《6旅游投资项目的运作程序》由会员分享，可在线阅读，更多相关《6旅游投资项目的运作程序（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 旅游投资项目的运作程序一、旅游项目开发模式与流程开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过 创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务 管理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。1、旅游资源开发的历史旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的 印记：）原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；）资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；）资源开发转轨期：95-04年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产 品形成；）资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；）后资源开发期： 2015-？，休闲度假与生活方式。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之
2、间越来越 远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游 发展的重要方向。2、旅游项目开发模式 ）自发与自主自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐 项目；自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有 策划和规划。）主动与被动选点开发模式：比如野生动物园，在大连做了一个，在昆明再做 一个，完全可以主动选点。招商开发模式：通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源 ，招进一些投资人进入开发，这是相对被动的一种开发模式。）开发区域结构单一项目开发模式；成片整体开发模式；目的地整体开发模式 ）开发投入时序滚动开发模式：持续小资金投入开发；分期开发模式：阶段性
3、投资开发；一次性完成开发模式：先开发完成再开放；）产业多元性单一开发模式：单一产业的产品项目；综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构；）土地利用性质游憩区开发模式；旅游房地产开发模式；旅游城镇开发模式；）与市场的关系近郊型项目开发模式；远郊型项目开发模式；区域型项目开发模式；全国型项目开发模式；国际型项目开发模式。3、旅游项目开发的前期工作流程根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅 游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工 程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与 合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资 金运作与建设工程
4、期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立， 却又相互起承，形成一个完整的工作流程。）投资决策 这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开 发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请 旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之 后，提交一份旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投 资价值评价报告，以作为决策依据。 ）合同签定旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文 物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于 这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法 规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必
5、须合法控制 的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权 等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是 交通、水电等），是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地 。）架构管理合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的 管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三 方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应 着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三 个业务部门。他们的职能分别为：前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容： 委托旅
6、游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产 品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政 府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和 工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区 运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。）产品策划（项目设计）及项目运作策划项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要 解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运 作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开 发咨询
7、顾问公司，提供旅游项目总体策划报告及旅游项目开发 运作计划。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项 目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制旅游项目建设可 行性研究报告。）规划、设计产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制 旅游总体发展规划，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分 需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程 规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。规划、设计基本程序：勘察规划设计方案初步设计施工 图设计。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办 理用地规划许可证，方可委托专业机构进行建筑设计。小型
8、项目常用 规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相 部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委 审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改 意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工 图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。）政府审批事项办理推进前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中， 发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级 重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶 持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用 ；合同中政府承诺的落实
9、；施工图的审查；建设准备与报建批复等等 ，十分繁杂。）资金运作与招商引资建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而 言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商 引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建 设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项 目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资 本金。对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一 部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐 、酒店等等子
10、项目，进行合作或独立投资。）建设准备与工程建设在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方 ，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成 。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游 乐项目建设四个方面。项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游 项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要 步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组 ）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段 进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。）开业运作项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的
11、差距；开业需要人 财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部 负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是 ：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道； 制定营销计划；健全规章制度。景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资 料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（ 点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开 业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。到税务、物价及 其它相关部门办理开业手续。景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技 术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需
12、建立完整的旅游标识系 统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、 游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必须 通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础 ，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以达到一炮打响的 目标，是开业营销的重点。旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运 营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管 部门申请景区等级评定。三、旅游项目设计旅游项目设计游憩方式设计景观设计商业模式设计开发流程设计旅游商业运作策划神奇创意魔力现实操作流程科学要素配置旅游项目设计：
13、以资源和可进入性为基础，以市场为定位为目标 ，设计旅游项目及开发运作流程。内容包括四部分：游憩方式设计、 景观设计、商业模式设计及开发流程设计。游憩方式设计旅游六要素配置策划、游憩功能结构设计、布 局结构设计、观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策 划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划 、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计等等。景观设计标志性建筑策划与设计、植物造景与园林景观设计 、功能建筑景观设计、建筑造景与建筑景观设计、品牌形象及道路引 导标识系统设计。商业模式设计卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设 计、营销模式设计、品牌策划、渠道策划、传播策划、促销
14、策划、岗 位设置、管理模式设计、管理团对设计、人力资源开发策划、投资估 算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用 策划、商业模式整合等等。旅游商业运作策划：就是运用智慧经验与专业技术，通过策划、 规划、设计、咨询、包装等手段，对旅游产业的总体战略、开发、建 设、投资、融资、营销、管理等各个环节，进行整合与细化，形成行 动计划或操作方案，达到收入模式清晰，投资回报明确，行动计划实 际，管理流程简单的效果。1、项目设计的八大理念）在产业链联动中寻找解决方案 我们强调综合联动的旅游产业观，坚持对旅游产业 链上的每个环节进行整合思考，系统配置各种要素节点关 系，实现真正意义上的产业
15、内部无缝对接。通过旅游的运作和延展，提升城市空间功能规划的 传统理念，打造城市品牌形象，形成城市特色风貌，聚集 城市人气，开拓旅游小城镇建设新模式，带动第三产业发 展，解决就业，贡献税收和GDP；同时，推进三农问题解 决，实现离土不离乡，无污染地取代乡镇企业的部分功能 ；提升农业产品结构，消化农村剩余劳动力、减轻农民进 城的压力，解决农村生活环境，提高农民收入；最终形成 城乡两极共生融合、平衡协调和可持续发展的经济格局。）用实证的科学手段，深度研究细分市场旅游市场调研必须依靠实证的科学方法，对客源地结构、游客结 构差异、游客需求差异、服务要求差异、游客购买行为、游客消费行 为、时间安排、消费能
16、力、旅游组织方式等等进行定性定量相结合的 实证研究。旅游市场研究，要求以细分的实证的数据为依托，研究市场构成 的各个环节要素，开发了旅游市场专门技术，建立了规范的旅游市场 预测技术绿维创景游客市场预测模型。）以人为本，设计游憩模式旅游资源的优势不等于市场的优势，关键落到产品的打造上。产 品吸引力半径多大，则市场辐射半径就有多大。产品吸引核的打造， 最重要的是对游客旅游产品购买心理与游憩感受的深度理解。人本主 义方法论，是游憩方式设计的灵魂。现在的生活已经不缺乏功能，旅游者需要的是一种感觉，一种触 动视觉、听觉、味觉、触觉、心灵与肉体娱乐的精神感召与刺激。以 人为本，设计出互动体验、亲和吸引、情境感悟、个性娱乐的旅游产 品，形成旅游项目的市场核心竞争力，是项目设计追求并执行的原则 和目标。）追求独创奇异，形成独特性卖点说到底旅游者寻求的就是独特奇异，以差异化为基础的创意联想 ，一旦达到独特性之时，吸引核形成了，独特性卖点就产生了，产品 吸引力才得以形成。项目设计应该拒绝平庸。没
