房地产投资项目不确定性分析

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1、房地产投资项目不确定性分析v房地产投资项目的不确定性概述v临界点分析v敏感性分析天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：17556963271房地产投资项目的不确定性概述711房地产投资项目不确定性的含义由于环境、条件及有关因素的变动和主 观预测能力的局限，所确定的基础数据、基 本指标和项目的经济效益结论，有时不符合 评价者和决策者所作的某种确定的预测和估 计，这种现象就称为不确定性。71房地产投资项目的不确定性概述712房地产投资项目的主要不确定性因素租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费 、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等 因素是主要的不确定性因素。

2、投资分析有必要对 上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影 响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科 学的依据。71房地产投资项目的不确定性概述713房地产投资不确定性分析的作用1不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决 策。2不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。本书中，房地产投资项目的不确定性分析主要包 括临界点分析、敏感性分析。72临界点分析721临界点分析的含义临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界 点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收 入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税 金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固 定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。

3、72临界点分析临界点分析是对房地产投资项目中的各变量进 行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分 析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有 关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对 市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能 力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经 济评价。72临界点分析722临界点分析的数学模型1成本与业务量房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成 本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成 本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内 不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。 变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的 成本。72

4、临界点分析2临界点分析的数学模型假设产量和销量相同，则：利润=单位售价销量 - 单位售价销量销售税率 - 单 位变动成本销量- 固定成本=单位售价销量（1 - 销售税率）- 单位变动成本 销量 - 固定成本设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销） 量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示 固定成本；则上述公式可表示为：临界点分析可分为线性分析和非线性分析。72临界点分析723线性分析1线性分析的应用条件1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面 积（或产品产量）的线性函数；2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能 全部销售出去；3）房地产产品的

5、固定成本和单位租售价格在产品租售期间 保持不变；4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折 算成一种产品；5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。72临界点分析利用临界点分析的数学模型 我们知道，它含有相互联系的6个变量，给定其 中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经 过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。 72临界点分析3线性分析的应用4临界点分析的图解法将销量、成本、利润之间的关系反映在 直角坐标系中，即形成临界点分析的图解法 。72临界点分析绘制临界点分析图，可按下列步骤进行：1）选定直角坐标系，以收入和成本为纵轴，产量 或销售量为横轴。2）在纵轴上找出固定成

6、本数值，以此为起点，绘 制一条与横轴平行的固定成本线。3）以固定成本线的起始点为起点，以单位变动成 本为斜率，绘制总成本线。4）以坐标原点为起点，以单价为斜率，绘制销售 收入线。72临界点分析724非线性分析线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生 产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分 析。而在实际中，固定成本、单位产品可变成本 和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与 产销量的关系并不一定是线性关系。在这种情况 下就要采用非线性分析方法进行分析。72临界点分析综上所述，房地产投资项目的临界点分析，主 要是根据房地产开发经营成本、产（销）量（建 筑面积）、售价和利润之间的函数关系进行预

7、测 、分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受 风险能力的一种技术方法。但应用这一方法，只 能对项目风险作定性分析，而无法定量测度其风 险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描 述，这是临界点分析在技术上的局限性。73敏感性分析731敏感性分析的含义敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生 变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标 发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现 值、内部收益率、开发商利润等；而主要变量是 指前面介绍的八项因素。73敏感性分析732敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察 其变动范围，了解项目可能出现的风险程

8、度，以 便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性 ，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提 高决策的可靠性。73敏感性分析二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性 因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测 出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条 件或临界数值，以此判断项目是否可行。三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目 （或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选 择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项 目或方案。73敏感性分析733敏感性分析的方法1单变量敏感性分析假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可 变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经 济指标的影响。这种分析叫单变

9、量敏感性分析， 也叫单因素敏感性分析。73敏感性分析2多变量敏感性分析同时分析两个或两个以上的变动因素发 生变化时对项目评估结果的影响，从而通过 对多个变量的测试找出那些关键变量的方法 叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分 析。 73敏感性分析项目对某种变量的敏感程度，可以有两种表示 方法。一是通过列表法表示该变量按一定比例变 化时引起评价指标的变动幅度（即敏感性分析表 ）；二是通过图解法表示评价指标达到临界点（ 如内部收益率等于财务基准收益率）时，某个变 量允许变化的最大幅度即极限值（即敏感性分析 图）。超过此极限，就认为项目不可行。73敏感性分析734单变量敏感性分析1单变量敏感性分析的

10、步骤1）确定分析指标。2）选择需要分析的变量。3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量 不同的变化幅度（如5%、10%等）或不同取值 的几种状态。4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程 度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素 。73敏感性分析敏感因素是指对经济评价指标产生较大 影响的因素。一般可通过两种方法来确定。一种是相对测定法。二是绝对测定法。73敏感性分析2单变量敏感性分析图敏感性分析图是通过在坐标图上做出各个不确 定性因素的敏感性曲线，进而确定各个因素的敏 感程度的一种图解方法，它可以求出导致项目由 可行变为不可行的不确定性因素变化的临界值。 具体做法是：1）将各个变量因

11、素的变化幅度作为横坐标，以某 个评价指标（敏感性分析的对象，如内部收益率 ）为纵坐标作图。73敏感性分析2）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变 量因素的变化曲线（取点范围小时，近似为 直线，本书为了说明上的方便，均画成了直 线），其中与横坐标相交角度较大的变化曲 线所对应的因素就是敏感性因素。73敏感性分析3）在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线（如 NPV=0，FIRR=ic等），求出变量因素的变化曲线 与基准收益率曲线（即临界曲线）的交点，则交 点处所对应的横坐标称为变量因素变化的临界值 ，即该变量因素允许变动的最大幅度，或称项目 由盈到亏的极限变化值。73敏感性分析735多变量敏感性分析

12、在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发 生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大 ，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了 要进行单变量敏感性分析以外，还应进行多变量 敏感性分析。73敏感性分析1两变量敏感性分析的步骤1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象 。2）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因 素作为分析的变量；3）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程 式转化为不等式；4）作出敏感性分析的平面图： 2两变量敏感性分析的应用73敏感性分析736敏感性分析的局限性1敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价， 而不能对其大小测定。2对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主 观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），它没有给 出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险 大小密切相关的。3在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前 提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的， 因为各种因素的变动都存在着相关性。