品房预售许可证明，与买受 人订立的商品房预售合同，应当认定无 效，但是在起诉前取得商品房预售许可 证明的，可以认定有效。 ”在该司法解释颁布前，最高人民 法院曾于年底颁布了最高人 民法院关于审理房地产管理法施行前 房地产开发经营案件若干问题的解答 ， 由于解答颁布之后，最高人民法院 对房地产纠纷未系统地颁布过其他司法 解释，因此，直至该司法解释出台前， 即便是房地产管理法施行后的房地产纠 纷审理，也基本参照解答进行审理。 解答第、条规定，预售方 未取得商品房预售许可证明的， “在一
3、审 诉讼期间办理了预售许可证明的，可认 定预售合同有效”。而上述规定明确将 预售许可证明的追认期限，由“一审诉 讼期间”调整为“起诉前”，可以说是一-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 个有限的进步。之所以这么说，是因为在国务院 颁布的城市房地产开发经营管理条例 中，已明确规定“房地产开发企业预售 商品房，应当已办理预售登记，取得商 品房预售许可证明”；“房地产开发企业 预售商品房时，应当向预购人出示商品 房预售许可证明”。即房地产开发企业 预售商品房，应取得并出示预售许可证 明，这是行政法规中的一项强制性规定。 根据合同法第条“违反法律、 行政法规的强制性规定”的“合同
4、无效”。 因此，出卖人在与买受人订立商品房预 售合同时，只要未取得商品房预售许可 证明，就应视为无效。而本条款又通过但书形式，给开 发商开了一个口子，形成开发商在预售 时是否取得预售许可证明无所谓，只要 在发生纠纷、且一方起诉前取得预售许 可证明，即可认定合同有效；如果买受 人发生纠纷后始终未提起诉讼，那么， 开发商在今后任何时间取得预售许可证-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 明，均可以追认合同有效。这一条款在 本质上形成了行政法规与司法解释之间 的冲突。二、有关销售广告的性质认定该司法解释第条规定：“商品 房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规
5、划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及 房屋价格的确定有重大影响的，应当视 为要约。该说明和允诺即使未载入商品 房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任。 ”上述规定中， “说明和允诺具体确 定”、 “有重大影响”仍不够明确，没有量 化标准，客观上增加了案件审理中的变 数，扩大了法官的自由裁量权。三、关于定金的处理该司法解释第条规定：“出卖 人通过认购、订购、预订等方式向买受 人收受定金作为订立商品房买卖合同担 保的，如果因当事人一方原因未能订立-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 商品房买卖合同，应当按
6、照法律关于定 金的规定处理；因不可归责于当事人双 方的事由，导致商品房买卖合同未能订 立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ”本条中关于“不可归责于当事人 双方的事由”未作详解，容易产生纠纷， 现实当中，商品房预售一般要经过签订 认购书，再订立商品房买卖合同两个步 骤，而买卖双方一般在签订认购书前， 是不会就买卖合同具体条款先进行洽商 的，而认购书签订，并交纳定金后，双 方再订立商品房买卖合同时，往往会就 具体条款发生较大争执，而导致合同不 能订立，这种情况是否可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”如果可以认定，可能会导致合同一方欲放弃合同 的订立时，有意在洽商中提出一些令对 方无法接受的内容
7、，而逃避定金罚则。四、关于预售合同的效力该司法解释第条规定：“当事 人以商品房预售合同未按照法律、行政-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无 效的，不予支持。当事人约定以办理登 记备案手续为商品房预售合同生效条件 的，从其约定，但当事人一方已经履行 主要义务，对方接受的除外。 ”根据现行的城市房地产开发经 营管理条例 、 城市房屋权属登记管理 办法和城市商品房预售管理办法 等规定，出卖人在房屋预售后须办理登 记备案手续，但从未明确预售合同是否 须备案才生效。本条对预售合同是否须 备案才生效做了明确规定，从而解决了 一个长期以来悬
8、而未决的问题。而实际上，目前的商品房买卖 合同示范文本，均约定“合同自双方 签字之日起生效”；“商品房预售的，自 本合同生效之日起日内，由出卖人 向房地产主管部门申请登记备案”。因 此在示范文本中，备案本身就不是合同 生效的必然要件，当事人如需设定“登 记备案手续为商品房预售合同生效条件-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的”，反而需变更示范文本，做特别约 定。五、关于惩罚性赔偿责任该司法解释第条、第条规定 了五种出卖人须承担惩罚性赔偿责任的 情形：商品房买卖合同订立后，出 卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第 三人；商品房买卖合同订立后，出 卖人又将该房屋出卖给第三人；
9、出 卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒 没有取得商品房预售许可证明的事实或 者提供虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三 人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这两个条款中，有四点内容值得 关注：损失赔偿与违约金并举。依据 民法通则和合同法的规定： “当事人可以约定一方违约时应当根据 违约情况向对方支付一定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 计算方法。 ”在司法实践当中，当一方违 约时，司法机关一般是在实际损失和违 约金中，二选其一，如违约金约定超过 实际损失，只要不是过高，司法机关一 般也予以支持。而上述条款中规定， “买 受人可以请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超 过已付购房款一倍的赔偿责任”，亦即 在赔偿实际损失的同时，买受人还可要 求不超过已付购房款一倍的惩罚性违约 赔偿。对于这一惩罚性赔偿责任的法律 依据，最高院负责人在答记者问时指出， “是以合同法第条和消费 者权益保护法第条规定的惩罚性 赔偿责任原则为依据的，但不是对消 费者权益保护法第条规定的直接 适用。该司法解释所规定的惩罚性赔偿 责任在适用条件和结果上都与消费者 权益保护法第条的规定有所不同” 。由此可见，上述的惩罚性赔偿，-精选财经经济类资料- -最新财经经
