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1、见山生态旅游开发田园综合体项目 可可行行性性研研究究报报 告告建设单位：建设单位：编制机构：编制机构：二零一八年四月二零一八年四月见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告1目 录第一章第一章 总论总论1 11.1 项目概况 11.2 可行性研究报告编制依据 11.3 项目主要建设条件 21.4 建设规模与内容 31.5 项目主题 41.6 投资估算与资金来源 41.7 财务效益 51.8 项目经济技术指标 51.9 结论与建议 6第二章第二章 项目建设背景与必要性分析项目建设背景与必要性分析8 82.1 项目建设背景 82.2 项目建设必要性 .12第三章第三章 需求分析需求分析171
2、73.1 我国旅游业发展现状 .173.2 陕西省旅游发展现状 .183.3 项目区域旅游发展现状 .193.4 旅游业发展前景 .203.5 项目游客量预测 .213.6 项目发展优势分析 .22第四章第四章 项目建设地址与建设条件项目建设地址与建设条件25254.1 项目建设地址 .254.2 项目区域状况 .254.3 项目土地类别及规划占地面积 .284.4 区域基础设施条件 .29第五章项目规划设计与建设内容第五章项目规划设计与建设内容3030见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告25.1 项目规划依据 .305.2 规划原则 .305.3 规划性质、目标 .325.4 主
3、体规划 .335.5 种植规划 .465.6 交通规划 .485.7 项目建设规模与建设内容 .49第六章工程建设方案第六章工程建设方案51516.1 标准依据 .516.2 建筑特点 .516.3 建筑工程 .52第七章总图运输与公用工程第七章总图运输与公用工程58587.1 总图运输 .587.2 公用工程 .58第八章第八章 环境影响与防治环境影响与防治63638.1 设计原则 .638.2 环境保护设计依据 .638.3 施工期对周围环境的影响 .648.4 施工期防治措施 .678.5 运营期对周围环境影响 .688.6 运营期防治措施 .69第九章第九章 资源综合利用和节能资源综合
4、利用和节能70709.1 设计依据和标准 .709.2 主要能源种类和消耗量 .709.3 资源综合利用 .709.4 节水 .719.5 节电 .71见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告39.6 其他节能措施 .72第十章第十章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防747410.1 劳动安全 7410.2 消防 76第十一章第十一章 项目管理组织与人力资源配置项目管理组织与人力资源配置777711.1 组织机构 7711.2 人员编制 7711.3 人员培训 78第十二章第十二章 项目组织管理与实施进度安排项目组织管理与实施进度安排797912.1 项目组织管理 7912.2 项
5、目进度安排的依据 8012.3 项目实施进度安排 81第十三章第十三章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措838313.1 编制说明 8313.2 编制依据 8313.3 建设投资估算 8413.4 项目流动资金估算 8413.5 建设期利息估算 8413.6 项目总投资 8413.7 投资计划与资金筹措 84第十四章第十四章 财务评价财务评价878714.1 编制依据 8714.2 基础数据与参数选取的说明 8714.3 年营业收入及税金估算 9014.4 产品成本估算 9114.5 利润估算及分配 9214.6 财务盈利能力分析 93见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告414
6、.7 不确定性分析 9314.8 评价结论 94第十五章第十五章 社会效益分析社会效益分析959515.1 社会效益分析 9515.1 经济效益分析 97第十六章第十六章 社会评价社会评价989816.1 社会评价的目的 9816.2 社会评价的原则 9816.3 社会评价的方法 9816.4 社会影响分析 9816.5 互适性分析 .10216.6 社会评价结论 .10316.7 社会稳定性风险分析 .10316.8 社会稳定性风险评价结论 .11116.9 社会评价结论 .112第十七章第十七章 风险分析风险分析11311317.1 主要风险因素 .11317.2 防范和降低风险措施 .1
7、14第十八章第十八章 项目招标项目招标11611618.1 招标原则 .11618.2 招标范围 .11618.3 投标、开标、评标和中标程序 .11618.4 评标委员会的人员组成和资格要求 .11818.5 项目招标方案 .118第十九章第十九章 结论建议结论建议12012019.1 结论 .12019.2 建议 .120见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告5附件：财务分析表见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告1第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称项目名称及研究阶段及研究阶段项目名称：见山-田园综合体美丽乡村示范区研究阶段：可行性研究1.1.2 建设性质
8、建设性质原地翻建1.1.3 建设地点建设地点本项目建设地点位于*县*镇*村。1.1.4 建设期限建设期限拟定项目建设期限为 24 个月，从 2018 年 10 月至 2019 年 7 月。1.1.5 建设单位建设单位陕西*文化旅游开发有限公司西安*旅游开发有限公司1.2 可行性研究报告编制依据1、可行性研究报告合同及委托书；2、中国旅游业“十三五”发展规划纲要；3、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；4、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告2号）；5、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见国发201431 号；6、关
