《湖北省城镇土地级别更新》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湖北省城镇土地级别更新（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、湖北省城镇土地级别更新 技术规范（试 行） 张安录 华中农业大学土地管理学院 n一、背景n二、指导思想n三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点n四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要 内容一、背景近年来，随着城镇经济建设的发展、基 础设施的不断完善，社会经济状况和土地 市场价格水平发生了较大变化，原有基准 地价已不适应发展的需要。为全面掌握我 省城镇土地资源的利用情况，科学评价和 管理城镇土地，促进城镇土地集约利用， 确保基准地价能满足土地市场的需要，需 要适时更新土地级别、调整基准地价，充 分发挥地价的宏观调控作用，更好地为城 镇经济建设服务。二、指导思想以国务院关于深化改革严格土地管 理
2、决定、国务院关于加强国有土地资 产管理的通知 等文件精神为指导，以 城镇土地分等定级规程为依据，以现有 的土地级别成果为基础，以适应土地市场 发展需要为目的，以实现全省土地级别及 基准地价数字化管理为着眼点，充分利用 高新技术手段，完成全省城镇土地级别的 更新工作。三、湖北省城镇土地级别更新技 术规范特点1. 现势性规范编制力求与湖北省社会经济发展相 结合： （1）技术途径在国家规程以多因素加权评价 法为主，级差收益测算法或市场交易地价 资料为辅，参照原土地定级成果更新土地 级别基础上，增加以原土地级别成果为主，市 场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级 别的途径。 三、湖北省城镇土地级别
3、更新技 术规范特点（2）技术手段为提高更新成果的现时性、实用性和科技含量，并为以后更新工作奠定基础，更新技术规范重视更新软件的使用。三、湖北省城镇土地级别更新技 术规范特点n2.现实性更新技术规范突出强调湖北省实际情况 ，从湖北省实际出发，增强对更新工作指 导的实用性。（1）详细列出利用多因素综合加权法进行综 合定级和分类定级的因素因子体系，并根 据点（线）状因素和面状因素进行分类。三、湖北省城镇土地级别更新技 术规范特点（2）根据湖北省实际情况，增加多因素综合加权法评定的因素因子。如增加发展潜力方面的城市规划因素，以及商服繁华程度方面的商服聚集影响度。（3）土地级别确定数量方面，按照特大城市
4、、大城市、中等城市和小城镇等四个级别分别对综合定级及分类定级进行了规定，使得全省同等城镇之间土地级别可以相互协调平衡。三、湖北省城镇土地级别更新技 术规范特点n3.连续性湖北省城镇土地级别更新，在原定级 成果的基础上根据不同情形，确定更新对 象，强调更新与原定级成果二者之间的连 续性。四、湖北省城镇土地级别更新技 术规范主要内容n1.适用范围本规范适用于湖北省各市建成区、县 城建成区、神农架林区政府所在地建成区 、沙洋监狱管理局所在地建成区土地级别 更新，其它建制镇建成区、独立工矿区、 开发区、旅游区土地级别更新可参照本规 范执行。城镇土地级别更新范围应与城镇 总体规划以及土地利用总体规划协调
5、一致 。四、湖北省城镇土地级别更新技 术规范主要内容n2.更新原则 （1）城镇土地分等定级规程综合分析原则主导因素原则地域分异原则土地收益差异原则定量与定性分析结合原则四、湖北省城镇土地级别更新技 术规范主要内容（2）湖北省城镇土地级别更新技术规范a.连续性原则在原有基础上进行的土地定级成果的更 新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原 有成果资料的连续性，在更新时充分利用 原有成果，使新旧成果具有一定的连续性 。 b.可比性原则定级成果更新的目的是为了及时准确 的提供现势性成果，满足城镇土地市场管 理的需要，为经济建设服务，因此修订后 的成果资料必须与原有成果有可比性。c.实用性原则成果更新要尽
