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1、当前投资与房地产形势分析 主要内容n一、固定资产投资运行情况n二、房地产市场运行情况总体评价今年以来，面对国内严重自然灾害和国际金融危机等诸多不利因素， 全国固定资产投资保持了平稳较快的发展态势，投资的地区结构和行业结 构也发生了一些积极的变化，但投资领域存在的新开工项目相对不足、投 资资金来源增速缓慢等因素也对投资的稳定增长形成较大压力。受近几年宏观调控措施的累积效应和国际、国内经济形势的影响，房 地产房地产开发市场基本上呈现下行的态势，下半年下降的幅度有所加大 ，房地产市场面临继续下行的压力。随着积极的财政政策和相对宽松的货币政策的实施，估计会对明年投 资增长产生重要影响，但由于房地产开发
2、受市场的制约较大，房地产开发 投资增长速度仍存在继续下行的可能。一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点 （二）投资运行中存在的主要问题 （三）中央扩大内需投资项目情况 （四）对今后投资形势的判断投资运行特点今年以来，固定资产投资保持了平稳快速的增长态势 ，各月投资增长速度均在24%以上。前三季度，城镇投资增 长速度呈现逐步加快的趋势，四季度后，增长速度逐月小 幅回落。1-11月，城镇固定资产投资127614亿元，比去年同期 增长26.8%，增幅与去年同期持平，比1-10月回落0.4个百 分点。11月当月城镇投资增长23.8%，比10月当月回落0.6 个百分点。 1、固定资产投资增长速
3、度继续平稳增长 2007-2008年城镇投资累计增长速度投资运行特点投资运行的特点2、实际投资增长有所回落尽管投资的名义增长速度较高，但由于投资价格指数较高，导致投资的实际增长速度比上年同期回落明显。前三季度，全社会固定资产投资实际增长15.1%，增幅比去年同期回落6.5个百分点，比上半年提高0.3个百分点。投资运行特点3、第一产业投资高速增长今年以来，随着国家支农惠农政策力度的加大，第一产业投资呈现高速增长态势。1-11月，第一产业投资1945亿元，比去年同期增长57.4%，增幅比1-10月回落4.4个百分点，在城镇投资中所占比重也比去年同期提高了0.3个百分点。 111月份分产业投资情况完
4、成投资 （亿元）增长速度 （%）比重 （%）去年同期 比重（% ）总计12761426.8100.0100.0第一产业1945194557.41.51.2第二产业5723529.544.843.9第三产业6843524.153.654.8投资运行特点投资运行特点4、工业、房地产开发和基础设施仍是投资增长的 主要动力工业、房地产开发和基础设施一直是固定资产投 资的主体，也是带动投资增长的主要动力。前三季度 ，工业投资56047亿元，同比增长29.9%，拉动城镇投 资增长11.8个百分点；房地产开发投资26546亿元， 增长22.7%，拉动投资增长4.7个百分点；基础设施投 资32502亿元，增长
5、19.2%，拉动投资增长4.9个百分点。投资运行特点5、重化工业快速发展特征仍然明显 一是从投资比重看，制造业中投资比重排在前五位 的均为重化工业； 二是从投资增长速度看，这几个行业投资增长速度 均高于城镇投资增长速度； 三是重工业投资比重继续提高。投资运行特点6、装备工业投资力度继续加强 1-11月份，装备工业完成投资14843亿元，增长36.7%，增速比去年同期回落5.4个百分点，但仍高于今年同期城镇投资增幅9.9个百分点。装备工业投资占工业投资的比重为26.5%，比去年同期提高1.3个百分点。7、中部地区投资持续高速增长从地区结构看，中西部地区投资依然保持了前几年快速增长的态势。1-11
6、月，东部地区投资62127亿元，比去年同期增长21.8%，增幅比1-10月回落0.3个百分点；中部地区投资34222亿元，增长35.1%，增幅回落0.4个百分点；西部地区投资29099亿元，增长27.5%，增幅回落1.1个百分点。投资运行特点2008年东中西部地区城镇投资增长速度投资运行特点一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点 （二）投资运行中存在的主要问题 （三）中央扩大内需投资项目情况 （四）对今后投资形势的判断投资中的主要问题1、投资资金来源增长趋缓今年以来，资金来源增长速度低于投资增长速 度，且与投资增速的差距有扩大的趋势。1-11月份，城镇固定资产投资到位资金 13615