9、于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见2015 年中央 1 号文件；商洛市政府工作报告（20102014 年）商洛市城市总体规划（20092020 年）国民旅游休闲纲要（20132020）关于促进旅游业改革发展的若干意见*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要*县文化产业十三五发展规划*县“十三五”旅游业发展规划纲要*县旅游产业发展总体规划等。7、2018 年商洛政府工作报告；8、投资项目可行性研究指南；9、方法与参数（第三版）；10、项目当地旅游资源状况；11、建设单位提供的相关资料；12、项目调研过程中搜集到的其他相关资料。1.3 项目主要建设条件1、交通条件项目基地位于陕西省商
10、洛市*县西北方向，地处西安市、渭南市、商洛市三市交界地段，距渭南市、蓝田县、商洛市、*县不到45 公里，半小时可达，距西安市 72 公里，一小时可达；境内 x301县道（洛灞路）在建中，东西相贯。建成后交通优势明显，辐射范见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告3围较广。项目所在地阳安铁路从北贯通，安恒公路从中穿越，交通十分方便。集镇年代久远，经数百年发展，现有大小街道 4 条。2、供水、排水条件项目周边水资源丰富，项目场地区域内有河流流过，项目人工湖以及辅助用水可利用现有湖水。项目生活用水利用周边村庄内自来水。3、供电项目周边为村落，项目供电从规划道路市政管线就近引入，经YJV 埋地
11、电缆到区内规划的箱变（变压器），再由箱式变电站放射式引至用户配电箱。项目区供电等级为三级负荷，为确保消防用电设备及生活水泵的要求，在项目区建筑重要位置设应急柴油发电机组。4、邮电通讯中国电信、中国联通、中国移动等运营商的移动通讯覆盖全区。同时程控交换、光缆通信、数据传输、因特网等现代通信技术和手段得到广泛应用，网络覆盖全面。通信、网络、有线电视等由当地电信、广电等相关部门接入。完全能满足该项目的通讯要求。1.4 建设规模与内容1、项目规模：“*县*镇*村”项目是一个以人文生态旅游开发为宗旨，集陕南历史文化建筑保护示范区、非物质文化及民间艺术展演、景观种植及体验、民俗特产展销和水系统生态文化体验
12、为一体的绿色生态民俗旅游项目。项目总占地面积 400 亩，拟建水域面积 30 亩，规划大型生态停车场面积 20 亩，水稻、豆类庄园面积 80 亩，其余为建筑景观区域45 座，约计亩。见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告42、项目内容根据规划，见山项目拟建设以现存的 45 座民居为基础，根据历史文化主题的富有秦巴遗风的创新性文化景观区；以非物质文化火龙、社火幸子以及民间艺术小场子、花鼓戏、皮影戏等为主的演艺展示区；以农家特色餐饮、民俗特产为主的民俗文化展示区；以农耕文化体验包括酿造黄酒作坊、丝绸织布作坊以及生态农家乐体验（包括民宿和开心农场）和茶馆服务为主的农家庭院体验区；以种植稻田
13、、豆类、特种苗木观赏为主的植物观赏区；以户外游览、拓展、为主的康体体验文化区。项目对村落进行改造完善，改造开放。最终将打造建设成为国家 4A 级旅游区。1.5 项目主题学习历史文化，体验风土人情；畅游花海美景，品味原味菜肴；乘坐乌蓬游船，感受水乡美景。1.6 投资估算与资金来源见山-田园综合体美丽乡村示范区建设项目总投资为25092.78 万元。其中建设投资为 24657.78 万元（工程费用：13800.58 万元；工程建设其它费用：9481.79 万元；基本预备费用：1375.41 万元），项目流动资金共估算为 100 万元，项目建设期内贷款利率为 335 万元。本项目总投资为 25092
14、.78 万元，项目资金通过银行贷款解决5000 万元，争取国家政策扶持资金 5000 万元，剩余资金 15092.78万元由项目单位通过自筹解决。1.7 财务效益见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告5本项目实施后具有较好的财务效益，年平均实现营业收入 6524万元，财务评价全部投资财务内部收益率所得税前 13.52%，所得税后 10.48%，均大于设定的基准收益率；项目投资静态回收期所得税前 7.69 年（含建设期），所得税后 8.87 年（含建设期），财务净现值税前 4643 万元，税后 3539 万元，均大于零；总投资收益率 12.89%，盈亏平衡点 41.41%，以上数据说明
15、项目有一定的抗风险能力。各项财务指标显示，本项目在财务上讲是安全可行的。1.8 项目经济技术指标项目经济技术指标如下表表 1-1 项目经济技术指标表序号序号项项 目目单位单位数据数据备注备注I I经济数据经济数据1 1项目总投资万元1000其中：规模总投资万元10002 2建设投资万元5003 3建设期利息万元4 4流动资金万元100其中：铺底流动资金万元305 5资金筹措万元1000其中：债务资金万元5335项目资本金万元19758资本金比例%78.96%6 6年平均营业收入万元3007 7年平均营业税金及附加万元3358 8年平均总成本费用万元9009 9年平均利润总额万元31351010
16、年平均所得税万元7841111年平均净利润万元23521212年平均息税前利润万元32351313年平均增值税万元0见山-田园综合体美丽乡村示范区项目可行性研究报告6序号序号项项 目目单位单位数据数据备注备注IIII财务评价指标财务评价指标1 1总投资收益率%12.89%2 2项目资本金净利润率%11.90%3 3项目投资财务内部收益率(所得税前)%13.52%4 4项目投资财务净现值(所得税前)万元4643Ic=10%5 5项目投资回收期（所得税前）年7.696 6项目投资财务内部收益率(所得税后)%10.48%7 7项目投资财务净现值(所得税后)万元3539Ic=8%8 8项目投资回收期（所得
