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1、分报告之三：我国国有工业与商业用地的地租缺失一、国有工矿建设用地和国有工业企业地租的计算1 国有工矿建设用地面积1996 年我国国有工矿建设用地面积为2.77 万平方公里，2010 达到 4.3 万平方公里（尚前名，王仁贵， 2010） 。每年以约3.19%的速度增长，以此推算1989 年全国国有工矿建设用地面积约为22230 平方公里。表 1 19892010 年国有工矿建设用地面积单位：平方公里年份1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 面积22230 22943 23675 24430 25210 26014 2684
2、4 27700 28584 29497 30439 年份2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 面积31411 32414 33449 34517 35619 36756 37930 39141 40391 41680 43011 数据来源： 1996 和 2010 年数据来自“我国工矿用地存在着大量闲置和浪费”， 瞭望新闻周刊， 2010-3-7 。其余年份数据根据19962010 年国有工矿建设用地面积平均增长速度计算得出。根据全国土地利用总体规划修编委员会（2008）的报告， 2005 年末，全国城镇工矿用地达到 72
3、7 万公顷， 19972005 年期间，全国城镇工矿用地年均增加20.6 万公顷。据此可知 1997 年城镇工矿用地面积约为562 万公顷。这里的城镇工矿用地不仅包括国有也包括集体工矿用地，因此参考中国统计年鉴数据，1997 年除集体、乡镇个体等企业外的工业总产值占全部工业总产值的比例52.9%， 估算 1997 年国有工矿建设用地约29730 平方公里。而按照上一种方法计算出的1997 年国有工矿建设用地面积约为28584 平方公里，二者的数值比较接近。因为缺乏国有及国有控股企业占用土地的准确数据，因此对国有土地租金的计算是建立在可获得的部分数据上的估算。由于获得的数据出处不同，我们用这两个
4、数据来分别测算国有工矿建设用地，相互印证，避免出现比较大的偏差。本报告采用数据较小的方法，即表1中的数据进行下面的计算。2 国有工矿建设用地中划拨与协议出让面积1990 年前，划拨用地基本是我国土地供应的唯一方式。对于除国有企业外其他类型企 业的土地， 例如“三资企业”用地在一定程度上体现了土地的有偿使用，这种有偿使用主要通过两种方式体现：一是场地使用权可作为中国合营者的投资；二是如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。如果以第一种方式获得土地使用权， 这部分土地收益仍然由企业获得；以第二种方式获得土地使用权，土地使用费水平很低， 不能完全体现土地收益，在部
5、分省市还有减免土地使用费的规定。并且土地主要仍是通过划拨方式由企业获得。划拨用地占土地供应总面积的比重，1992 年为 97.2%。 （王永红，2008） 。因此，本报告中以1989 年国有工矿建设用地面积作为国有划拨工业用地的基数。1990 年我国颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，明确规定了土地使用权可以采取协议、招标和拍卖方式出让。自此， 我国国有土地开始进入有偿出让阶段。土地招拍挂正式制度始于2002 年国土部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，但是在工业用地中，2008 年之前以协议方式出让一直占主导地位。根据中国国土资源统计年鉴，20032007 年在工
6、业用地供应中，以划拨方式和协议出让方式供应的土地在土地供应总量中的比例较为稳定，二者总供应量在工业用地中比例在86%以上。 2003 年划拨方式供应土地占6%，以协议方式出让土地占81%。图 1 20032008 年不同方式出让的工矿仓储用地比例数据来源：国土资源部，中国国土资源统计年鉴（20042009） 。由于中国国土资源统计年鉴在2003 年之后才列出不同出让方式的工业用地面积，因此在 2003 年之前的划拨和协议出让的工业用地采用估算方式。即设定 1989 年开始， 每年以划拨方式出让的国有工业用地占新增加供应土地的比例以6.71%的速度递减，到2003 年递减到 6%；而以协议方式出
7、让土地以5.79%的速度递增， 2003 年增加到81%。据此，估算出 19902002 年划拨与协议出让国有工业用地面积。2003 年2008 年，每年增加的划拨与协议出让土地面积根据中国国土资源统计年鉴中的数据计算。由于2009 年国土资源统计年鉴中不再列出划拨和协议出让工矿用地面积，从相对保守的角度和土地出让方式发展趋势，将2009 年的土地出让方式全部设定为以招拍挂的市场方式出让。计算结果见表2。表 2 19892009 年国有工矿建设用地中划拨与协议出让面积单位：平方公里年份1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
8、划拨22230 22895 23529 24132 24702 25236 25732 26186 26595 26956 27265 协议0 41 126 257 437 670 958 1305 1714 2190 2734 年份2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 划拨27519277142784627917279602806528123281582819028190 协议3353 4049 4828 5775 6629 7491 8888 9892 9907 9907 注：数据计算见附表2。3 国有工业企业用地面积1989
