《西安解放路商业项目竞标》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安解放路商业项目竞标（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、银丰西安项目银丰西安项目 发展战略及整体定位报告发展战略及整体定位报告2项目位于老城区、解放路商圈，周边市政配套完善，距离机 场45分钟车程、距离火车站3分钟，距离城市最繁华钟楼商圈 仅10分钟车程，距离其它商圈40分钟以内车程，交通便利地块概况地块四至项目解析火车站飞机场钟楼商圈长乐路商圈小寨商圈高新商圈项目项目项目项目项目项目3分钟45分钟10分钟10分钟40分钟25分钟高新商圈东五路及 延长线解 放 路 及 延 长 线机场高速西潼高速西潼高速西汉高速钟楼商圈小寨商圈长乐路商圈 批发市场未 央 路 及 延 长 线解放路商圈火车站108国道 至宝鸡312国道 至兰州火车站省政府钟楼书院门市政
2、府碑林革命公园莲湖公园儿童公园 鼓楼市体育场解 放 路北 大 街南 大 街东大街西大街东新街东五路和 平 路3项目建面22.63万平米，开发商打算地下再建7万平米，总 规模约30万平米，地块临城市交通要道解放路、东五路， 临特色餐饮街东新街，昭示性强、交通极为便利地块概况地块四至项目解析尚 勤 路东 四 路东 三 路尚 俭 路东 二 路解 放 路东 新 街东 五 路75M80M190M115M75M90M223M135M93M178M58M67M105M170M68M60M68M135M204M占地 115.47亩净净用 地面 积积7.6容积积 率2.94总总建 筑面 积积22.63平米 (开
3、发商 设想地下 再做7万 平米)限高 24米，局 部可达36 米地价10亿用地 性质质综合用地uu解放路：解放路：双向五车道，其中北向 为二车道，南向为三车道，中间有 围栏隔离带uu东五路：东五路：双向六车道，设有绿化 隔离带的辅车道（二车道）和人行 道，是进入老城区的主要干道uu东新街：东新街：双向六车道；由东新街 至解放路出租车禁止右拐uu其它路段：其它路段：尚俭路双向二车道， 尚勤路：正在拓宽中，为双向四车 道，东一路、东二路、东三路、东 四路全部是西向单行线p 除招商大厦、豫剧团仍未拆 迁外，其他拆迁工作已接近尾 声，整体拆迁已达到90%， 其 中小地块已平整完毕，用围墙 围起；预计项
4、目在2009年年初 可以动工4地块周边有民生百货、西安图书大厦、万达国际影城等， 商业氛围较浓，此外均为低档次的沿街商铺、老住宅、低 档公寓、酒店等地块概况地块四至项目解析尚 勤 路东 四 路东 三 路尚 俭 路东 二 路解 放 路 东 新 街东 五 路民生百货西安图书大厦民乐新都会火车站3分钟 车程裕华精品商厦东光国际广场尚勤大厦丽都宾馆鑫源大厦裕朗国际三秦医院uu东侧：东侧：尚勤路正在整改拓宽 ，道路东部区域暂时不拆迁， 商业均为简单生活配套；uu南侧：南侧：西安市著名的特色餐 饮一条街东新街夜市，对面 为综合商业民乐新都会(万达 电影院、人人乐、海底捞火锅 、肯德基即将全部进驻)，预 计
5、今年5月开业；uu西侧：西侧：临通往火车站的城市 主干道解放路，解放路商圈的 核心轴线，现解放路除了民生 百货、西安图书大厦外，全是 沿街店铺，主要经营服饰类， 普遍档次较低，东光国际、裕 华精品等为在建项目；uu北侧：北侧：临城市交通要道东五 路，沿街商铺以餐饮、生活配 套家电为主。5项目研究的工作阶段划分项目整体定位 （中期汇报）项目物业发展建议 （终稿汇报）市场调研工作p项目地块查勘p区域研究：区域板块、人口、交通、商 业、写字楼、公寓、住宅等各方面的调研p城市研究：城市规划、城市板块划分、 商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅 市场的整体扫描p商圈测试：钟楼商圈、解放路商圈、小 寨商圈