6、量采用最新资料，能反 映社会经济和自然状况的现实，并考虑近 期规划即将实施的项目，反应未来土地级 别变化的趋势，使更新的成果资料具有实 用性。四、湖北省城镇土地级别更新技 术规范主要内容n3.湖北省城镇土地级别更新情形与更新对象 需进行土地级别更新的情形：a. 地价随社会经济发展，空间结构发生变动， 以及因新区扩展、旧城改造、城市建设等导致地 价突变；b全域地价空间结构发生非均衡变化；c尽管全域地价空间结构变化不大，但因商服 、交通、基础设施、环境条件等影响因素个别发 生变化使得少数区域或地段土地级别发生变化。n更新可以是全域的，也可以是局部的，局部更新 区域较多时，宜进行全面更新。n局部更新
7、，对象是级别发生变动的地块，某一区 域地价监测变化率小于25时，在技术上以原定 级成果为基础，实地调查级别发生变化区域或地 段，根据土地收益资料、市场交易价格资料等对 土地级别做出调整。n全面更新，地价监测变化率或定级区域内地价指 数变动超过25，以原定级成果为参考依据，土 地市场发达、土地交易案例较多的城镇可选用土 地交易地价法重新定级。 四、湖北省城镇土地级别更新技 术规范主要内容n4.湖北省城镇土地级别更新技术途径n（1）以多因素加权评价法为主，级差收益 测算法或市场交易地价资料为辅，参照原 土地定级成果更新土地级别；n（2）以原土地级别成果为主，市场交易地 价资料或级差收益验证局部更新
8、土地级别 。四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容n5.湖北省城镇土地级别更新分类n城镇土地定级分综合定级和分类定级两种。小城 镇城市市区面积小，人口少，土地利用率较低， 土地结构单一，各种用地分区不明确，可只进行 综合定级；大中城市社会经济发展水平较高，城 市土地利用结构分异明显，在进行综合定级的同 时，必须按照商业、工业和住宅等主要城市土地 利用类型，进行分类定级。n6.利用多因素综合加权法更新土地级别 （1）技术程序a.建立城镇土地级别更新因素因子体系；b.确定各因素因子的权重值；c.计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的 指标值与作用分值的对照表；d.划分城镇土地级别更新单元；e
9、.计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值 ，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；f.进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初 步划分的土地级进行验证和调整；g.编制城镇土地级别更新图件、报告和基础资料 汇编。四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容6.利用多因素综合加权法更新土地级别n（2）土地级别更新因素的选择原则 n根据城镇土地分等定级规程，土地级 别更新因素选择遵循显著性和差异性原则 ；各城镇在选择级别更新因素时尽量简化 所选因素的数量，突出重要因素对土地级 别的影响。6.利用多因素综合加权法更新土地级别n（3）以综合定级说明因素选择范围na. 商服繁华程度方面因素商服繁华影
10、响度：商服中心、高级商务区商服集聚影响度：商服网点密度nb. 交通条件方面因素道路通达度：道路类型、路网密度公交便捷度：公交站点流量对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、 机场、高速路出入口nc. 基础设施方面因素基础设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、 电讯公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院 、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化 馆、影剧院6.利用多因素综合加权法更新土地级别n（3）以综合定级说明因素选择范围na. 商服繁华程度方面因素商服繁华影响度：商服中心、高级商务区商服集聚影响度：商服网点密度nb. 交通条件方面因素道路通达度：道路类型、路网密度
