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1、至 湖北省宏威房地产发展集团有限公司2014年4月黄梅县城西地块项目定位报告地块条件1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。2、土地性质： 商住用地3、占地面积： 占地109.1亩4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园本 案地块基础条件基础条件小结l地形较方正，北面紧临城市主道，作为商住地块，地块的基础条件较好。 l距离城区仅600米，黄梅大道通行情况良好，至县城中心仅3分钟车程。l地块所在区域半径1公里范围内，现有
2、人口总量少，消费力较弱，但有一个在建楼盘和一个安置小区，且两个项目均未有大商业的规划，未来将成为本项目的商业客群。商业业方面本项项目需要解决的核心问题问题处在四线城市的城郊板块，本项项目需要多大的商业业体量？我们们要做些什么？有哪些业态业态 可做？每种业态业态 要做多少？我们们要成为为什么？住宅方面本项项目需要解决的核心问题问题处在认可度不高的城西板块，本案适合打造怎么样样的产产品户户型配比做多少？哪些人会来买买？如何实现贵销实现贵销 、旺销销？核心定位城市经济竞争市场本案商业解读商业现状分析业态及面积建议客群定位推广建议营销建议产品建议黄梅县城市规划以及未来发展城市规划规划采用“南拓西跨，中
3、心疏解，远期东扩 ，协调发展”的空间发展战略，构建“东居西 职，一心三区”的城市空间结构。 1. 东居西职 规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区 域。铁路以东主要以居住、行政、文教功能为 主，铁路以西主要以产业发展为主。 2. 一心 老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主 要功能。 3. 三区 （1）城北居住、教育区； （2）城南行政、居住区； （3）城西工业区。1. 东居西职规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域，铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。2. 一心老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能，对老城进行有机疏散，外迁工业和行政功能，改造
4、老城面貌，建设高品质的中心商贸区，打造城区核心。3. 三区（1）城北居住、教育区：依托现状的教育、生态功能，建设高质量的生活居住和教育功能区。（2）城南行政、居住区：规划依托行政中心南迁，将行政、文化娱乐、居住等功能集中在城南片区。将城南片建设成为城市的新兴功能区。（3）城西工业区：加强大胜工业园的建设，发展城西工业区，力争城区工业的重生和发展。整合老城工业项目，引导老城区产业向城西集中，大力发展新型工业化。重点发展产业大胜关山工业园大胜关山工业园位于黄梅城区西郊，北接柳界公路，南至105国道，是黄梅经济开发区 “一区四园”的重要组成部分。 该园区按照建设新城区的开发思路和坚持“四高”的建设理
5、念（规划高起点、定位高标 准、建设高档次、配套高规格），并结合城市总体规划和城镇体系规划，由湖北省城市 规划设计院规划设计出“五纵九横”的道路骨架。特别是主干道按一级公路标准设计， 融入市政街道要求，实行雨、污分流、道板双铺。横向发展大道通往城区，纵向创业大 道连接柳界公路和105国道。建设大园区，带动大发展。黄梅把园区当作城区来建，园 区功能定位为提高产业关联度和聚集度，立足纺织服装、农副产品深加工、机械电子、 新型建材四大产业进行功能分区，以促进产业集群发展。该园区规划面积13.6平方公里 ，2003年底开工建设，到2010年底，大胜关山工业园投入已近4亿元，建成了发展大道 、创业大道，拉
6、开了“三纵三横”的园区主框架，建成区面积已达5平方公里，实现了 城区与园区对接。随着天鹅湖综合服务区、新农村居民小区的建设进程加快，园区主框 架基本形成，正逐渐成为集工业集群、生活居住、行政办公、商业服务于一体的现代化 新城区工业园的有利因素： 大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们日常消费和购房的首选。产业小结工业园的不利因素： 大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的
7、消费。从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素城市经济数据2012年黄梅县实现生产总值（GDP）132.7亿元，按可比价计算，同比增长11.3%。近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年GDP增长速度均保持在14%以上，根据房地产发展与GDP增速之间的关系来看，黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。房地产发产发 展与GDP增速之间间的关系小于4%45%58%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展年 度2009201020112012GDP(亿元)77.597.7108.5132.7可比增幅14.8%14.5%14.9%11.3%单位：
8、亿元国民收入2012城镇居民人均可支配收入16508元，增长15.7%。2012年农村居民人均纯收入7161元，同比增长13.11%。数据来源于历年黄梅县国民经济和社会发展统计公报国民收入年 度2009201020112012城镇收入（元）10866123201426816508增 幅15.8%13.4%15.81%15.7%农村收入（元）4541526863317161增 幅11.1%15.99%20.18%13.11%黄梅县城镇以及农村收入保持良好的增长势头，为房产市场发展奠定良好基础从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%；第二产业贡献率40.8
