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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 旅游地产可行性研究报告房地产商业项目成都环达通广场思路总结房地产商业项目，可行性研究报 告主体有七大部分，分别为项目总论、 市场分析及前景预测、建设单位基本情 况、项目建设方案、投资估算资金筹措 及贷款偿还计划、财务评价、项目风险 分析。我们小组认真学习了该报告，对 整个项目的流程有了大致的了解。按照 报告所示，在实际操作中首先要到实地 考察该项目，对项目名称、项目建设单 位概况，建设地点、规模、期限及建设 内容、投资估算及资金筹措、可行性研-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 究报告编制依据等做到心中有数，然后
2、 再进行市场分析和财务评价。现在具体操作如下：一、 市场分析与前景预测。首 先要对投资环境及城市规划和成都市商 业地产发展状况有一个大致的了解，在此基础上 再进行项目分析，项目分析的内容包括 项目概况、南部新区商业物业发展状况、 项目 swot 分析、项目定位分析、项目 运营分析、项目运营分析是重点。包括 确定推广及招商时机，租赁价格的预测。 租赁价格的预测所包含的内容很多。主 要用到的方法是未来现金流的贴现加总。作为报告中很重要的一块，市场 分析和前景预测我们总结其主要内容如 下：1. 投资环境，包括宏观环境和区 域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、税收、产业调整等一些政策。而-精选财经经
3、济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 区域环境则主要包括区域经济发展、区 域产业结构变化、区域发展趋势、 相关产业的发展以及具名消费水平，收 入水平和消费习惯等。2. 城市规划，主要包括城市规划、 商业网点分布、城市规划重点、城市规 划调整、城市布局以及项目所在区 发展规划等。3. 项目产业发展状况，主要包括 项目商业格局，商业业态，商业地产特 征，商业地产趋势预测等4. 项目分析。主要包括项目概况， 商业物业需求，参考商业物业，个案分 析以及 swot 分析，项目定位和运 营分析。二、 建设单位与项目不同，建 设单位是成都环达通泰盈房地产有限公-精选财经经济类资料- -最新财经经济
4、资料-感谢阅读- 4 司。要对他的基本情况比如注册资本，公司总经 理等有一定了解。然后发现建设单位优 势，这里的优势是成都子公司是环达通 泰盈成都房产发展有限公司是环达通泰 盈成都房产发展有限公司的全资子公司， 作为强强联合的产物，能够形成集西方 管理和本土运作相依存的新型团队，使 其项目从规划、设计以及未来的建设和 运营中拥有超前的理念和较好的发展前 景。建设单位财务状况也是重点。三、 项目建设方案。项目建设 方案的内容包括建设内容和规模，综合 技术经济指标，建设工期安排及目前进度，建设 设计，结构设计，给排水设计，电气设 计，暖通设计等。四、 投资估算、资金筹措及贷 款偿还计划。在对投资进
5、行估算之前， 要找到估算依据，估算依据一般包括建设部、四川 省建设厅、财务厅、发改委、物价局、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 成都市造价站、建设部、成都市房管部 门的官方网站上去寻找相关文件和资料。 之后，再进行投资估算，包括项目总投 资估算和具体估算，具体估算包括土地 取得费用，前期工程费用，基础设施建 设费用，建筑安装工程费用，开发间接 费，财务费用，开发期税费，其他费用， 不可预见费，开办费用，推广和招商代 理等费用及铺地运营资金。这些费用的 估算主要是结合或某些标准或企业类型、 组织架构、管理特点和项目的经营方向 及目标客户群和以往的操作经验进行估 算。除了
6、投资估算以外还包括项目资金 筹措以及资金使用计划和还款计划。五、 财务评价财务评价是可行 性研究报告里的另外一个重点部分。财 务评价是在上面投资估算的基础上进行的。首先 要获得基础财务数据，但这些基础财务 数据不同于上面的费用，应该包括营业 收入估算、折旧和摊销、经营成本估算、 利息支出。而预测的依据是项目的盈利-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 情况、公司对所得税、公积金、公益金 及应付利润分类进行估算。在获得基础财务数据的基础上， 再进行财务分析，项目评价各基本报表 的编制，财务分析指标计算，项目不确 定性分析，敏感性分析和财务分析结论。六、 项目风险分析这些风险主
7、 要来自：招标和承包模式、自然条件风 险、工期拖延和质量风险、项目开发成本、施工 索赔、出租运营阶段、市场定位、项目 招商、租金方案和出租策略的制定及运 营管理等阶段。总之，在风险发生之前， 对项目开发经营存在的风险因素以及产 生的原因，要从系统的观点出发，做出 判断。许多风险具有隐蔽性，各种风险 往往交织在一起，这个识别风险带来困 难，因此针对“成都环达通”项目应建立 专门班子，聘请专业顾问，采取科学方 法，对风险因素识别和控制。七、 据以上分析，得出项目可-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 行性研究结论。并编制可行性要就报告。资料相关因为房地产市场是一个政策为主 要
8、导向的市场，政府从供应结构、土地 管理、外汇准入、税收杠杆、货币政策、 市场监管等方面对房地产进行了组合调 控。数据主要从建设部、国土资源部、 国家外汇管理局、中国人民银行、国家 税务总局和地方对应机构等部门的官方 网站上下载相关文件及资料。还有成 都市统计年鉴 ，成都市商务局，南部 新区商业用房供需量、参考性物业等基 础数据来源于世邦魏理仕，同时参与项 目的各相关方都是数据的来源处。各大 门户网站和研究机构的数据，以及各大 数据库都是数据来源。为该项目所做的 专项分析报告，并以此报告为依据对本 项目未来租金水平做出预测，以及项目 的平面图。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8
