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1、小结：1、 09年（17月份）出让土地812.04亩， 达到07年出让土地（1019.39亩）的80%，超过08年全年出让土 地（683.94亩）可以预见09年全年土地出让将超过07年；2、从当前的市场情况来看，07年出让的量比较大。但08年房地产市场低靡，造成07年出让的土地一定量的 积压，出现08年出让土地收缩的连锁反应；3、因08年房地产市场的不景气，06年和07年成交的地块基本集中在08年底和09年开发，形成09年柳州多个 新盘的涌现（统计约有超过35个新盘出现)。 4、从07年、08年、09年（17月）柳州土地出让及成交情况来看，土地的成交量比较频繁，可以预计未来 两年的市场开发量将
2、进一步加大。 三、2006年2008年柳州市房地产经济指标项项目06年度07年度08年度金额额或面积积增长长（%）金额额或面 积积增长长金额额或面 积积增长长（%）商品房施工面积积471.85万15.3554.21万17.5834.6万50.6新开工面积积205.4万25311.78万51.8375.8万20.5商品房竣工面积积113.42万20163.4万44.188万-53.9商品房住宅销销售面积积189万23.1275.6万45.8200万-37.8商品房住宅销销售额额49.26亿亿21.764.35亿亿30.650.31亿亿-27.9商品房住宅销销售均价2550元173000元17.7
3、32006.7房地产产开发发投资资45.2亿亿35.673.74亿亿6391.92亿亿24.7（以上数据来自市建委、规划局、拆迁办、经济房中心） 小结：1、09年上半年房地产开发投资44.97亿元，同比增长3.6%，是06年全年总开发投资量，接近08年总投资的50%，开发力度仍呈 上升趋势；（其中企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，占房地产投资的20.95%，这些经济适用房会对市场产生 较大的冲击。）2、09年上半年商品房施工面积877.35万平方米，同比增长24.56%（其中住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工 面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营
4、业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米， 增长88.1%）。总施工量超过08年全年的施工量，是近几年来开发量最大的一年；3、 09年上半年商品房销售额33.47亿元，同比增长17.50%。其中，住宅销售额29.26亿元，增长12.41%。住宅销售较07年、08 年呈明显上升趋势；4、09年上半年房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅144.99万平方米；商业11.59万平方米，经 济适用房32.12万平方米。5、商品房销售面积为106.64万平方米（成交9385套），同比增长6.6%。其中住宅为100.52万平方米；上
5、半年住宅的销售势态 与08年全年相比，势态不是很明显。第二章 项目基本概况一、项目所在区域示意图 柳北区河东区鱼峰区城中区柳南区项项 目 位 置二、项目环境分析（一）项目地址：柳州市白沙路2号位置描述：白沙路与壶东大桥西端交汇处往北江岸处壶东壶东 大桥桥白沙路项目位置（二）项目四至状况1、项项目东东面沿河堤一线500米左右西东东北南滨滨江路项目所在位置能看到的江面及河东区景观壶东壶东大桥桥河东东新区项项目江岸边边2、项目南面紧靠壶东大桥西端西东东北南3、项目西面西临白沙路。沿路约500米左右，一路之隔为区民社区（由南至北依次为柳 锌职工医院、柳锌小区（46栋大社区）、金桑子宿舍区、紫薇园小区、
