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1、建设项目 “ 采光权 ” 纠纷的实践与思考刘金玲近年来，随着城市化水平的不断提高和土地集约利用意识的增强，城市中的高层建筑日益增多，周边居民与高层建筑开发商之间的“ 采光权 ” 纠纷频繁出现。笔者在多年从事建设项目法律服务的过程中，多次碰到过此类纠纷，感触颇多。现结合自身实践，就该类纠纷的现状及出路做一解读。一、采光权的相关法律规定有关采光权的法律规定，目前处于一种私法、公法和自律法共同规范的局面：私法方面主要通过民法通则赋予公民采光权；公法方面，我国建筑法第五十六条、城市房地产管理法第二十六条、建设工程质量管理条例第十九条、城市房地产开发经营管理条例第十六条、城市居住区设计规范（GB5018
2、0-93）第5.0.2.1条和住宅建筑规范第4.1.1条、 青岛市城市建筑规划管理办法第三十条规定等等；在自律法方面，目前主要是通过业主公约对业主之间妨害采光权的行为进行自我规范和约束。有关采光权的纠纷，主要包括三种情况：一是相邻一方房屋或其他设施因与相邻他方房屋未保持适当距离或者限制适当高度，导致遮挡相邻他方室内采光，致其采光不足而产生的纠纷；二是相邻一方种植竹木，因其枝叶伸展而遮挡相邻他方室内采光，致其采光不足而产生的纠纷；三是相邻一方因自己的过度或不适时光源照射而导致相邻他方采光过度或不适时，即通常所说的“ 光照污染 ” 纠纷。上述几种类型的纠纷中，目前矛盾最尖锐也是争论最激烈的，是围绕
3、着土地的立体化利用而产生的第一种类型纠纷，本文主要针对该问题进行探讨。二、建设项目采光权纠纷的实践做法随着公民法律意识和不动产所有及利用意识的增强，建设项目采光权纠纷的种类在不断增多，总结起来，当前主要有以下几种：一是建设项目未经批准或建设项目本身已经审批但开发商违章加层、扩建亦即“ 违章建筑 ” 所导致的建设项目采光权纠纷；二是建设项目虽已经过批准，但审批的规划本身不符合国家强制性规范关于日照间距和建筑高度的要求，即所谓 “ 违法审批 ” 导致的建设项目采光权纠纷；三是分期开发的项目中，因开发商隐瞒后期开发项目对前期项目的采光影响，所产生的前期业主与开发商之间的建设项目采光权纠纷；四是基于土
4、地的最有效利用的“ 经济效益 ” 和“ 物尽其用 ” 的原则，因拟规划项目的日照间距和（或）建筑高度低于国家强制性规范，在拟规划建设项目和该项目周边居民之间所产生的建设项目采光权纠纷，俗称 “ 采光补偿 ” 纠纷。对于上述纠纷，救济的依据除了民法通则第八十三条的规定外，还包括城市规划法第40条的规定和合同法第42条的规定。根据上述规定，救济的方式主要包括以下几种：一是停止侵害排除妨碍，二是赔偿损失，三是签订采光补偿协议，这主要是针对前述第四类纠纷。但不论是赔偿损失还是自愿签订采光补偿协议 ，业主所获赔偿 （或补偿） 的范围和数额都是争议的焦点。关于赔偿的范围， 一种观点认为， 凡是采光水平相较
5、以前受到影响的均应赔偿（或补偿）。另一种观点认为，是否应当赔偿（或补偿）应以被挡光房屋大寒日有效日照时数是否低于法定标准作为界限。关于赔偿（或补偿）金额，有的按评估的房屋贬值损失裁定，如青岛“ 博思公寓 ” 采光权仲裁案；有的法院依据被挡居民生活用电量，通过家里照明、取暖等电器的用电量计算出居民的损失；有的按政府规定标准支付，如大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定中，对市内各区被挡日照建筑物的补偿标准做出每平方米补偿面积1400-2000元的规定；还有的干脆收购被挡光房屋;当然实践中更多的是在诉讼或仲裁的过程中，或者通过中介机构的斡旋，双方通过和解或协商的方式确定一个双方都可接受的金额。在从事
