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1、篇一：从一房屋租赁合同案件浅析表见代理的构成要件从一房屋租赁合同案件浅析表见代理的构成要件案情原告刘某和董某是母子关系。2010 年原告刘某和被告王某签订租房协议，原告刘某将一处房屋租给被告王某使用，双方约定了每年租金、租期。被告王某在签订协议后付给原告刘某1年的房屋租金。被告王某承租的房屋产权人为原告董某，原告董某起诉要求确认原告刘某与被告王某签订的租房协议无效。 判决原告刘某在与被告王某签订租房协议时没有出具产权人原告董某的授权委托书，事后原告董某对房屋租赁协议内容不予认可，原告刘某在与被告王某签订租房协议时实施了无权代理行为。根据中华人民共和国合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理
2、权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 ”的规定，原告刘某做为原告董某的母亲，双方具有直系亲属关系，原告刘某在与被告王某签订协议时提供了原告董某的房屋产权证、身份证复印件，被告王某有理由相信该房屋由原告董某的母亲原告刘某管理出租，原告刘某具有签订租房协议的代理权，被告王某做为承租人已经尽了合理的注意义务，原告董某在房屋租赁合同已经履行1 年以后才提出异议，原告刘某的行为构成表见代理，原告刘某与被告王某签订的租房协议对原告董某具有约束力。原告董某确认租房协议的无效诉讼请求没有法律依据，驳回了原告董某的诉讼请求。评析该案双方争执的焦点是原告刘某
3、和被告王某签订房屋租赁合同的行为是否构成表见代理。1999 年 10 月 1 日中华人民共和国合同法颁布第一次确立了表见代理制度，表见代理的概念被正式承认。表见代理是无权代理人的代理行为，因善意相对人有正当理由相信行为人有代理权，对本人即名义上或实际上的被代理人仍产生代理效力的一种制度。表见代理本质上属无权代理范畴，是无权代理的一种特殊情形。法律设立表见代理制度目的是平衡善意交易相对人与被代理人的利益关系，通过牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易人的利益的典型制度。由于其构成往往受制于案件的不同事实、行为的不同环境，判断表见代理成立与否，看其是否符合表见代理成立要件，在理论界和司法实践部门
4、普遍认为构成表见代理至少具备以下几项要件，并且缺一不可：（一）一般要件表见代理首先要符合一般代理的表面要件。即：1、无权代理行为人以被代理人的名义进行民事活动； 2、行为人与相对人之间的民事行为合法有效。又包括（1）当事人有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实； （ 3）内容形式合法。无效的民事行为，本身不发生法律效力，不产生代理效果，更不构成表见代理。3、行为人与相对人之间民事活动的法律效果由被代理人承担。（二）特别要件表见代理的成立还须具备下列特别构成要件：1、须行为人无代理权。表见代理成立的第一要件是行为人无代理权。所说无代理权是指实施代理行为时无代理权或对于所实施的代理行为无代理权。
5、如行为人拥有代理权，则属于有权代理，不发生表见代理的问题。本案中原告刘某在与被告王某签订租房协议时没有出具产权人原告董某的授权委托书，事后原告董某对房屋租赁协议内容不予认可，原告刘某在与被告王某签订租房协议时实施了无权代理行为。2、客观上须存在有足以使相对人相信代理人有代理权的理由。表见代理中的“理由” ，是认定表见代理成立的关键，只有具备使相对人相信的“理由”才能认定表见代理的成立，行为人所实施的行为所产生的法律后果才能由本人承担。在实践中，能够构成表见代理的情况实在不胜枚举，但我们可以确定认定表见代理的规则，再根据这些规则来认定表见代理的“理由”。第一、 特定环境考察规则。所谓特定环境考察
6、规则是指考察行为人与相对人之间是在什么样的环境下发生的法律关系，这种环境是否构成相对人信任的理由；如果构成相对人信任的理由则应认定表见代理成立，否则则不应认定。对这种环境的考察就是特定环境的考察。如行为人冒充商店售货员在柜台上接收顾客钱款而逃走，在顾客与商店之间形成的表见代理，都是相对人基于特定环境才产生出对行为人的信任，相信行为人有代理权才产生与行为人之间的法律关系。没有这种特定的环境，行为人就不会产生信任的理由，就不会实施对应的法律行为，后续其他行为就无从谈起。所以，特定环境的考察也是认定表见代理的一个重要规则。通过考察相对人在特定环境信任的理由能否成立而充分，从而确定表见代理能否构成。第
7、二、相互关系考察规则。相互关系考察规则就是考察行为人和本人之间是否存在有使相对人相信行为人有代理权的特定的法律关系，如夫妻关系、父母子女关系、法定代理关系等，这些关系是认定表见代理的重要理由。本案中原告刘某未经儿子原告董某的同意将房屋出租给第三人被告王某，第三人被告王某有理由相信原告刘某的行为是经过儿子原告董某的同意后方才出租的。这种相信的理由是基于两人之间的父母子女关系，没有这种关系是不可能产生这种信任的。 特定的法律关系既可以是现在的，也可以是以前的， 如曾经存在的委托关系、代理关系等等。如行为人与本人曾有过委托关系、代理关系、合作关系等。这些法律关系的形成都是基于人身的信任，没有人身的信
8、任是不可能产生的。因此，对行为人与本人之间的相互关系的考察是认定表见代理的重要规则。第三、时间连续性考察规则。构成表见代理是因为相对人有充分的理相信行为人有代理权，充分的理由是一些已经存在的既成事实。时间连续性考察的规则就是考察这些既成事实与行为人实施表见代理行为在时间上的间隔长短，从而确定行为人的行为是否构成表见代理。在本案中房屋租赁关系中时间间隔越长作为表见理由越充分，原告董某在房屋租赁合同已经履行 1 年以后才提出异议，被告王某有充分的理由相信原告刘某有代理权。所以时间连续性的考察也是认定表见代理的一个不可忽视的方面。3、相对人须为善意且无过失所谓善意且无过失，是指相对人不知无权代理人的