6、冠亚蓝湾国际等社区 。白沙路柳锌锌小区冠亚蓝亚蓝湾社区4、项目北面北侧为景绣路。紧靠维多利亚小区、颐和园（在建项目）、飞龙富苑社区 。颐颐和家园售楼处处锦绣锦绣路颐颐 和 家 园维维 多 利 亚亚 小 区飞飞 龙龙 富 苑（三）、项目周边配套状况柳锌锌菜市场场第35中学公交路线线柳州商业银业银行1、学校柳州市第三十五中、锦锈 路小学； 2、交通19路、24路、54路、61路四条公交路线经过 ； 3、医院柳锌员 工医院； 4、其他柳锌菜市场、锦绣农贸 市场、柳州商业银 行等。三、项目基本状况（一）、项目内部现状（二）、地块出让状 况A、地块规划总面积 224535.67平方米（合 336.8亩）
7、；B、扣除城市、绿化、 排水用地后，实际出 让169343.2平方米（ 合254.01亩）（三）、项目经济技术指标地 块块规规划用地净净用地性质质容积积率绿绿化率A58.02亩56.74亩商业/居住3.52.530%B45.35亩44.36亩商业/居住4.02.530%C69.45亩69.45亩商业/居住4.02.530%D39.72亩39.72亩商业/居住3.52.530%E43.74亩43.74亩商业/办公/旅馆/ 文化娱乐4.52.525%合 计256.28亩254.01亩平均容积率为3.8，土地出让后的建筑要求A地块和D地块的建筑限高为60米。项目情况分析：1、地块背景：该地块为原锌品
8、厂厂区，目前是柳州唯一一块成片的未开发的江边大面积地块，以平地 为主，地块完整容易规划，尚有部分建筑楼体尚未拆除（但已经般迁）；2、地块出让指标：属于居住、商业、 办公、文化娱乐综合用地；3、交通情况：四面道路围绕，东面沿江一线为10米宽度左右滨江路（贯通城中、柳北沿岸）；西面紧 靠白沙路（连三中路，通锦锈路和跃进路）；南靠壶东大桥（连接河东区和柳北区主要干道 ）；北近锦绣路（连通跃进路和滨江路）。公交系统有19路、24路、54路、61路四条路线通过。4、市政配套：水、电、通信、路网等完善，完全成熟的居住版块；医院（柳锌职工医院）、学校（35 中、锦绣路小学）、银行（柳州商业银行）、小型超市（
9、金陵超市等）、菜市（柳锌菜市场 、锦绣农贸市场）、美食城（金福园美食广场，有桂林仔、金龙寨等酒家）等配套齐全；5、人气、人文情况： 有相当的人流和车流，白沙路一带全为住宅社区（柳锌宿社区约3000多户；金桑子小区80多户；紫薇小 、 区200多户；冠亚蓝湾国际1000多户）浓厚的人居和生活氛围形成了该片区的主要特征。6、景观环境 该地块直面柳江，得益于百里柳江的实施和白沙路扩建，此区域交通更为便利，环境更加宜居。7、问题与顾虑： 地块原属锌品厂厂区，属于污染相对严重的区域，虽然目前企业已经不存在，但锌品化学污染的心理依 然有一定的影响。结论： 1、片区属于旧城改造范围，整体相对落后，城市化进程
10、缓慢，改善现有居住环境成为当前房地产开发 的主流； 2、项目拥有大面积的江景资源和具备规模性，在柳州这样的项目少之甚少的，与周边项目对比更胜一 筹； 3、与对岸河东片区相比它的影响力还存在差距，可以说仅一水之隔即为完全不同的两个概念。第三章 柳州房地产基本情况一、楼盘分布情况：目前柳州市在售楼盘约为120个左右，其中09年新增约35个左右，区域具体划分为鱼峰区、柳 北区、柳南区、柳东区、城中区、高新区六个区，其中柳南区、柳北区、河东区和鱼峰区几乎 均衡平分，在售楼盘均超过20个，占总量的80%左右。1、柳南区 具有工业基础雄厚、交通便捷、商贸集中、人口流动量大等特点。作为柳州市的“南大门”，
11、该辖区内的柳州铁路局、柳工集团、柳州五菱汽车有限责任公司、广西鱼峰集团有限公司等 300多家国有大中型企业及单位职工撑起了柳南片区的房地产市场。该区域目前主要在售项目 包括盛世中华、汇景龙湾、在水一方等项目，总体销售价位约在30003500元/平方米左右， 柳南片区主要以多层小高层为主的普通住宅为主，而最近有如在水一方、盛世中华等中高档楼 盘的出现。2、鱼峰区 当前区内在售楼盘约为22个，总体销售价位约在31004600元/平方米左右，该片区的高端 楼盘相对比较集中，价位与普通住宅差距比较大，典型的有大美天第、托斯卡纳、永意山 语城等。3、柳东区 是柳州的CBD，目前区内房地产开发较为密集，主