6、赔偿（或补偿）的过程中，在两点做法上比较一致，一是认为后建成的建筑物无权向原已存在的建筑物主张采光权， 因其在建筑时应预见可造成挡光的后果，属于自愿承受。 二是这种请求权“ 一物只能行使一次 ” ，如果前手已获得赔偿或补偿，后买受人应了解买受时的现状，不能再以此为由主张赔偿（或补偿）。三、关于建设项目采光权的几点思考1、对公民享有的“ 采光权 ” 应当有科学的认识公民享有的采光权是受到公法规范限制的，不是一种绝对权利，不意味着公民在购买不动产时所享有的采光水平神圣不可改变。笔者认为公民享有的采光权应界定于公法规定标准（国家强制性规范）的水平，即遮挡建筑的建筑高度及其与被遮挡建筑之间的日照间距达
7、到国家强制性规范要求时公民所享有的采光水平。对于符合该标准，但比以往减少的情形，属于公民依法应负的承受义务，不应补偿。2、应科学界定 “ 采光权 ” 纠纷产生的赔偿或补偿的性质及数额对于采光权纠纷所致损害，究竟是应冠以“ 赔偿 ” 还是 “ 补偿 ” 的名称，向来存在争议。笔者认为，对于前述第一至第三种情形，应称之为“ 赔偿 ” 。而对于第四种情形，由于是基于社会公共利益产生，且不存在主观恶意，与拆迁补偿、征收补偿相类似，称之为“ 补偿 ” 更为恰当。关于赔偿的数额，由于第一种和第三种情形中，义务人的主观恶性明显，应根据被挡光房屋前后的价值对比，赔偿被挡光房屋贬值的全部损失，不应考虑违章建筑是
8、否符合日照间距和建筑高度问题。在赔偿的范围上，应将全部受影响户包括在内，不应考虑大寒日有效日照不满2小时的限制范围， 以体现对主观恶性者的惩戒和社会公平。关于第三种和第四种情形下的赔偿（或补偿）范围，应以被遮挡建筑在大寒日日照时数居于法定标准（青岛为2小时）状态下的被挡光房屋的大寒日日照时数作为参照对象，凡低于该水平的，业主均做出了特殊牺牲，应纳入赔偿或补偿范围， 不应按照挡光建筑建成后被遮挡房屋大寒日的有效日照时数是否满足2小时作为划分标准。关于赔偿（或补偿）的金额，应以被遮挡建筑在大寒日日照时数居于法定标准（青岛为2小时）情形下的被挡光房屋价值与房屋被遮挡后的实际价值的差值确定，不应以房屋
9、未被遮挡情形下的原价值作为参照对象。否则，如要求对全部贬值进行赔偿，就忽略了业主依法应负的承受义务，违背了立法的本意。3、应确立政府部门在采光权纠纷中的国家赔偿责任对于前述的第三种情形，笔者认为，由于根源在于政府部门具体行政行为违法，而该情形也完全符合国家赔偿法规定的赔偿范围，因此政府部门应当承担国家赔偿责任。作为开发商，虽然在主观上不存在过错，但客观上是受益者。基于目前的法制条件下，国家承担赔偿责任普遍较轻。因此可行的办法是由政府部门承担部分责任，开发商在受益范围内承担补充补偿责任，总的赔偿和补偿的金额应与前述第四种情形下的补偿数额相同。不应以开发商是受益者或挡光建筑已经过审批为由逃避对被挡光房屋的赔偿（或补偿）责任。4、建议通过地方政府规章的方式确定采光补偿的原则和参照标准由于高层建筑的日益增多，采光补偿问题是一个现实中必须要面临的问题。对这一问题，受影响业户出于多要补偿及诉讼成本的考虑，多不愿通过司法途径解决，因此司法实践中的判例很少。而开发商，由于很难满足所有受影响业主的要求，也对业主已达成的采光补偿协议讳莫如深，不对外泄露。从而使该类纠纷缺乏参照标准，解决过程拖沓冗长，这必定不利于该类纠纷的处理，也不利于城市规划的进展。建议地方政府部门尽快出台相关规章，就补偿的原则、补偿的标准做出规定，以利于各方参照适用。（作者系本所合伙人、房地产法三部主任）
