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1、房地产工程质量缺陷及技术 整治措施的系统方案20092009年年9 9月月房地产工程质量缺陷及技术整治措施一、房地产企业工程质量出现的主要问题一、房地产企业工程质量出现的主要问题二、透过工程质量问题看技术管理的缺陷二、透过工程质量问题看技术管理的缺陷三、房地产工程质量问题的技术解决方案三、房地产工程质量问题的技术解决方案四、房地产工程管理的系统解决方案四、房地产工程管理的系统解决方案房地产企业工程质量出现的主要问题一、房地产企业工程质量容易出现的问题一、房地产企业工程质量容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝三、
2、房地产工程质量问题为何屡禁不绝房地产企业工程质量容易出现的问题 结构安全性质量问题结构安全性质量问题 适用功能性质量问题适用功能性质量问题 使用功能性质量问题使用功能性质量问题 观感修复性质量问题观感修复性质量问题房地产工程质量问题为何屡禁不绝 设计单位水平参差不齐，忽视质量控制房地产工程质量问题为何屡禁不绝 施工单位质保体系不健全，技术能力下降房地产工程质量问题为何屡禁不绝 监理单位不履行监理职责，专业素质不足房地产工程质量问题为何屡禁不绝监理企业通常对厕浴间防水闭水试验的检验要 求房地产工程质量问题为何屡禁不绝监理公司按国家施工验收规范要求使用的铝合 金门窗验收表格：房地产工程质量问题为何
3、屡禁不绝 房地产企业没有完善的工程质量保证体系房地产工程质量问题为何屡禁不绝大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗 漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多 少企业针对这些问题提出系统的解决方案房地产工程质量问题为何屡禁不绝 行业发展变化对工程质量影响极大：房地产工程质量问题为何屡禁不绝 国家相关施工质量验收规范不十分完善：透过工程质量问题看技术管理缺陷一、忽视技术管理对工程质量的影响一、忽视技术管理对工程质量的影响二、技术管理是工程质量保证的基础二、技术管理是工程质量保证的基础三、房地产工程技术管理的误区三、房地产工程技术管理的误区忽视技术管理对工程质量的影响案例一：某项目外墙设计有外墙空
4、调板用于 放置空调室外机，图纸设计审查没 有问题，施工单位按规范要求施工 监理单位按图纸及规范验收合格， 甲方工程部复检合格。项目交付半 年后，几乎所有空调板根部都出现 外墙渗漏。开发商为此付出巨额索 赔忽视技术管理对工程质量的影响案例二：某小高层项目首层设有私家小院，传 统做法小院通常在外架及塔吊井架拆 除后再开始挖土、做围墙基础，砌小 院围墙。施工中普遍出现工期长、影 响到市政环境工程进场施工。同时小 院围墙在不同程度上均出现下沉，导 致墙面开裂，引起业主投诉忽视技术管理对工程质量的影响案例三：某项目为外墙外保温，采购部采购了某 品牌的外墙弹性涂料，施工单位严格按 工艺要求施工，监理单位按
5、图纸集工艺 要求验收合格，甲方工程部复检合格。 结果项目交付不到三个月，外墙涂料大 量出现龟裂、开裂、附着力差、剥离、 泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏忽视技术管理对工程质量的影响案例四：某项目地下室底板采用33厚SBS改性 沥青聚酯胎卷材防水。防水材料进场后 监理单位按要求对备案证、合格证、检 测报告进行检查。经见证取样和复试报 告检测合格后，批准该材料使用。在地 下室底板防水完成90%时，工程抽检发 现该项目防水材料全部为不合格产品技术管理是工程质量保证的基础 房地产企业工程质量管理的重点：房地产企业工程技术管理存在的误区 误区一：忽视技术管理的重要作用房地产企业工程技术管理的重点 房地产