11、公交便捷度：公交站点流量对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、 机场、高速路出入口nc. 基础设施方面因素基础设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、 电讯公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院 、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化 馆、影剧院6.利用多因素综合加权法更新土地级别nd. 环境条件方面因素环境质量优劣度：声环境、大气环境、水环境、 视觉环境、人文环境自然条件优劣度：地形、地质绿地覆盖度ne. 发展潜力方面因素城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础 设施nf. 人口方面因素客流人口密度居住人口密度ng. 其它方面因素n参照附表A1、表A2、表A3
12、、表A4，根据掌握的数据 进行特尔菲法测定要选择的因素。6.利用多因素综合加权法更新土地级别n（4）土地级别更新因素权重确定 n权重确定原则a.各因素重要性顺序:综合定级时参照表A1、商 业用地定级时参照表A2、住宅用地定级时参照表A3 、工业用地定级时参照表A4。无特殊需要，不得随意 打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；b.定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各 分类定级应选定相应的因素权重；c.权重值与因素对土地质量影响大小成正比，数 值在01之间，各选定因素的权重值之和为1；d.因素所涉及的因子权重值在01之间，每个 因素对应的选定因子的权重值之和为1。6.利用多因素综合加权法更新土地
13、级别n权重确定方法n级别更新因素（因子）权重确定的方法一 般有特尔菲法、因素成对比较法和层次分 析法（AHP方法），权重值可单独选用以 上一种方法确定，也可以用特尔菲法结合 其它两种方法确定。各方法的要求和确定 程序根据城镇土地分等定级规程的规 定进行。并将确定结果与原土地定级因素 权重进行比较确定。6.利用多因素综合加权法更新土地级别n（5）土地级别更新资料的调查n调查要求、调查范围及调查内容根据城 镇土地分等定级规程13.规定进行。n（6）土地级别更新因素（因子）分类n级别更新因素按其分布类型及对土地质量 的影响方式不同可分为点（或点面）状因 素、线状因素、面状因素三种类型。6.利用多因素
14、综合加权法更新土地级别n点状因素、因子：商服中心、高级商务区、对外 交通便利度（火车站、长途汽车站、港口码头、 机场、高速路出入口）、公用设施完备度、水环 境、视觉环境、规划商服中心n线状因素、因子：道路通达度、公交便捷度、声 环境、规划道路n面状因素、因子：商业网点密度、基础设施完善 度、大气环境、人文环境、自然条件优劣度、绿 地覆盖度、客流人口密度、居住人口密度、产业 集聚影响度、企业聚集度、规划基础设施6.利用多因素综合加权法更新土地级别n（7）因素资料整理及量化 n城镇土地级别更新资料整理及量化工作内容包括 ：选择级别更新因素因子，确定级别更新因素因 子权重，计算因素的指标值、指数、功
15、能分、距 离及作用分，编制作用分值表，勾绘级别更新因 素作用分值图等。 n因素资料整理及量化遵循城镇土地分等定级规 程的有关技术规定，这里着重介绍商服聚集影 响度资料、人口资料、环境资料的整理。6.利用多因素综合加权法更新土地级别n一般因子量化公式通过对各因子空间实体的规模、等级等指标进行量化赋分 计算规模指数，并对因子规模指数或分级因子平均规模指 数进行极值标准化，求出因子实体影响的功能分，标准化 值的范围为0，100，功能分公式如下： fi=100（Xi-Xmin）（Xmax-Xmin） 式中：fii指标值的作用Xii指标值；Xmini指标值的最小值；Xmaxi指标值的最大值。n其它因子量
16、化公式因子功能分计算时有几类特殊情况需要处理，即商服中心 、人口密度等的功能分计算。商服中心资料整理可参见国 家规程，人口资料整理、环境资料整理以及增加的商服聚 集影响度资料整理分述如下：6.利用多因素综合加权法更新土地级别n商服聚集影响度主要由商服网点密度体现，用其 来衡量区域性的商服活动频度，选择一定范围内 单位面积的商服店铺的数量作为商业店铺集聚度 的指标，作用分按下式计算： ei=100（Xi-Xmin）（Xmax-Xmin）式中：eii区域或单元商服网点密度作用分；Xii区域或单元商服网点密度指标值； Xmax商服网点密度指标的最大值；Xmin商服网点密度指标的最小值。n商服网点密度指标值与作用分对应划分510个 区间，按本规范附表A6编制区域作用分值表。6.利用多因素综合加权法更新土地级别n人口资料整理a.居住人口资料 居住人口密度指标值计
