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1、苏州 金门乐活 LOHASLOHAS 广场 操作提案杭州壹线2011/3盘活！效益！我们从这里开始思考项目核心 在于如何实现有限年限内的项目最大利益关键点 一期业态完善以及一、二期之间的互促，最终实 现项目整体商业氛围显性问题显性问题人气业态 档次空置率人气严重不足，人流仅从南入口进入业态布局混乱、错位商品经营档次偏低空置率、转让率高 单体狭长建筑，进深过长建筑自我情况分析一：显性问题矛 盾一、区域需求VS项目定位二、宣传VS投入产出四、微调VS大调三、市场培育期与可售时间七、高转手率VS招商对象六、批发VS零售五、低端批发VS价值提升自我情况分析二：矛盾区位 项目位于苏 州市区内环 金门路上
2、， 属于城市中 心区域。体量项目体量较大 ，具备规模效 应。硬件项目在硬件配 套和市场环境 上标准较高具 备比较优势。认知度前期大量推广宣 传，项目具备一 定认知度。开发商实力较 强，关系网络 良好，作风务 实。开发商自我情况分析三：优势分析非商圈 项目位于石路 商圈西侧，属 于商圈辐射外 围，非传统商 业购物区。进深项目独栋式楼 体，长进深， 短面宽，不利 于商业排布和 人流环绕。人气项目属于新开 业市场，人气 冷淡，开业率 不足，经营尚 不稳定，空置 、转让率偏高 。目前业态规划 粗泛，楼层分 布不尽合理， 经营户管理有 待规范，经营 档次较低。业态自我情况分析三：劣势分析苏州同类市场 较
3、多，业态重 复，且经营多 年，市民消费 习惯短期难以 改变。竞争客户分流 钱万里桥小商 品市场向外搬 迁，原有部分 消费客户将分 流市场整合现有小商品市场 整合升级有望在 近年展开，项目 有机会成为市区 小商品市场的代 表口碑如经营得当，项目的经营状况有望随着口碑积累逐渐改善区位项目的区位优势 和物业基础长期 存在，将会持续 受到各类商家的 关注项目的定位和 业态存在升级 的空间，如果 调整得当，将 有机会成为区 域商业亮点。升级自我情况分析三：机会分析自我情况分析三：威胁分析低开业率 市场人气冷淡 在传统经营户 中形成不利口 碑，当前的低 开业率影响新 商家进驻。经营危机若项目的经营 现状持
4、续得不 到改善，则市 场的经营将会 出现危机。钱万里桥新钱万里桥 在硬件、配 套、规模上 与项目齐鼓 相当，并有 牢固的商家 基础。不属于政府规 划的重点商业 区域内，孤木 难撑，有被边 缘化的危险。政府规划项目的商业经 营步入正轨需 要时间，但项 目的使用年限 相对较短，影 响销售回款。土地年限现状未来金门国际，路在何方？坚持或改变投入产出比发展方向小商品市场？专业市场？生活购物？市场经营不佳新型商业调整代价时间资金一线观点：诊断结论项目根本的问题是市场定位的偏差！传统小商品市场只有批发走量才能存活，根据目前的市场发展规律，一个城市只有一个大型小商品批发市场。当前项目无法吸引传统批发商户进驻
5、，难以在与钱万里桥市场竞争中胜出。前期项目定位以“批发市场”为基础，导致项目形象低档化，并导致目前的错位的楼层业态布局。小商品市场是一个机遇，但不是我们的机遇。项目抓住了一个不属于自己的机遇。结论：项目需要重新定位！苏州首个城中心苏州首个城中心Lifestyle MallLifestyle Mall生活体验式购物广场生活体验式购物广场项目总体定位综上所述案 名 建 议苏州苏州 金门乐活金门乐活 LOHASLOHAS 广场广场来福士来福士芳汇广场芳汇广场港汇广场港汇广场美罗城美罗城在商业中心里休憩 、娱乐、社交、购 物、美食、欣赏艺 术、享受都市夜生 活。乐活 LOHAS广场案例1. 开放式空间
6、；2. 面积相对来说不大，商户是由中高档专卖店、餐饮和娱乐等多种元素构成，购物功能与传统相比弱化；3. 设计非常有氛围，独特、领先、时尚。乐活 LOHAS特点总结苏州金门乐活 LOHAS 广场 业态规划休闲娱乐5F鞋类箱包4F男装主题3F精品女装2F日韩百货1FKTV、电玩城、健身馆、电影院鞋类箱包馆休闲馆、运动馆、绅士馆、定制馆少女馆、淑女馆、化妆/饰品馆日韩风尚馆一期KTV、电玩城、健身馆、电影院二 期 思 路项目整体定位：现代体验式家居生活馆现代体验式家居生活馆品牌 基地综合 展贸系统家居 设计平台国际化 高融合性 前瞻性 可持续发展高新家居 体验系统集家电、家具、建材、家饰、设计、装修
7、以及休闲、餐饮、展览、娱乐、服务等综合功能为一体的家居生活体验广场!“乐活”广场操作思路指导思想盘活！效益！迅速行动 多轨齐发（点、面兼顾）“乐活”广场操作脉络5F 独立对外招商step.12-4F 业态调整、步行街招商、整体销售 准备，已售商铺委托租赁step.21F 沿街商铺调整、主力店招商、 2-4F 商铺销售step.3step.4二 期一 期项目定位，工程跟进1F、5F 商铺销售二期招商、销售Step.1 操作思路1、5层独立形象，对外招商，重新树立项目形象，拉升人气；2、5层招商完成50-60任务；3、二期项目同步进行，对项目定位进行细化、论证，并尽快动工；5F 独立对外招商ste
8、p.1二 期一 期项目定位，工程跟进Step.2 操作思路1、对2-4F业态调整，整合现有商户资源，规范业态划分；2、业态调整时间：现在至2013年租赁时间截止；3、对调整后空余商铺进行招商；步行街招商；4、对二期商铺招商、销售同步展开2-4F 业态调整、项目整体 销售期准备工作step.2一 期业态调整图二 期二期招商、销售化妆/饰品区内衣区少女装区淑女装区2F 女装主题馆日用百货 综合区文具/玩具区花艺/礼品区家居生活区酒店用品区1F 五大区域、分类小街日用百货综合区 文具玩具区 家居生活区 酒店用品区 花艺/礼品区调整原则： 以块状业态为划分楼层， 并以内部主题街进行条状 细分皮革区箱包
9、/鞋类区针织品区4F 三大区域休闲馆绅士馆运动馆定制馆3F 男装主题馆Step.3 操作思路1、根据租赁时间（2013年截止），与KFC、屈臣氏等主力店进行接洽2、借主力店招商，作为形象旗舰店进行项目整体定位宣传推广3、24商铺的销售跟进 4、已售商铺业主统一补签商铺委托租赁协议；1F 沿街商铺调整、主力店招商、24F商铺销售step.3一 期一 期1F、5F剩余商铺销售step.4Step.4 操作思路1、在整体商业氛围盘活之后，将之前对外表示属于发展商持有的1F、5F商铺重磅推向市场，热点带动项目最后市场火热氛围。2、将前期销控的1F、5F主力店等节点型铺位进行高价销售，实现项目超额利润。“一铺两租”销售方式商铺经营权转让（建议转让时间定为15年）招商租赁；经营权转让附带委托租赁协议，给予业主一定期限回报；快速启动商铺的销售工作，快速回笼资金；（此部分此处不展开阐述）Thanks！
