蓟县商业项目汇总

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1、蓟县商业项目蓟县商业项目工作汇报工作汇报1一、项目概况一、项目概况二、项目定位二、项目定位三、财务指标三、财务指标四、项目排期项目排期五、五、操作策略六、各阶段工作重点及其他六、各阶段工作重点及其他部门支持保障七、人员架构安排七、人员架构安排2（一）地理位置（二）主要控规指标（三）公建产品类型一、项目定位3蓟县处于大北京经济圈的 中心区域，距离北京 公里，距离天津公 里，整体区位优势比较明 显、交通便利1、区域位置蓟县地处燕山南麓，具有 良好的生态环境和丰富的 旅游资源，是天津市唯一 的自然生态林区，被称为 三大“绿肺”之一 。（一）地理位置一一、项目概况4一一、项目概况专运铁路独乐寺旧城组团

2、府君山休闲度假组团 (规划中)于桥水库县政府青山溪语 (建设中) 国家地质公园光明路山澜乡韵 蓟县路北石矿 厂燕山东路四至范围： 东：临桃池路 南：临铁道、燕山东路 西：临光明路延长线 北：临府君山南坡 宗地位于蓟 县城关镇北部 ，府君山脚下 ，遥望翠屏湖 ，是政府规划 的高档旅游度 假住宅区的起 步区2、宗地位置（一）地理位置5一一、项目概况（二）主要控规指标1、用地规模：327347.92平方米； 2、用地性质：住宅，可兼容性用地旅馆业、度假村； 3、容积率：0.9； 4、建筑密度：小于27%； 5、绿化率：35% 6、限高：住宅要求24.5层 7、道路退线：沿铁道有35米的绿化带6（三）

3、可经营公建产品类型一一、项目概况7二、项目定位（一）（一） 公建产品定位公建产品定位（二）（二） 客户分析及定位客户分析及定位（三）（三） 项目操作模式项目操作模式（四） 项目价值体系及卖点挖掘项目价值体系及卖点挖掘8本项目依托于府君山国家地质公园，以融合府君山的自然资源来体现项目的山地度假特征，以蓟县境内各知名旅游景点客群为本项目核心服务人群。本项目以现代建筑语言构置低密度度假与商业街区，以深厚的自然景观和人文特质充分诠释体验度假时代的核心价值自然、人文与现代。（一）公建产品定位二、项目定位9（一）公建产品定位酒店产品定位： 天津市首家4A级景区，亲自然适宜追求自然、健康、品质、私密度假空间

4、的中高端人群居住的山地旅游投资型酒店商业产品定位： 度假式旅游休闲商业蓟县旅游商业新地标，城关镇商业副中心二、项目定位101、项目目标投资者分析产品特征：本项目酒店为纯投资品，单位套房投资额为35万左右（可做首付14万的按揭贷款）。商业产品可以投资也可自营，单位投资额为50150万（可做首付2575万的按揭贷款）针对产品特点，酒店的投资客群具备以下特征：1、不同购买动机客户群所占比例(1)单纯追求投资回报型客户 （占25） 包含获取单纯回报型、灰色收入保值型、养老型、留给子女遗产型 (2)投资回报与使用功能兼顾型客户 （占75） 包含短期度假型、身份提升型、企业集体福利型、旅行社（二）客户分析

5、二、项目定位11投资者来自区域分析市区55%南开区13% 河西区15% 河东东区10% 河北区8% 和平区5% 红桥红桥 区4% 蓟县蓟县 当地15% 北京10% 塘沽、宝坻、武清15% 唐山及异地5%（二）客户分析二、项目定位2、不同区域客户群所占比例123、投资者年龄及家庭特征年龄在3550岁之间，有6岁以上子女，开始注重投资和生活质量的提 高，时间和财力对此的支持处于上升阶段，同时财力和对新事物的接受 程度正处于一个最佳平衡点，偿还贷款能力强。当子女已成年但尚未独 立阶段，年长夫妇对保值型投资品拥有越来越浓的兴趣。4、投资者素质及兴趣特征（1）市区及异地投资者具备一定的知识层次，对酒店和