12、要包括阳光100城市广场、兆安现代城 、 凤起新都等项目，区内在售楼盘约为21个，销售价在52006000元区间。新市政府、柳州 高中和市政广场等的落成极大的提高了片区的价值，因而外地客和投资客成为该片区购房 的一大组成部分。4、城中区 作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发 以旧城改造而带来的商品房开发为主，目前在开发的有锦业城市广场、地王财富中心等项 目。5、高新区 该片区的楼盘相对比较集中，且以高品质楼盘开发为主，该片区乘着政府东进的发展步伐 获得了良好的发展机遇，房产价格上升比较快，当前销售价在50005800元区间，代表作 有文源华都、兴佳清华
13、坊等。6、柳北区 作为柳州原老厂区、老企业相对比较集中的区域，开发和修建道路、市政、美化环境成为 当前北扩的主要工程，改善当前居住条件成为当前的主流，因此房产开发相对比较集中， 且以多层小高层居多，但缺乏高品质的项目。当前价格在33004500元区间，代表楼盘有 颐和家园、锦绣香江、冠亚尚成国际等。二、建筑/规划/产品特征1、产品户型： 楼盘基本上以多层、小高层和部分高层为主。从柳州房地产市场户型产品供应结构来看，两房 及三房是市场的主力产品，而复式与一房则是市场供应量最小。从产品面积来看，两房面积多 数在7090平方米间，三房面积大部分在100130平方米的区间，市场户型产品多样；2、柳东片
14、区高档楼盘众多 柳州近两年涌现出来部分高端项目，大美天第、阳光100城市广场、托斯卡纳、永意山语 城等楼盘就是其中的代表。高端项目必然会带动柳州楼市房价的上涨。3、江景住宅出现 随着城市的发展趋势，柳州市近年来开始大批旧城改造，柳江两岸涌现江景楼盘，一线江景成 为了此类项目的核心卖点，如在水一方、川海汇景龙湾等。4、销售价格 目前河东区楼盘均价在52005500元，阳光100的商务楼价格在700010000元；其它区域普通 住宅大部分楼盘均价30004000元/平方米左右。5、建筑风格 大部分楼盘都以现代简约式风格为主，少量欧式的类别墅、洋房（如圣蓝山、托斯卡纳等）和 中式传统建筑风格（如大美
15、天第、兴佳清华坊等），但不同的风格在柳州很容易获得市场的 接受。三、可比性楼盘情况概述及分析（一）项目周边楼盘情况1、颐和家园 2、锦绣香江 3、维多利亚 4、冠亚尚成国际颐和家园地址： 锦绣路8号规模：占地54.7亩，总建筑面积90600万容积率：2.8 物业形态：总共有13栋楼，其中5栋多层，8栋高层，一共约824户 产品： 65220多种户型 价格：均价4100左右销售期、销售率：分三期销售，一期5栋多层，2栋18层高层于09年6月推出并开始预约，多层100余户预约 200名（已经停止预约）；高层仍在预约中，一期计划在12月中下旬开盘。主题概念：以尊崇江岸园林为主题 与众不同之处： 1、
16、自然景观：项目畔江而建，自然景观优越； 2、园林建设：社区主题性园林别有特色，与江景融成一体； 3、配套设施：高级会所，配备健身、康体、休闲 ，高层建有精装豪华酒店入户大堂 ； 4、有5栋多层与我项目的差距： 规模小，建筑、产品常规划，没有特色。售楼部内售楼部内项项目鸟鸟瞰图图锦绣香江 地址：锦绣路3号 规模：占地13亩，总建筑面积 34557.3 容积率：4 物业形态：共2栋有28层组成，共约220户 产品：58240 价格：均价4200左右 销售率：2006年底推出，目前普通平层住宅销售完毕，8套190240平方米楼中楼，目前剩2套（ 无江景），极少量底商正招商中； 主题概念：江景豪宅生活 主要亮点： 项目无其他特色，建筑立面在柳北区具备一定特色，因为高度而揽江景的豪宅。效果图图维多利亚地址：柳州白沙路4号(原市纸制品厂) 规模：占地43.5亩，总建筑面积58400容积率：2.5 物业形态：多层组成和高层（4栋多
