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1、阳光 香山红叶下阶段营销报告中驰地产第一篇：项目分析项目位于娄底市中心城区东部北临：湘阳东街南临：长青东街达市中心仅6分钟车 程东临：棉纺厂家属区（隔规划道路 ）西临：东接吉星路，连潭邵高速西 西北：毗邻娄底市新体育中心（即 主体育场、体育馆、综合训练馆、 游泳跳水馆、妇女儿童(青少年)活 动中心） ，也将是大型会展首选之 地。 公交路线： 1路、13路公交车可达 城市各个区域。长青东路湘阳东路吉星路新星南路月塘街娄底体育中心香山红叶市文化 公园檀香公园江龙公园项目区位分析：路网通达，交通便利，地段价值优越娄底市新体育中心（在建）连潭邵高速市中心仅8分钟车程项目景观环境：项目周边景观资源优越，
2、环境宜居。涟水河（天然绿化带） 江龙公园市文化公园（规划中） 檀香公园项目毗邻：市文化公园（规划中）、江龙公园、檀香公园、涟水河（天然绿化带），植被丰富、绿氧充沛医院：娄底市妇幼保健院、星城医院、娄 底中心医院学校：娄底三中、娄底行政学校、娄底职 业技术学院政务：中级人民法院、娄底市税务局企业：中国联通娄底分公司市政配套：娄底市文化公园（规划中）、娄底 市新体育中心、檀山湾农贸市场等 。 企事业单位分布：周边企事业单位分布居多，为项目开发提供了大量高消 费力人群香山红叶项目经济指标占地面积建筑面积容积率绿化率物业类型总户数小区配套65.12亩 20万平米 3.74 35.86% 多层小高层高层
3、1040户幼儿园、儿童游乐场羽毛场近万方临街商业与外界区 隔（购物、餐饮、休闲、 超市、邮局、银行等业 态一网打尽）中大规模社区物业类型丰富，客户面广小区居住环境舒适社区配套较为完善产品配比：市场主流畅销户型3房为主户型一期二期三期2房87-88平米3房130-142平米120-130平米110-130平米顶层复式（5房 ）202-237平米n 户型：市场主流畅销户型3房为主；辅以极少数2房、顶层复式。n 面积：实用、舒适型3房为主。园林规划：融合外部景观环境，打造花园式景观社区阳光广场中心水景红叶湖儿童游乐场景观绿岛景观廊架、立体花池n 小区打造了红叶湖，阳光广场等共28处一系列的景点n 首
4、层架空层将设置成景观泛会所n 小区按运动生态健康三重理念进行规划，独创娄底花园式健康社区 羽毛球场建筑外立面：建筑外墙打造颇具品质感项目分析小结：u 路网通达、景观资源丰富，地段价值优越u 景观花园社区u 中大规模社区、小区配套较完善u 物业类型丰富、市场主力畅销户型中驰观念：项目应该可以成为市场热销的中高档景观大盘！第二篇：项目销售现状分析开发周期：项目开发周期长、资金回笼慢、产品滞销严重，单位团购为项目 目前主要去化渠道门面售謦 销售房源10多套开工营销中心进场单位团购90套市场销售31套时间节点营销节点07年年中单位团购市场销售2008年6月2009年6月2010年1月2010年7月多层
5、108套售謦市场销售18套1号栋开盘进场至今 单位团购132套1号栋共244套房源 剩81套开发周期3年项目价格：项目较市场楼盘优惠力度大，价格低项目名称面价层差价优惠折扣折后价百花好望角260020-40一次性98折2548按揭99折2574大汉巨龙家园2668一次性98折2634大同芙蓉2900一次性97折2813按揭99折2871 东方豪苑 2800一次性98折2774按揭99折2772吉泰邦臣 289020-30一次性97折2803按揭99折2861君临天厦21层以上 330030一次性9.93265南苑上和270020-40一次性97折2619按揭99折2673香山红叶250030首
6、付2成送1成2300市场楼盘目前成交均价在2550-3265元之间，项目成交均价为2300元市场楼盘优惠折扣一次性97、98折、按揭98、99折，项目优惠折扣为1成首付（相当于90折）项目来电状况：来电客户不足项目进场至今，除开盘前2个月客户电月量达100批，其它月份客户来电量约30批左右（约1批/天）。项目来电客户严重不足。项目来访状况：来访客户急速递减n 项目进场至开盘前，每月来访客户约为60多批左右（约2批/天）；n 开盘后，每月来访量约为22-37批，趁下滑趋势。项目销售状况小结：u 销售周期长、资金回笼慢，产品滞销严重u 相比市场楼盘，项目均价低，优惠力度大u 项目来访来电客户少上述
7、现象与我们之前预判的结果完全反之，到底问题出在哪里呢？第三篇：项目营销问题分析项目周边环境:目前项目周边生活配套极为缺乏，形象杂乱、居住环境差n目前项目周边以汽车行业为 主，生活配套较为匮乏；n 项目周边形象杂乱、破旧， 居住环境差；n 项目邻近加油站，在客户心 理存在一定的安全隐患；建筑施工：施工场地及楼体包装形象展示差，影响楼盘品质n 营销中心周边环境较差，过于陈旧、杂乱；n 营销中心相比周边建筑成凹形，招示性不强；n 营销中心外立面设计简陋，形象档次较低；n 营销中心整体色调显得过于冷清，周时与项目建筑形象差异较大；n 营销中心前庭绿化打造过于简单，与项目景观花园社区不符合；营销中心外立
8、面：形象档次低、品质差，对外招示性不强营销中心内部环境：缺乏品质感，功能分区不合理，销售氛围打造过于冷清， 销售人员专业形象缺乏一期一期二期二期三期三期一期一期二期二期三期三期小区园林景观各期分布不均匀，核心景观主要集中在二、三期；一期园林打造过于简单；1234567891011121314项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示一期入伙后园林展示过于简单，无品质感，影响后期客户购买的信心u 市场在售房源市场在售房源：以3房为主，同质化竞 争激烈；其次为2房、4房产品；辅以1房 、顶层复式。u 市场在售市场在售3 3房面积区间房面积区间：集中在110- 145之间，市场在售复式（市场在售复式（
