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1、商圈地點與評估商圈地點與評估 進階班進階班詹翔霖副教授 101.03.22 C 0955-268997 教學部落格 http:/.tw/chanrs教育經歷 政治大學科技管理研究所博士後研究現職 實踐大學國企系副教授 專欄作家/親職教育專家 行政院勞委會/青輔會/圓夢計劃創業諮詢輔導顧 問 經濟部中小企業升級轉型諮詢輔導健診顧問 高雄市政府教育局教學策略聯盟專任委員 三寶教育基金會委員長中山管理教育基金會諮詢輔導顧 問 經濟部企業經營管理顧問協會諮 詢輔導顧問 經濟部中小企業處榮譽指導員 公爵大飯店連鎖機構-經理 麗舍宮江浙菜餐廳-經理 SOGO俱樂部-營運籌備部協理 來格法式西餐-經理 美國
2、NGH催眠協會授證合格催眠 心理諮商師 漢來大飯店-餐飲部主管 行政院勞委會員工協助方案師 行政院勞委會社會專業社工訓練 師 台灣創意設計中心諮詢輔導顧問 幸福創業微利貸款計畫創業顧問 企業訓練聯絡網人力資源發展服 務團顧問大陸國務院發展研究中心訪問教 授 大陸清華大學醫藥經營管理所教 授 文化大學國企系副教授 實踐大學國企系副教授 大葉大學企管、休管系副教授 高苑科技大學企管系助理教授 建國科技大學產學訓中心講座教 授 日本產經協會MTP講師 職訓局3 C核心職能講師主要經歷主要經歷商圈與地點決定步驟市場選擇 必須注意該地區的法令、規章是否可以從 事該項行業的開發設立， 瞭解法令規章與地點的
3、設立有無抵觸，行 業別的營運是否合於法理。 對於競爭狀態下，市場的發展潛力及狀況 、消費特性、人口結構皆需納入考慮。地點的評估要點項目表 當地人口 人口和(或)家庭基準 人口成長潛力 消費者生活型態 收入潛力 年齡分佈 教育背景 鄰近特殊市場人口：日間工 人、夜間工人、學生或觀光 客。 交通流量和接近性 接近該地點的車輛 通過該地點的車輛數量和型 態 通過該地點的行人數量和型 態 主要都市捷運站交通點 主要高速公路分支接近性 鄰近道路品質 街道堵塞程度 影響交易區域的具體屏障 零售競爭 該區的商店數量和型態 一般區域的“主要競爭”分析其他商人的競爭 與當地商人聯合推廣的可能 性地點的評估要點項
4、目表 地點特徵 停車位數量 停車場距離 送貨便利性 地點在街道的可見度 地點的存在時間 與鄰近商店的相適性 賣場規模大小 現有建築物狀況 交通出入便利性 殘障客戶便利性 號誌使用限制 建築物安全碼限制 都市劃分區型態 消防安全設備 成本因素 租賃/出租合約條件 基本租金付款 租期 地方稅 營業和維持費用 租賃限制條款 當地商業協會要求入會會員 當地商人的自律規定-師大夜市 商圈之界定生命週期與行銷策略運用生命週期與行銷策略運用追求期：人無我有追求期：人無我有嬰兒期：人有我優嬰兒期：人有我優學步期：人優我全學步期：人優我全青春期：人全我新青春期：人全我新壯年期：人新我變壯年期：人新我變穩定期：人
5、變我廣穩定期：人變我廣再生期：人廣我深再生期：人廣我深影響地區吸引力的各項因素 1 人口統計因素 2 同業間的競爭 3 產業市場趨勢人口統計因素人口統計因素包含該地區的人口成長率，年齡層分佈、教育程度、性別、家庭戶數、人口數量、家庭收入、婚姻狀況。 同業間的競爭 市場區域的大小 目標市場的規模 該地理區域的涵蓋範圍 家庭的戶數及大小 人口的數量及成長率 所得分配 就業人口水準 競爭家數及競爭對手之價格指標 勞工階層所佔比率 地區零售產業的平均成長率產業市場趨勢 產業間的市場平均成長率，為該地區設店的參考指標，對產 業間的發展有合理成長空間，則可以設店 若產業間的市場平均成長率於個位數百分比以下
6、，則必須注 意投資設店的獲利狀況 同時交易商圈的就業率愈高，則設店的機會愈大，外來人口 愈多，則代表購買人口、購買力於增加當中，則設店投資相 對可行 如台北市相對於其他地區設店之多出2倍以上，而人工成本 亦相對較多，相對設立投資之零售業成本雖增，但獲利亦增 。 台灣之新竹科學園區，則外來人口激增，造就了大潤發。 高雄軟體科技園區的未來零售商的基本地點型態 零售商對於立地(Location)的選擇，有三 種基本的型態： (1)獨立式的商店地點(Free Standing Store)。 (2)商業區(Centeral Business Districts , CBD)。 (3)購物中心(Shop