6、、高新商圈的人车流、提袋率、客 单价、KFC/麦当劳上座率等测试p访谈：专业人士、媒体、政府部门、导 游、商业行业人士、房地产中介机构等访 谈p问卷及个体深度访谈：消费者访谈及有 效问卷105份；投资者&经营者访谈及有 效问卷28份；专业市场老板访谈及有效问 卷65份；旅游人群访谈及有效问卷120份p商家访谈及进驻意向测试：西安本土商 家、外省及国际知名品牌商家的进驻意向 访谈2007/04/092008/03/19p市场调研成果报告p项目本体分析p市场竞争分析p项目发展战略及整 体定位p项目各物业类型定 位p规划布局及分期开 发建议p经济测算p基础资料研究结 论p分期开发策略p启动区定位及物
7、 业发展建议项目规划跟进p项目营销战 略及策略p启动区营销 战略及策略第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段第二阶段第二阶段6银河投资设想及困惑：n n以商业开发为主以商业开发为主设想：设想：n n尽量销售，主力店部分可以持有尽量销售，主力店部分可以持有n n资金除启动部分外，靠内部平衡资金除启动部分外，靠内部平衡n n住宅的目标客户是谁住宅的目标客户是谁客户困惑：客户困惑：n n地块分成两块，规划上如何协调地块分成两块，规划上如何协调n n区域到底需要什么商业，怎么做出特色，吸引消费者眼球区域到底需要什么商业，怎么做出特色，吸引消费者眼球其他部分：p 09年春动工，08年没有 回现要求p 限高24
8、米，不做高星级 酒店p 不考虑大型娱乐休闲场 所p 多个项目运作7目标及限制条件目标：目标：n n风险最小化（要谨慎，先考虑风险）风险最小化（要谨慎，先考虑风险）n n整体价值最大化整体价值最大化限制条件：限制条件：n n限高限高2424米（局部米（局部3636米）米）n n政府要求汉唐风格，但有突破空间政府要求汉唐风格，但有突破空间资金问题：p 地价10亿（含拆迁安置 部分）p 已经和银行接触过，融 资不成问题n n地下部分不计容积率，只能出租地下部分不计容积率，只能出租8对目标的理解（1）：风险问题风风风风 险险险险 技技术术术术 风险风险风险风险规划不具 前瞻性 设计没有 考虑好实 用性
9、 管理管理 运运营营营营 风险风险风险风险财务风险 工期延误 风险 工程质量 风险 市市场场场场 风险风险风险风险销售风险 招商风险 经营风险 政策政策 风险风险风险风险房地产政 策 金融政策 商业政策 经济经济经济经济 风险风险风险风险宏观经济 衰退 西安经济 发展受阻定位阶段无法解决定位阶段无法解决定位阶段无法解决定位阶段无法解决系统性风险系统性风险n n价值价值1010亿土地保守估计贷款亿土地保守估计贷款5 5 亿亿n n按平均按平均40004000元元/ /平米投资计算，一次平米投资计算，一次 性可开发面积为性可开发面积为12.512.5万平米万平米本项目资金方面没问题（分期开发）本项
10、目资金方面没问题（分期开发）n n在在“紧缩银根紧缩银根”的宏观调控大背景下，保的宏观调控大背景下，保 持资金的高流动性是第一位持资金的高流动性是第一位在多项目运作情况下，建议通过在多项目运作情况下，建议通过“尽量尽量 减少持有物业减少持有物业”的资产沉淀来降低风险的资产沉淀来降低风险9对目标的理解（1）：风险问题风风风风 险险险险 技技术术术术 风险风险风险风险规划不具 前瞻性 设计没有 考虑好实 用性 管理管理 运运营营营营 风险风险风险风险财务风险 工期延误 风险 工程质量 风险 市市场场场场 风险风险风险风险销售风险 招商风险 经营风险 政策政策 风险风险风险风险房地产政 策 金融政策
11、 商业政策 经济经济经济经济 风险风险风险风险宏观经济 衰退 西安经济 发展受阻定位阶段无法解决定位阶段无法解决定位阶段无法解决定位阶段无法解决系统性风险系统性风险商业商业酒店酒店写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅准确判定市场是降低风险准确判定市场是降低风险 的唯一办法，也是定位阶的唯一办法，也是定位阶 段必须解决的问题段必须解决的问题投入大，需持有，且有限高制投入大，需持有，且有限高制 约约建议不考虑高档酒店建议不考虑高档酒店衰落的商圈如何做出衰落的商圈如何做出“特色特色” 保证后期成功经营，确定合适保证后期成功经营，确定合适 的规模的规模10对目标的理解（1）：风险问题说明说明：u 住宅面积22