9、%；第三产业贡献率为27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶段，亟需产业结构优化。房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%3050%大于50% 客户结构单调， 市场平淡产品结构不清晰， 发展不确定客户多元、交易活跃 、产品丰富产业结构年 度 第一产业第二产业第三产业200936.2%34.5%29.3%201033.5%38.9%27.6%201134.1%36.3%29.6%201231.9%40.8%27.3%近四年，黄梅县固定资产
10、投资处于高增长阶段，平均增长率30%以上，2009年更是达到50.8，表明黄梅进入一个快速发展阶段。2012黄梅房地产投资占GDP比重仅为3.16，可见房地产业在黄梅总经济中占的地位并不高，城市依然以工业发展为主导。年份GDP（1 ）固定资产投资（ 2）房地产投资（ 3）3/13/22/12012年132.7104.754.23.16%4%78.94%固定资产投资于房地产投资年 度2009201020112012投资额（亿元）48.9267.377104.75增 幅50.8%37.7%14.4%36%数据来源于历年黄梅县国民经济和社会发展统计公报黄梅县近年固定资产投资情况 单位：亿万14发展历
11、程发展历程时间界限2009年20102011年底20122013年阶段属性起步阶段高速发展稳步提升房价水平（元/）13001700 20002300 360034003600 37003900代表楼盘利民广场、华宁凤凰城、嘉隆 广场正街鑫城、嘉隆广场、厦安 理想城万恒誉天下、中港华都、宏威时代 家园、世诚滨河壹号、锦绣龙城、厦 安理想城发展描述市场刚刚起步，都是本地一些 实业公司开始投资地产，城市 建设也刚刚起步，如嘉隆广场 现在成为城市的核心商圈和住 宅区本阶段出现外来的开发商， 如湖北厦安地产开发的厦安 理想城，成为黄梅当地高 档住宅小区的代表，这一阶 段房价快速攀升无论从楼盘数量、还是楼
12、盘品质都发生 了质的变化，10万方以上的大盘增多 ；随着政府招商的进程，外省开发商大 量涌入，带来新潮的房地产理念，出现 了英伦风格和简欧风格的建筑，主流产 品从小高层逐渐演变成高层黄梅县近年房地产发展近况经济发展小结 黄梅近四年经济整体发展比较平稳。经济保持稳定、快速的增长，是房地产市场有力支撑，未来第三产业的快速发展，将标志着黄梅的房地产业发展还有很大的空间。 黄梅城镇人口人均收入增长稳定，表明黄梅居民具有一定购买力，为房地产市场的发展提供了有利空间。 黄梅经济在黄冈地区相对一般，因此黄梅的辐射范围不大，集中在周边临近乡镇。 房地产投资比重较固定资产投资比重相对较低，说明目前黄梅县的房地产
13、产品营造能力偏弱，产品相对固定。 黄梅县的房地产发展起步较晚，2010年后才进入高速发展阶段，产品的更新换代逐渐成为市场主流经济发展小结核心定位城市经济竞争市场本案商业解读商业现状分析业态及面积建议客群定位推广建议营销建议产品建议目前城市在售楼盘主要集中在城南，城北板块房地产楼盘分布情况序号项目名称项目板块容积率主力面积（）均价（元/）楼盘去化率(%)物业形态1万恒誉天下城南3.598-138370063.1高层2欣海中央华府城北3.3996-125340038.85高层3中港华都老城区3.288-145370055.15高层4世诚滨河壹号城东3.34597-153360050高层5学府雅苑城
14、西388-1233400待售小高层、高层6锦绣龙城老城区2.587-139350086.86多层、高层7滨河国际城东3.586-126-待售高层8宏威时代家园城南3.590-149365071.94高层9厦安理想城城南2.5385-139390084.6多层、小高层、高 层10龙凤花园城北2.7872-126330026.33高层11滨河阳光城北3.49135360042.5高层、小高层通过在售楼盘分析表中可以发现，目前市场上表面上销售情况普遍良好，实际上受制产品线过于单一 ，同质化严重，价格战尤为激烈在售楼盘分析表数 据 来 源 于 黄 冈 市 房 地 产 市 场 发 布 平 台案例解析万恒
15、誉天下销售情况项目特点位 置晋梅大道新人社局对 面占地面积61386方开发商湖北万恒置业有限公 司建筑面积246926方建筑类 别高层规划户数1600多户容积率3.5绿化率30%物业费 车位配比912个（1:0.59）p 户型面积为98方-137方为主，以宽敞两房和舒适三房为主。户型均有11-17方的赠送面积，但赠送空间的实用性不高。p 项目建筑风格为英伦风格，园林景观为英伦风情。p 客群特征：以企业高管、私营业主、公务员、教师的改善置业为主。 p 2013年5月31日一期开盘，推出靠北3栋高层，主力户型为98-138，合计504套，目前已去化92.7%，一期标价在4100-4300元/M2，
16、销售均价在3600-3900元/M2。p 2014年1月二期开盘，推出中间4栋高层，以99-137方户型为主，共计504套，目前已去化33.5%。剩余部分为6号楼和7号楼，以及5号楼、8号楼楼层较高的房源。p 二期标价4200-4400元/M2，成交均价在3700-4000元/M2。户型面积推出套数销售套数去化率户型占比99-10237219652.69%36.90%122-12422818179.39%22.62%130-13839425564.72%39.09%14014428.57%1.39%项目坐落于政务核心区，公务 员成为了主力购房群体，从户 型配比上看，定位较高端，项 目无小户型，目前销售较好案例解析万恒誉天下数据来源于售楼部调研访谈数据来源于黄冈市房地产市场发布平台销售情况项目特点案例解析世诚滨河壹号位 置黄梅镇东外环与古 塔东路交叉处 占地面积34654.7方开发商黄梅县世诚房地产 置业有限公司建筑面积137385方建筑