9、代理行为欠缺代理权，而且相对人的这种不知情不能归咎于他的疏忽或懈怠。这是表见代理的主观要件。同时，确定相对人是否善意且无过失，在时间上应坚持相对人于行为时的主观状态为区分标准。还应强调的是：第一、对于相对人的有过失或为恶意，本人应负举证责任。对于相对人而言，只要有充分的证据证明存在足以使其相信代理人有代理权的客观情形存在，即推定其为善意且无过失。而且，相对人对上述客观事实的证明过程也就是对其善意且无过失的证明过程，从此种意义上说，相对人的善意且无过失采用事实自证的方法。对本人而言，欲否定表见代理的成立，则必须举证证明相对人为恶意或者有过失。若不能举证证明，本人应承担表见代理成立所引起的法律后果
10、。在本案中原告刘某按被告王某的要求在签订协议时提供了原告董某的房屋产权证、身份证复印件，被告王某有理由相信该房屋由原告董某的母亲原告刘某管理出租。第二、当代理权受有法律限制时，即使相对人不知其受有限制，在通常情况下，应当推定相对人有过失，本人对此不负举证责任。即无须证明相对人不知此项限制是由相对人的过失所致。相对人只有在提供反证证明自己没有过失时，方可主张成立表见代理。第三、表见代理的成立无须本人主观上有过错。虽然表见代理的产生通常是由本人的过失造成的，如授权不明，但是不能将其作为构成要件。综上，原告刘某做为原告董某的母亲，双方具有直系亲属关系，原告刘某在与被告王某签订协议时提供了原告董某的房
11、屋产权证、身份证复印件，被告王某有理由相信该房屋由原告董某的母亲原告刘某管理出租，原告刘某具有签订租房协议的代理权，被告王某做为承租人已经尽了合理的注意义务，原告董某在房屋租赁合同已经履行1 年以后才提出异议，原告刘某在与被告王某签订租房协议时虽然实施了无权代理行为，但原告刘某的行为构成表见代理，原告刘某与被告王某签订的租房协议对原告董某具有约束力。篇二：案例评析：房屋买卖合同纠纷中表见代理与预约的问题解析案例评析：房屋买卖合同纠纷中表见代理与预约的问题解析【案情简介】黎某与段某是夫妻关系。2014 年 5 月 11 日，黎某与某地产代理公司签订了房地产出售居间合同，委托该中介公司出售位于南海
12、市锦绣花园小区房产，并就房价、 购房款支付时间和方式、何时签订正式买卖合同等细节问题做出明确约定。同时黎某提供房产证复印件，显示该房产由夫妻二人共同共有。5 月 14 日，谢某在中介公司网站上看见该套房源后，当即联系中介公司带其看房并透露购买意向，次日， 谢某与中介公司签订了购买意向书 ，约定房屋总价款为人民币589 万元，定金为人民币80 万元，若谢某未在5 月 30 日前付清定金并办理相关购房手续，则房屋出让方有权不予退还定金，同时将前述买卖合同之细节也约定在内。随后，黎某在该购买意向书的落款处签订其与段某二人姓名予以确认，表示其同意谢某的购买条件。5 月 27 日，谢某依约转账人民币80
13、 万元至中介公司账户内，5 月 29 日，黎某以段某反对为由不愿再出售房屋。后双方多次协商未果，谢某遂诉至法院，要求黎某夫妇返还双倍定金共计人民币160 万元。黎某辩称，妻子段某对售房之事不知情，其擅自出售共有房屋侵犯了其他共有人的权利，故应属无效民事行为，合同自始无效。【法院判决】法院经审理后认为，黎某的行为构成表见代理，谢某有理由相信其有权处理，故本案涉及的购买意向书系双方当事人自愿订立，意思表示真实，合同有效。现黎某以妻子不同意为由作为毁约借口，其行为已构成违约，按照定金罚则原则，黎某夫妇应当承担双倍返还定金的责任。【律师评析】 本案是一起因卖方单方反悔，不愿继续履行合同导致的房屋买卖合
14、同纠纷案件的典型代表。深圳知名经济纠纷团杨婧律师认为本案主要存在三个争议焦点：一、黎某的行为是否构成表见代理。我国婚姻法 第十七条规定， 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时， 婚姻法 司法解释对上述规定作了进一步的阐述：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫
15、妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。上述规定明确了夫妻之间的日常家事代理权，是指夫妻因家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高达上百万元，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用
16、表见代理的规定。关于表见代理，我国合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。本案中，黎某有代理其妻子段某出售房屋的意思表示，并在同意出售房屋的购买意向书上代段某签了名。根据社会生活的一般经验，夫或妻一方出售两人共有的房屋时，通常会事先征得另一方同意并由其中一方具体办理出售事宜。且谢某已在约定时间内支付了足额定金，其作为交易相对人秉持诚信，尽到一个善良的买受人应尽的注意义务，根据合同法的诚实信用原则，也应得到保护。二、关于居间合同中约定的买卖条款的性质。马律师认为，解决此问题需要厘清预约和本约的法律关系。关于预约，我国立法尚无明确规定，通说认为预约本身就是一种契约，它的标的是订立契约（本约）的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备 商品房