7、2亿元，比去年同期增长21.2%，增幅比1-10 月回落1.1个百分点。资金来源增速与投资额增速差逐步扩大，一 季度两者相差0.7个百分点，上半年相差2.8个百分 点，前三季度相差4.2个百分点，1-10月相差4.9个 百分点，1-11月份相差5.6个百分点。投资运行的特点城镇投资增速与资金来源增速2、新开工项目计划总投资小幅增长今年以来，新开工项目计划总投资呈现下降或小幅增长的趋势。 1-11月，城镇新开工项目计划总投资77538亿元，比去年同期增长5.4%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为26.9%，较去年同期下降了3.6个百分点。 投资
8、中的主要问题2007-2008年新开工项目计划总投资增长速度投资中的主要问题投资中的主要问题3、第三产业投资比重持续下滑近几年来，第三产业投资增长速度一直不高，投资比重基本上以每年1-2个百分点的速度持续下滑。今年111月份，第三产业完成投资68435亿元，增长 24.1%，在城镇投资中所占比重进一步下滑为53.6%，比去年同期下降1.2个百分点。投资中的主要问题4、高耗能行业投资增长速度有所加快 今年以来，高耗能行业投资增长速度出现明显加速的趋势。上半年高耗能行业投资增幅低于全部城镇和工业投资，但差距逐渐缩小，1-7月，其增速超过全部城镇投资， 1-11月，城镇高耗能行业完成投资21868亿
9、元，比去年同期增长29.6%，增幅比去年同期提高5个百分点，比全部城镇投资高0.8个百分点，比工业投资低0.3个百分点， 一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点 （二）投资运行中存在的主要问题 （三）中央扩大内需投资项目情况 （四）对今后投资形势的判断中央扩大内需投资项目情况1、四万亿项目投资分布 保障性安居工程是2800亿元 农村民生工程和农村基础设施大体是3700亿元 铁路、公路、机场、城乡电网是18000亿元 医疗卫生、文化教育事业是400亿元 生态环境方面的投资是3500亿元 自主创新结构调整是1600亿元 灾后的恢复重建，重灾区是1万亿元 四万亿投资的资金来源是：中央财政资
10、金11800亿 元，其他为地方配套资金或银行贷款。2、今年新增1000亿财政资金项目分布 保障性安居工程100亿元 农村民生工程和农村基础设施340亿元 铁路、公路、机场等重大基础设施250亿元 医疗卫生、文化教育等社会事业发展130亿元 节能减排和生态建设工程120亿元 自主创新和产业结构调整60亿元中央扩大内需投资项目情况3、新增1000亿元财政资金取得一定成效 受国家扩大内需政策的影响，中央项目投资增长速度 有所加快。1-11月份，中央项目投资13124亿元，增长 31.8%，比1-10月份提高3.1个百分点。地方项目投资 114490亿元，增长26.3%，比1-10月份回落了0.8个百
11、分点。 受中央扩大内需政策的影响，投资资金来源中的国家 预算内资金5840亿元，增长34.7%，增幅比1-10月份提 高3.5个百分点，比全部投资资金增幅高13.5个百分点。中央扩大内需投资项目情况一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点 （二）投资运行中存在的主要问题 （三）中央扩大内需投资项目情况 （四）对今后投资形势的判断对今后投资形势的判断1、制约投资稳定增长的因素 一是新开工项目计划总投资增长乏力，投资项目的储备不足可能会 影响明年及今后的投资增长； 二是投资的资金供应增长趋缓，导致投资的资金紧张； 三是国内外的需求出现增长乏力，绝大多数领域出现生产能力过剩 ，企业可选择的投