12、.81万，全部 销售，静态销售价格u 地下车库面积5.21万， 全部持有u 分期各季度均等开发，分 期各季度均等销售住宅产品如果价格低于住宅产品如果价格低于65006500将无法实现盈利将无法实现盈利本项目盈利点不在住宅及公寓类物业，商业是本项目的利润来源本项目盈利点不在住宅及公寓类物业，商业是本项目的利润来源价格平衡点价格平衡点1010亿的地价意味着楼面地价将达到亿的地价意味着楼面地价将达到44004400元平米元平米11对目标的理解（2）：价值最大化问题n n整体价值最大化整体价值最大化n n控制风险，尽量减少持有物业控制风险，尽量减少持有物业整体回现利润最大化整体回现利润最大化n n整体
13、价值最大化整体价值最大化n n综合体综合体1.1.确定合理的物业比例确定合理的物业比例2.2.促进各物业间的相互增值促进各物业间的相互增值12核心问题界定：风险风险风险风险 最小化最小化pp 尽量减少持有性物尽量减少持有性物业业业业pp 商商业业业业如何做出特色如何做出特色利利润润润润最大化最大化pp 整体回整体回现现现现利利润润润润最大化最大化pp 确定合理的物确定合理的物业业业业比例比例pp 促促进进进进各物各物业间业间业间业间 的相互增的相互增值值值值VS如何在尽量减少持有商业的同时，确定合理的物业如何在尽量减少持有商业的同时，确定合理的物业 比例，实现整体回现利润最大化？比例，实现整体
14、回现利润最大化？如何突出特色，促进各物业间的相互增值？如何突出特色，促进各物业间的相互增值？13项目属性界定各物业类型定位项目属性界定项目机会挖掘发展战略及整体定位规划布局及分期开发建议市场竞争分析经济测算案例分析14西安是大西北和亚欧大陆桥中国段上最大的中心城市，其 GDP总量和社会消费品零售总额均为其他四个省会城市之 和，中心地位不可撼动u西安是亚欧大陆桥的重 要站点，是西北五省的核 心城市，其辐射的范围包 括西北五省的所有城市u西北五省包括：陕西省 ，甘肃省，青海省，宁夏 回族自治区，新疆维吾尔 族自治区，面积共计304.3万平方公里，占西部总面 积的57.7%，占全国陆地面 积的31.
15、7%；人口约9000 万，为全国的7% 。 西安市 GDP与西北五省省会城市 GDP之和相当u西安市社会消费品零售 总额高于西北五省剩余城 市消费品零售额之和西安15西安的首位度非常高，其社会消费品零售总额是省内其他四 个主要城市总和的2倍；同时最近几年其GDP的年增长率在迅 速攀升，07年增长率达到17.87%西安市2000-2007年GDP 增长变化图中西部省会城市GDP及增速比较16.40%12.30%13.80%14.70% 13.00%17.50%15.20%14.80%14.80%050010001500200025003000南宁 昆明 成都 贵阳 西安 合肥 南昌 武汉 长沙0
16、.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%GDP（亿元）增长率（%）数据来源：2007西安简明统计资料u西安市GDP处于中西部省会城市中游水平u西安市GDP06-07年增 幅达17.87%，呈较快的 上涨趋势，由2000年的 646亿元增长至2007年的 1737亿元u西安市GDP与陕西省 其他主要城市GDP总和相当u西安市消费品零售额约 为陕西省其他主要城市 的2倍1606年西安总人口753万，其中市区人口达到541万人；人口增 长迅速，2001年至2006年西安市人口净增长81万 人u作为西北五省的区域中心城 市和千年古都，西安对外来人 口具有很大的吸引力u“根据统计资料，新世纪以来的六年中，我市平均每年净迁 入人口达7万人以上；且在这六 年当中，我市常住人口净增81万人，而机械变动使人口净增 44万人，机械变动增长人口数 占同期总人口增长数的54%，所占比重超过半数还多，成为 近年西安市人口增长的主要因 素。” 西安人口网u截止到2006年，西安市区人 口为541万，总人口753万，根据西安市