7、ping Center , or Shopping Mall)。 獨立式自由設立之商店之設立優點： 租金或土地取得成本較低 競爭少 營業時間較具彈性 停車方便、便宜或免費 設備較符合客戶之個別需求 建築物依營業功能而調整 當然它也有一些限制 缺乏不同零售商店的互補性以吸引消費者 較難吸引第一次上門購物的顧客 較高的推廣費用及促銷廣告成本 土地建築物的開發及各項建設成本較高 商店大多數為投資興建，而無法以租賃替代 各項土地法規之限制(Law Restriction)，較無開發 (Zone melting)或區域優質化(Zone Refine)的效果中央商業區優缺點購物中心的優缺點便利中心(Con
8、venience Center)此類型包含有便利商店，煙酒專賣店、乾洗店、相片沖洗店，交易 商圈小，通常在一公里範圍內為主要商圈，甚至於在半哩的區域內 。 大都位於人口密集區或交通要道交叉點附近，辦公大廈或大型住宅 大樓亦常見此類商店，面積約在50坪(100m2)內，更小至5-8坪， 亦可見其銷售商品以便利為主，且商店強調明亮清潔，方便顧客， 商品與個人消費者生活相結合。消費者徒步購物約在5-7分鐘可到 達。 80%的消費者購物有其目的，且商品結構以食品、飲料、家用品等 小百貨為主，有其即時的消費性，容量小。 營業時間長多在12小時以上，甚至24小時營業或全年無休，交易方 式由顧客自行於貨架選
9、定，但統一結帳於收銀機處。零售業態比較表零售理論一Reilly的零售吸引力法 則(1931) Reillys的零售吸引力理論， 強調兩個不同零售地點的商 圈距離的大小，劃分出各自 的商圈界線，即一家零售商 店所想要吸引的消費者，可 以先建立其兩個主要城市或 主要地理區域的消費者分歧 點(Ponit of indifference)，也 就是消費者距離兩城市域兩 個主要地理區的商店購物皆 可的地點，如以高雄到台南 間的兩個城市，則其分歧點 最可能地點為岡山 Reilly定律公式： Dab為從a城市開始，衡量到 b城市距離的分歧點。 d為a、b兩城市之主要公路的 距離。 Pa：為a城市的人口數。
10、Pb：為b城市的人口數。二假設高雄市(a)有2,000,000人口，台南市(b)有 1,200,000人口，a、b之距離為50公里，則a城市高雄 欲得知其消費者分歧點為何？以測知其商圈大小在何距 離後會被b城市吸引過去？哈夫模型(Huffs Model) 學者Huff(1964)以 零售引力模型為基 礎，依消費者的選 擇行為之機率，利 用效用函數的概念 ，將商店之吸引力 以商店本身的面積 為考量，同時零售 商必須衡量其相對 鄰近競爭者的商店 吸引力以界定其商 圈。Huffs的吸引力模型釋例零售飽和理論 零售飽和指標：指在一特定之市場區域內所增加的家 庭之需求量與增加的商店之供應量之比率稱之。
11、公式：IRS(Index of Retail Saturation) = H RE/RF IRS：為該地區之零售飽和指標。 H ：為該地區之家庭戶數。 RE ：表示該地區每個家庭對特定商品線交易的年度零 售支出。 RF ：表示該地區在特定商品線上之交易的零售設施之 面積(包含業者所建議想開設的商店面積。) 當IRS在該地區的與其他城市的商品線交易指標之價值較高時，表 示該地區之市場尚未飽和，反之，若指標之價值較低時，則該類商 店之市場較飽和，市場商店過多，則相店投資經營的報酬率較低。經營的策略思維 三戰 戰略 戰地 戰術 三氣 天氣 景氣 人氣 三機 商機 時機 先機四品四為四市場 增大服務價值與利基四品四品品質品牌品味品格 四為四為 以客為本 以客為尊 以客為友 以客為師四市場四市場 擴大空間市場 延長時間市場 推廣關係市場 掌握個人市場參考資料 零售管理連鎖店鋪之理論實務與技術 陳慶樑 著 零售管理概論. 作/譯者, 周泰華、華泰文化 http:/.tw/chanrs/search http:/ http:/.tw/tom888888 http:/61.61.255.64/KMFreeDocView.aspx?freedocid=d 37e28dd-4c7c-4504-a18e-acbbd68f116b http:/.tw/chanrs