6、企业工程技术管理的重点 设计质量保障设计质量保障 材料质量保障材料质量保障 施工工艺质量保障施工工艺质量保障设计质量保障 住宅端部及转角单元的现浇板阳角处出现45斜裂缝设计质量保障往往一个很小的设计细节，就会产生严重的工 程质量隐患施工工艺质量保障 施工工艺质量是工程质量保证的关键，不规范的施工工艺无法保证工程质量：施工工艺质量保障 铝合金门窗的渗漏相当一部分是由不规范的安装造成的房地产工程质量问题的技术解决方案一、地基与基础工程一、地基与基础工程二、主体结构工程二、主体结构工程三、屋面工程三、屋面工程四、外檐装饰工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程五、内檐装饰工程六、成品保护工程六、成品保护
7、工程地基与基础工程一、地下室防水技术措施控制要点二、地下及首层防空鼓、防开裂技术措施控制要点地下室防水技术措施要点 设计问题对地下室防水工程质量的影响 ： 设计阶段及设计审查对地下室防水工程质量缺陷的技术措施控制要点： 施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的技术措施控制要点：设计问题对地下室防水工程质量的影响 防水体系选择错误防水体系选择错误 地下室防水设计出现的常见问题： 防水材料选择不当防水材料选择不当 图纸设计深度不够图纸设计深度不够 设计套用标准图错误设计套用标准图错误设计阶段及设计审查技术措施控制要点 地下室防水材料的选择：地下室防水材料的选择：地下防水常用的防水材料：高聚物改性沥青防水
8、卷材SBS：自粘型SBS防水卷材：聚乙烯丙纶复合防水卷材：聚合物水泥防水涂料：应补充完善并重点审查的关键防水节点防水卷材出地面的收头节点：防水卷材出地面的收头节点：应补充完善并重点审查的关键防水节点 地下室地下室“缝缝”的设计和设置：的设计和设置：地下室变形缝设计原则：施工阶段技术措施控制要点 应重点关注的施工工艺、技术措施控制要点应重点关注的施工工艺、技术措施控制要点施工阶段技术措施控制要点 后浇带后浇带处的工艺控制要点处的工艺控制要点施工阶段技术措施控制要点 穿墙线管穿墙线管处的工程管控要点处的工程管控要点地下及首层防空鼓开裂技术措施要点 设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响 设计阶段及
9、设计审查对地下及首层防空鼓 、开裂工程质量缺陷的技术措施控制要点： 施工阶段对地下及首层防空鼓、开裂工程质量缺陷的技术措施控制要点：设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响 首层非承重墙体的设计常规做法导致的质量问题：首层非承重墙体的设计常规做法导致的质量问题：设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响 设计首层阳台的设计常规做法产生的工程质量问题设计首层阳台的设计常规做法产生的工程质量问题 ：设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响 设计首层地面的设计常规做法产生的工程质量问题设计首层地面的设计常规做法产生的工程质量问题 ：设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响 设计车库坡道的设计常规做法产生的工程
10、质量问题设计车库坡道的设计常规做法产生的工程质量问题 ：主体施工技术措施控制要点一、防开裂技术措施控制要点二、防空间尺寸偏差技术措施控制要点防开裂技术措施控制要点一、楼板常见的裂缝及设计解决方案二、施工中应注意的控制要点楼板常见的裂缝及设计解决方案 楼板常见的裂缝：楼板常见的裂缝：防空间尺寸偏差技术措施控制要点 空间尺寸偏差产生的技术原因分析： 预防空间尺寸偏差的技术措施控制要点 ：空间尺寸偏差产生的技术原因分析 主体施工阶段可能产生的空间尺寸偏差：主体施工阶段可能产生的空间尺寸偏差：开间进深尺寸偏差墙、柱垂直度、平整度偏差净层高偏差楼地面平整度偏差屋面防水技术措施要点 设计问题对屋面防水工程
11、质量的影响： 设计阶段及设计审查对屋面防水工程质量缺陷的技术措施控制要点： 施工阶段对屋面防水工程质量缺陷的技术措施控制要点：设计问题对屋面防水工程质量的影响 屋面防水体系选择的随意性产生的工程屋面防水体系选择的随意性产生的工程质量问题：质量问题：应选择正置式屋面还是倒置式屋面？设计问题对屋面防水工程质量的影响 设计施工图简单套用标准图集，无详图构造设计施工图简单套用标准图集，无详图构造节点做法产生的工程质量问题节点做法产生的工程质量问题设计阶段及设计审查技术措施控制要点 明确防水体系技术措施控制要点：明确防水体系技术措施控制要点：确定屋面防水等级确定屋面防水等级确定屋面防水及保温材料确定屋面