9、年各类企业中，占用国有工矿建设用地面积的企业包括国有工业、部分城乡个体工业和其他类型工业。由于城乡个体工业既包括城镇个体工业也包括乡村个体工业，本报告设定二者的工业总产值各占50%。1989 年，国有工业的工业总产值占国有工业、城镇个体和其他类型工业总产值之和的90.56%， 按此比例计算1989 年国有企业用地面积为20130 平方公里。1990 年，土地批租制度建立，土地供给由无偿取得变为有偿取得后，国有工业企业用地获得土地的主要方式是划拨和协议出让。每年新增的划拨用地由国有企业无偿获得，每年新增协议出让土地中， 由国有工业企业获得土地面积根据国有工业企业占城市工业经济的比重估算1。计算结
10、果见表3。表 3 19892009 年国有工业企业用地中划拨与协议出让面积单位：平方公里年份1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 划拨20130 20795 21429 22032 22602 23136 23632 24086 24495 24856 25166 协议37 110 219 356 507 679 866 1063 1316 1593 年份2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 划拨25420 25615 25746 258172586025965
11、26023 26058 26091 26091 协议1934 2281 2629 3011 32933592404143464350 4350 注：数据计算见附表2。4 地租水平的选择根据中国国土资源统计年鉴中不同出让方式所得价款和土地面积的比值计算出单位面积工业土地价格。其中以拍卖方式出让的价格最高，20032008 年平均为300 元/平米；其次为挂牌，平均284 元/平米；再次是招标，平均价格176 元/平米；以协议方式出让的价格最低，平均130 元/平米。我们把通过招拍挂方式出让的价格认为近似于市场价格。图 2 20032008 年不同供应方式工业用地出让价格单位：元 / 平米1见附表
12、 1。数据来源：根据中国国土资源统计年鉴（20042009 年）计算得出。图 3 以招拍挂方式出让工业用地平均价格单位：元 / 平米数据来源：根据中国国土资源统计年鉴（20042009 年）计算得出。而根据中国城市地价动态监测系统对全国105 个主要城市工业用地的监测数据显示，工业地价水平明显高于国土资源年鉴显示的价格水平。图 4 20032009 年工业地价水平数据来源：中国地价网，中国城市地价动态监测 (http:/ 而后者主要来自105 个城市。 我们选择哪一个为宜？我们认为，应该选择以城市地价动态监测系统的数据计算的地租水平为宜。因为：（1）本报告所研究的“国有企业”是以央企为主的大中
13、型企业，它们在地理分布上更集中于大中型城市。 尤其是国有商业用地，这一集中特征更为明显。因而它们所占用的土地价格更对应于更集中的、较高的土地价格；（2）根据中国国土资源统计年鉴所得出的土地价格，与国家统计年鉴中的土地交易价格的基本趋势不相吻合。后者在二十一世纪前十年中表现为明显上涨的趋势，而前者表现出无规则的波动。 而 “中国地价网 “城市地价动态监测系统的数据则与这一趋势比较吻合。见下图。图 5 几种来源的土地价格指数比较00.511.522.5200320042005200620072008土地交易价格指数国土资源年鉴数据指数中国地价网数据指数数据来源：根据国家统计年鉴， 中国国土资源统计
14、年鉴和中国地价网数据计算。（3）根据 2006 年全国工业用地最低价标准，将全国工业用地分为十五等级，根据级别将最低价格定在60840 元/平方米。其中，十二级后的土地基本上位于县级地区。根据中国国土资源统计年鉴中计算土地出让价格，2006 年工业土地以招拍挂方式出让的平均价格约为186 元 /平方米，低于第九级的土地价格，显然这一价格水平偏低。而来自城市地价动态监测系统，2006 年工业土地出让价格485 元/平方米，由于这一数据来自对105 个主要城市，即大中城市工业用地的监测。表 4 2006 年全国工业用地最低价标准单位：元 /平方米等级一二三四五六七八九十十一十二十三十四十 五最低价
15、标准840 720 600 480 384 336 288 252 204 168 144 120 96 84 60 数据来源：国土资源部，全国工业用地最低价标准（2006 年） 。基于上述原因，我们认为城市地价动态监测系统的价格较为接近市场价格。5 国有工矿建设用地缺失的地租在计算国有工矿用地地租时，报告采取中国城市地价动态监测系统数据作为土地市场价格，按 3%的租金水平计算全国工业地租。我国 3 年期存款利率在2004 年之后一直高于3%，从资金的机会成本角度，这一比例是合理的。基于城市地价动态监测系统提供的数据是从2000 年到 2009 年，因此报告中只计算这一时间段的土地租金。根据计
16、算结果，20012009年国有工矿建设用地平均每年缺失地租5100 多亿。表 5 国有工矿建设用地缺失的地租2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 划拨国有工矿建设用地（平方公里）27714 27846 27917 27960 28065 28123 28158 28190 28190 土地价格（元/平米）461 465 471 481 469 485 561 588 597 划拨少缴纳的地租 （亿元）3833 3885 3945 4035 3949 4092 4739 4973 5049 协议出让国有工矿建设用地（平方公里）4049 4828 5775 6629 7491 8888 9892 9907 9907