9、5 5房）面积区间房）面积区间：集中在210-250之间。3房面积无特别优势；顶层复式面积相比 市场产品面积较小。市场在售产品竞争：市场3房同质化竞争激 烈，项目3房产品面积无明显竞争优势； 项目产品线单一，客户面窄。楼盘产品线 户型面积比例 吉泰邦臣3房13230% 4房143/15970% 富厚名邸1房40多108套 2房60-8054套 3房110-15081套 4房140-17080套 大同芙蓉1房50多10% 2房90多15% 3房120-14535% 4房150-16525% 5房240左右15% 星海名都1房4065% 2房60-7035% 3房140100% 龙泰上品1房30-
10、4070% 2房70-9020% 3房127-13010% 南苑上和3房130-14065% 4房158.8835% 百花好望角公寓40-6060% 2房80-10020% 3房110-14020% 大汉巨龙2房8020% 3房120-13045% 4房14025% 复试170-21010% 东方豪苑3房130-14055% 4房15035% 复试250-26010% 君临天厦2房10220% 3房14256% 4房170-17410% 5房21010% 金园3房120-13050% 4房150-16050% 香山红叶3房134-14188.9% 项层复式5房202-23711.1%影响事件：
11、出租出售八中集资房前期低价内部团购： 优势：快速回笼资金； 影响：做为20万方大盘来讲，对项目价格提升存在一定的制约，同时也为后期销售存在一定程度上的影响 。前期内部团购对目前在售价格冲击，一定程度上影响项目销售。新政的影响：受新政影响部分楼盘成交状况受一定程度的影响通过楼盘实地调查，与置业顾问了解到：近段时间受新政影响，部分市场客户持观望状态。市场无独特优势楼盘月销售套数约为10-20套左右；个别楼盘销售40-50套。房地产市场受一定的影响，相比一二线城市场娄底整体市场影响市不大。楼盘6月销售套数7月销售套数吉泰邦臣50套10多套大同芙蓉20多套15多套金园10套5套南苑上和40套30套百花
12、好望角10套5套大汉巨龙东方豪苑6套众一桂府君临天厦10多套10套香山红叶3套注：吉泰邦臣：一次性9.7、按揭9.9；VIP卡优惠一万 南苑上和：一次性9.7、按揭9.9；送4888元大礼包 众一桂府：销售员1个点；销售经理2个点；销售总监3 个点；首付3万起项目目前面临的问题：1、客户不足问题：客户严重不足导致开发周期长，价格低；2、营销环境及展示问题：u 周边生活配套匮乏、环境杂乱；u 施工场地及楼体包装形象展示差；u 营销中心外立面形象档次低，招示性不强；u 营销中心内部品质感不强，销售氛围较冷清，功能分区不合理，销售人员缺乏专业形象；u 一期入伙后园林打造过于简单，影响后期客户购买的信
13、心；3、前期营销问题：u 项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示；u 前期内部认购对后期价格提升及销售存在一定的影响；4、市场环境及竞争问题：u 新政对娄底市场存在一定的影响。u 市场同质化竞争激烈；项目产品线单一，客户面窄，面积无明显优势；在内外诸多不利因素影响之下，我们该将做何种改变？Change We Need!-奥巴马当选美国总统竞选名言第四篇：剩余产品及成交客户分析总总价分析（优优惠后价格）户型3房72套复试9套面积134- 136140- 141202-237套数39339总价范 围(万）31-3536-4152-57剩余产品分析：总价31-41万、17层以上高楼层的3房为项目销
14、售重点！1 栋 销 控 表 C 座（西）B 座A 座（东） 3001300230033004 3007300830093010 205202222219219222202205 29012902290329042907290829092910 28012802280328042807280828092810 27012702270327042707270827092710 26012602260326042607260826092610 25012502250325042507250825092510 24012402240324042407240824092410 2301230223032
15、3042307230823092310 22012202220322042207220822092210 21012102210321042107210821092110 20012002200320042007200820092010 19011902190319041907190819091910 18011802180318042371807180818091810 1701170217031704170517061707170817091710 1601160216031604160516061607160816091610 150115021503150415051506150715
16、0815091510 1401140214031404140514061407140814091410 1301130213031304130513061307130813091310 1201120212031204120512061207120812091210 1101110211031104110511061107110811091110 1001100210031004100510061007100810091010 901902903904905906907908909910 801802803804805806807808809810 701702703704705706707708709710 601602603604605606607608609610 501502503504505506507508509510 401402403404405406407408409410 136134140141134141140134136套数分析：剩余产品共计81套，其中3房72套，占比88.9%；顶层复式9套