12、防水及保温材料设计图纸应该表示清楚的重要节点设计图纸应该表示清楚的重要节点确定屋面防水构造型式确定屋面防水构造型式设计阶段及设计审查技术措施控制要点 房地产企业应补充完善并重点审查的关键房地产企业应补充完善并重点审查的关键防水节点防水节点一些屋面防水节点没有标准图集，一些标准一些屋面防水节点没有标准图集，一些标准 图集做法过于依赖现场操作工艺水平，质量图集做法过于依赖现场操作工艺水平，质量 保障性较差。对于这些屋面防水节点，房地保障性较差。对于这些屋面防水节点，房地 产企业应重点审查产企业应重点审查应补充完善并重点审查的关键防水节点 烟道烟道( (不上人不上人) )出屋面处的构造节点：出屋面处
13、的构造节点：应补充完善并重点审查的关键防水节点 出屋面机房处的构造节点（包括露台门槛）：出屋面机房处的构造节点（包括露台门槛）：应补充完善并重点审查的关键防水节点 屋面横雨水口的构造节点：屋面横雨水口的构造节点：外檐装饰工程一、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点三、外墙抹灰施工技术措施控制要点四、外墙门窗施工技术措施控制要点二、外墙砌筑施工技术措施控制要点外檐装饰工程五、外墙外保温技术措施控制要点七、外墙涂料技术措施控制要点六、外墙面砖技术措施控制要点外墙防渗漏开裂技术措施控制要点 设计问题对外墙防渗漏防开裂工程质量的影响： 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题设计问题对外
14、墙渗漏开裂工程质量的影响 设计单位对外保温的设计深度不足及产生的问题设计阶段及设计审查技术措施控制要点 国内目前常用的外墙外保温体系： 聚苯板薄抹灰外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体系 胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系 现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系 机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系设计阶段及设计审查技术措施控制要点 铝合金门窗的四种渗漏类型： 由于设计考虑不周门窗本身结构存在缺陷由于设计
15、考虑不周门窗本身结构存在缺陷所引起的渗漏所引起的渗漏 由于铝门窗在加工和安装过程中达不到质由于铝门窗在加工和安装过程中达不到质量要求所引起的渗漏量要求所引起的渗漏 由于铝门窗材料及附件材质不合格所引起由于铝门窗材料及附件材质不合格所引起的渗漏的渗漏设计阶段及设计审查技术措施控制要点铝合金设计没有专项计算书，未详细进行铝合金设计没有专项计算书，未详细进行 强度和刚度验算，门窗抗风压试验流于形强度和刚度验算，门窗抗风压试验流于形 式。门窗抗风压性能不足，导致铝门窗的式。门窗抗风压性能不足，导致铝门窗的 受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料 等在正常风荷载作用下产
16、生过大变形，进等在正常风荷载作用下产生过大变形，进 而使门窗本体密封失效，造成雨水渗漏而使门窗本体密封失效，造成雨水渗漏 设计错误的设计错误的案例：案例：设计阶段及设计审查技术措施控制要点 解决飘窗渗漏首先应该解决设计节点问题解决飘窗渗漏首先应该解决设计节点问题 ：应补充完善并重点审查的关键防渗漏节点 铝合金门窗外墙贴面砖上口处的构造节点铝合金门窗外墙贴面砖上口处的构造节点外墙砌体施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙砌体防渗漏、防开裂工程质量缺陷的技术措施控制要点：外墙抹灰施工技术措施控制要点 外墙抹灰防渗漏、防开裂工艺控制要点：外墙抹灰防渗漏、防开裂工艺控制要点：关于外墙抹灰的一些误区：关于外墙抹灰的一些误区：外墙抹灰施工技术措施控制要点外墙抹灰前容易忽视的隐蔽验