6、旅游有一定的了解和切身体验，自身具 有短期度假需求，喜欢亲近自然，喜欢山地旅游，远离城区和朋友。（2）蓟县当地投资者知识层次较低，自己做生意多年，注重家庭，只有女儿的忧虑自己的养 老问题，有儿子的忧虑儿子的收入问题。忧老忧子是投资者普遍心理。（二）客户分析二、项目定位13（3）机构投资者以旅行社、广告公司等小型企业为代表，兼顾企业老板个人投资和企业 员工年度度假福利双重目的，一般从事脑力劳动给员工放松时间，给员 工创造休闲场所。此部分中小企业以天津市区及塘沽区域为主。（4）灰色收入人群灰色收入人群（包括高干、机关领导等相关行业），为自己寻觅一处私 密性较强，平日不在时可以放心托管，保值性和收益

7、性都很稳定的物业 。此部分人群不追求短期物业变现。顺驰品牌可以作为此部分人群的信 心支撑。（二）客户分析二、项目定位142、项目目标经营者分析（二级客户）本项目共建部分涉及业态有酒店、餐饮、娱乐、休闲健身、旅游土特产零售、超市、社区商业等。本项目经营者特征： 酒店管理公司具备三星级以上酒店管理经验，熟悉旅游区酒店运营方式。餐饮 、娱乐、休闲健身业态为蓟县当地中高档水平，消费水平跟市区相比相对较低 ，经营上具备当地特色，融入生态和人文的要素。 旅游用品及土特产零售单店规模较小，经营面积在100平米左右,当地特色明显 。 超市和社区商业服务于周边社区居民，以区域型品牌商家为主,以货真价实为 经营特

8、点。 来自区域：蓟县当地商家占50，天津市区商家占30，其他区域商家占20 。 经营动机：认可项目周边消费人群，认可本项目对蓟县各旅游景点游客的汇聚 能力、认可本项目自身度假人口的消费能力。（二）客户分析二、项目定位153、本项目目标消费者分析（三级客户）酒店消费客群特征（1）来自天津、北京、唐山及蓟县周边县区的旅游观光者，停留时间在23天，追求亲近自然、高舒适度、高性价比的住宿环境。因为游客多为游览多个景点，所以要求酒店距离各景点距离适中。其中单身的运动型青年对新事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟，出游以朋友同事为组合元素，此部分人群是本酒店的重要消费者。子女已

9、成年的夫妇拥有较强的经济实力，对高素质度假生活的需求及消费能力达到高峰，有充足的时间和金钱计划度假的生活，这部分人群是本酒店的重要消费者。（2）来自全国的科学考察人员，此部分人群以考察研究府君山地质为主要目的，对住宿地点的选择更多考虑接近考察地，对住宿舒适度有要求，住宿费可报销，停留时间在3天以上。（二）客户分析二、项目定位163 、本项目目标消费者分析（三级客户）酒店消费客群特征 （3）来自天津、北京、唐山等周边城市的会议人员由于蓟县会议中心的建立以及蓟县夏季较舒适的环境，会议型客群会越来越多，这些客户以公款住宿、停留时间在24天，对舒适度和酒店环境有要求，倾向于亲近自然的环境。对酒店的配套

10、有一定要求。（4）来自天津等周边城市的短期度假人员此部分客群追求回归自然的环境、远离市区的喧闹、体验生态和私密的空间。度假时间一般为35天，公司组织度假和私人朋友度假都存在。对酒店的配套有一定要求。（5）蓟县当地机关单位的异地宾客蓟县机关单位接待宾客对酒店要求除位置离县城中心较近外，对酒店环境有一定要求，接待费用一般有额度限制。（二）客户分析二、项目定位173 、本项目目标消费者分析（三级客户）商业消费客群特征 （1）来自天津、北京、唐山及蓟县周边县区的旅游观光者，以餐饮、 购物消费为主，这部分消费有些具有伴随酒店消费的特征，有些具备追求一站式消费特征。 （2）来自全国的科学考察人员，以餐饮、