12、资领域变小; 四是工业企业利润水平降低，投资收益预期下降，投资的积极性受 到影响；资料 五是房地产市场观望气氛浓厚，商品房销售低迷，将导致房地产开 发投资增长乏力对今后投资形势的判断2、促进投资较快增长的因素 u一是我国仍处于工业化、城市化加速发展的阶段，投资较快增长具有一定的客观性u二是为保证经济社会又好又快发展，投资必须较快增长（就业压力、新农村建设、社会保障建设、地区不平衡）u三是我国的经济实力能够支持投资和经济的较快增长（资金充裕、人力资源充足、建设物资充足）u四是宏观调控政策发生了重大变化（资料：近几年政策变化）u五是灾后重建将在一定程度上带动灾区投资的增长 主要内容n一、固定资产投
13、资运行情况n二、房地产市场运行情况二、房地产市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况 （二）对于当前房地产市场中几个问题的分析 （三）稳定房地产市场的政策建议房地产市场运行特点1.房地产开发投资快速增长,但增速明显回落今年以来，全国房地产开发投资一直保持快速增长态 势。从趋势上看，进入下半年，房地产开发投资增长速度 较快回落。1-11月，房地产开发投资26546亿元，比去年同期增长 22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点, 比上半年回落10.8个百分点。2008年投资与房地产开发投资增长速度房地产市场运行特点今年以来，住宅投资增长速度明显高于房地产开发投 资增长速度，住宅投资的比重逐月
14、上升。111月份，全国 完成商品住宅开发投资19333亿元，同比增长25.2%，占全 部房地产开发投资的72.8%，比去年同期提高1.4个百分点 ，比一季度提高了2.1个百分点，比上半年提高了0.8个百分点。其中，住宅中90平方米以下住房完成投资5466亿元，同比大幅增长62.7%，占住宅投资的比重为28.3%，比去年 同期提高了6.5个百分点。2.住宅投资比重不断上升,开发结构有所改善房地产市场运行特点2008年分月住宅投资增速和比重房地产市场运行特点房地产市场运行特点3.新开工面积、竣工面积低速增长1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%，增幅比1-10月回
15、落1.9个百分点；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%，增幅比1-10月回落3.0个百分点。 房地产市场运行特点2008年商品房竣工面积、施工面积和新开工面积增长速度4.商品房销售持续低迷，回落速度有所加快2008年以来，全国房地产市场商品房销售低迷，市场观望气氛浓厚，商品房销售和销售额度双双呈现负增长，且下降幅度不断增大，商品房空置面积增长速度有所加快。1-11月，全国商品房销售面积同比下降18.3%，降幅比1-10月扩大1.8个百分点。商品房销售额同比下降19.8%，降幅扩大2.4个百分点。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2
16、个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。房地产市场运行特点2008年各月商品房累计销售面积和销售额增长速度房地产市场运行特点1-11月，90平方米以下住宅销售面积增长31.3%，90平方米以上住宅销售面积下降29.9%。90平方米以下住宅销售额增长41.9%，90平方米以上住宅销售额下降32.2%。90平方米以下住宅销售保持高速增长房地产市场运行特点今年以来，房地产开发企业资金来源增速呈现逐月回落态势。1-11月，房地产开发资金33404亿元，同比增长4.2%，比一季度回落25.3个百分点，比上半年回落18.6个百分点，比1-10月回落2.2个百分点,增幅比房地产开发投资低18.5个百分点。5.房地产资金来源增速不断回落房地产市场运行特点房地产开发投资与资金来源增长速度房地产市场运行特点房地产市场运行特点6.土地购置及开发面积降幅扩大1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米,同比下降5.9%,降幅比1-10月扩大0.3个百分点