11、购物消费为主。 （3）来自天津、北京、唐山等周边城市的会议人员，以餐饮、购物、 娱乐消费为主。 （4）来自天津等周边城市的短期度假人员，以餐饮、娱乐、购物、健身休闲消费为主，消费具有追求综合性、便捷和特色的特征。 （5）蓟县当地机关单位的异地宾客，以餐饮、娱乐消费为主，消费具有追求特色和便捷的特征。 （6）本项目周边高档社区居民，以购物、健身、娱乐消费为主，消费具有追求档次和便捷的特征。 （7）城关镇内追求休闲体验型消费的消费者，以餐饮、娱乐、购物消费为主。（二）客户分析二、项目定位18（三）项目操作模式（1）酒店操作模式考虑到利率与物价的变动因素，本项目酒店的投资回报设定为浮动制和固定回报两

12、种方式，第一个包租签约年限6年，后期每3年续签一次。浮动制：投资回报率每三年结合浮动系数进行一次调整，在第一年至第三年为年投资回报率8%，第四年至第六年为年投资回报率9%*浮动系数，同时考虑到天津市及环渤海经济圈的发展潜力我们将第七年及以后的投资回报率定位为9%*浮动系数+分红；固定制回报率同上，不考虑浮动因素。同时业主拥有每年15天的免费入住权，酒店管理公司根据酒店客房的使用情况为业主调剂与购买同等面积的客房。二、项目定位19参照利率和物价调整的投资回报系数R公式为RR0+R1+R2其中R为调整后的投资回报率R0为初始投资回报率R1为以利率为基准调整后的回报率R2为以物价指数为基准调整后的回

13、报率 注释：基准存款利率以中国人民银行公布数字为准。物价指 数（CPI）以国家统计局公布数字为准。二、项目定位（三）项目操作模式20R1当期三年期基准存款利率基期三年期基准利率当期物价指数基期物价指数R2基期物价指数21以此公式计算投资回报调整系数R1的优劣势分析：优势：1、作为投资者收益直接参照标准的基准利率具有权威性，容易 得到投资者认可。物价指数（CPI）涨幅如果超过利率水平，则 实际利率为负值，所以调整系数中加入物价指数因素则可以更 全面的保障投资者的实际收益不受经济波动的影响。2、由于酒店对投资者承诺的回报年限较长，如果在此期间经济 发展降温，甚至出现通货紧缩，则会出现利率与物价双重

14、下降 的现象，相应的调整系数会把投资回报下调，这样最大化的保 障了酒店的利益。22劣势：1、物价指数(CPI)对于投资者来说比较陌生，不容易得到投资者 认同。2、物价指数(CPI)由国家统计局公布，统计和公布上有时间的滞 后性。3、我们预期在经济自然增长的情况下，物价是程缓慢递增趋势 发展的，所以加入物价指数调整投资回报对酒店不利。4、投资者有认涨不认跌的心理，投资回报下调存在心理认同的 困难。23结论：以保证酒店顺利销售和降低酒店经营风险的原则我们建议采取以下方式对投资回报率进行调整修改前期公式RR0R1R2为RR0R1 即不再考虑物价指数调整因素在酒店销售过程中，我们采取两套方案销售方案A

15、：固定投资回报R0，即13年8，46年9，7年以后9 分红方案B：以R为投资回报率。在方案A的基础上参照三年期基准利率 ，每三年做一次初始回报率调整。 24免费入住权指业主委托酒店管理公司经营（管理）期间，由委托经营管理方 免费提供给业主的客房入住权，每年15天。经营管理模式本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管 理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。酒店管理公司酒店管理公司按照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目进 行酒店式标准化经营（管理），并维护和保障业主的经营收益。（1）酒店操作模式（三）项目操作模式二、项目定位25管理期限客房委托管理期限为30年。每一经营管理方

16、式委托时段为3年， 以实际交接日作为第一委托经营管理时段的起始时间，（第一委托 时段为前6个会计年度）双方不得中途终止合同。第一委托时段后， 业主与酒店管理公司重新签署下一时段的委托经营管理合同书。收益分配期限以酒店正式对外营业时间为计算收益的起始时间，到年终分配 一次。以后每年分配一次。（1）酒店操作模式（三）项目操作模式二、项目定位26运作机制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施 管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通 报酒店的经营（管理）状况，委托会计师事务所审计经营业绩。在 每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，自 第七个财务年度始业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经 营管理协议书的规定享受经营回报。（1）酒店操作模式（三）项目操作模式二、项目定位27景观商业街：采用自然销售的方式对景观商业街进行销售，不做投资回报承诺，对商业街的业态进行社区业态相应