北京昌平保利罗兰香谷定位报告

《北京昌平保利罗兰香谷定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京昌平保利罗兰香谷定位报告（115页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、北京昌平保利罗兰香谷定位报告CONTENTS销售概算本体分析开发环境客户分析项目定位项目区位指标分析项目四至交通条件环境分析小 结地块现状昌平城区沙河地区回 龙 观清河上地中 关 村四环路五环路六环路八达岭高速13号线 项目地块位于昌平区沙河地区，五六环之间； 沙河地区北靠昌平城区，南邻回龙观地区； 地块处于市区（海淀）昌平城区之间，距离约9-10公里。本案地块所处地理位置较好，方便到达北京城区及昌平城区本体分析项目区位3沙阳路河北钢铁 集团专卖场京包线南 沙 河现状民房现 状 厂 房现状民房工贸技 术学院现状民房、 厂房公 墓休闲 广场八达岭高速 北至沙阳路； 东至福田居住区规划一路临京包铁

2、路线； 南至规划南沙河北路临南沙河； 西至现状厂房、民房。现状 厂房福田居住区规划二路福田居住区规划一路规划南沙河北路地块紧临铁路，会对项目造成不利影响本体分析项目四至4沙阳路京包线南 沙 河现状 厂房八达岭高速地块现状较为平整北部局部有临建房，南部地块局部有杂草和树木；地块西北角为现状厂房；地块北侧有一座联通基站塔；地块东南侧有一条水沟穿过；地块西侧有一道高压走廊穿过。高压走廊联通基站塔水沟北侧联通基站塔西侧高压走廊东南侧水沟北侧地块现状南侧地块现状本体分析地块现状5沙阳路京包线南 沙 河八达岭高速福田居住区规划二路福田居住区规划一路规划南沙河北路地块 编号用地性质用地规模 （平方米 ）容积

3、率地上建筑规模 （平方米）控高 (米)北侧居住用地402612.510065360-80托幼用地南侧居住用地576662.011533230-60合计97927215985 项目用地分为南北两个地块，北侧地块规划为保障性住房和托幼用地，南侧为居住用地； 南、北地块体量相当，未来对商品房地块品质略有影响。项目地块指标表北侧保障房地块南侧商品房地块南侧地块容积率为2.0，控高30-60米，适宜打造舒适的中高层社区本体分析指标分析6沙阳路京包线南 沙 河八达岭高速福田居住区规划二路福田居住区规划一路规划南沙河北路道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷本体分析交通分析 地块距离八达岭高速公路直线距

4、离200米，可以方便通达北京市区（距五环路约14公里）和昌平市区； 目前地块通达性较差，仅有北侧沙阳路一个出人口； 规划显示未来将开通福田居住区规划一路、二路和南沙河北路三条外联道路，届时交通状况将有所好转。7沙阳路京包线南 沙 河八达岭高速福田居住区规划二路福田居住区规划一路规划南沙河北路 地块周边主要公交站点为东北侧八达岭高速公路旁的沙河站，途经该站点的公交线路有345; 345快; 519; 670; 919大站快车; 919区; 919支1; 919支2; 919支3; 945; 昌19; 昌20; 昌21; 昌22; 昌58; 昌68； 在沙河路口站和南大街站有昌平区内公交设立站点。

5、沙河站沙河火车站沙河路口站南大街站公共交通：线路较多，出行便利本体分析交通分析9本案 昌平线全线联通昌平城区、沙河、回龙观及市区多个商圈； 昌平线一期（西二旗站城南站）将于2010年底通车，项目距离巩华城站约3公里，距离沙河站约5公里； 昌平线二期（十三陵景区站城南站）将于明年动工，预计于2012年通车； 昌平线三期（西二旗站积水潭站）尚在规划中。本体分析交通分析轨道交通：2010年底轻轨昌平线通车，缩短项目与市区时间距离10沙阳路河北钢铁 集团专卖场京包线南 沙 河现状民房现 状 厂 房现状民房工贸技 术学院现状民房、 厂房公 墓休闲 广场八达岭高速 地块周边以厂房和民房为主； 地块北侧为河

6、北钢铁集团专卖场； 地块东侧为京包线铁路； 地块东南侧为南一公墓。低矮沿街商业周边厂房河北钢铁集团专卖场福田居住区规划二路福田居住区规划一路规划南沙河北路现状 厂房沙河火车站本体分析环境分析环境：目前项目周边环境较差，欠缺居住氛围11沙阳路河北钢铁 集团专卖场京包线南 沙 河现状民房现 状 厂 房现状民房工贸技 术学院现状民房、 厂房公 墓休闲 广场八达岭高速 地块配套主要集中在八达岭高速两侧和火车站周边的沿街低矮商业； 地块东北侧为北京工贸技术学院沙河分院； 地块东南角为南一村休闲广场。现状商业休闲广场福田居住区规划二路福田居住区规划一路规划南沙河北路低矮沿街商业现状 厂房本体分析环境分析配

7、套：项目周边缺乏有品质的生活配套沙河火车站12本体分析小 结13CONTENTS销售概算本体分析开发环境客户分析项目定位区域发展市场环境政策环境小 结区域发展经济环境宏观经济全球金融危机后，我国整体经济率先回升，经济活跃，需求渐旺，整体运行状况向好。近两年，国民经济企业景气指数明显回升。我国GDP创值处于持续、稳定增长态势。我国经济处于温和的通胀状态，更有利于促进经济发展。虽然我国消费内需不足，但持续处于增长态势。15区域发展经济环境北京经济北京GDP仍处于稳定增长态势，居民消费能力也明显得到增强，对房地产起到支撑作用。北京GDP仍处于稳定增长态势，且增速高于全国水平。受国际经济环境影响，北京

8、城镇人均可支配收入增速放缓。16区域发展经济环境北京经济北京第三产业发展水平较高，对整体经济贡献突出，也有利于促进房地产业的发展。北京主要依赖第三产业发展，占比高达75.9%。北京第三产业贡献突出，增速达到10.3%，而传统农业增长缓慢。17区域发展经济环境北京经济北京房地产投资活跃，对整体经济增长贡献突出。除2008年外，近几年北京房地产投资处于较快增长态势。北京房地产投资贡献突出，2010年前三季度占比高达55.2%。注：2010年数据均为1-3季度数据。19区域发展经济环境昌平经济昌平GDP持续保持较快增长速度，对全市贡献较突出，占全市总量3.4%，贡献水平位列第7。20区域发展经济环境

9、昌平经济昌平固定资产投资持续保持较快增速，随着城市化的发展，区域投资空间较大。21区域发展经济环境昌平经济近两年昌平房地产投资拉动较快，且占固定资产投资比重达到60.58%，贡献突出。22区域发展经济环境昌平经济昌平城镇居民人均可支配收入持续增长，消费能力得到增强，有助于促进房地产业的发展。 23区域发展经济环境昌平经济随着居民可支配收入能力的提升，昌平消费需求持续、快速增长。24区域发展经济环境小结全国经济 （宏观）我国经济活跃，整体运行状况向好。北京经济 （中观）北京整体经济稳定增长，产业贡献突出，房地产投资活跃。昌平经济 （微观）昌平经济快速增长，区域需求旺盛，房地产投资贡献突出，未来投

10、资空间大。25区域发展区域规划新城规划北京新城规划新城是北京“两轴两带多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，北京共11个新城规划。其中：昌平是西部发展带上的新城之一，也是西部发展带上的重要节点。功能定位：昌平新城及地区是北京重要的高新技术研发产业基地，定位为引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。昌平新城是北京西部发展带上的重要节点，为北京重要的高新技术研发产业基地。昌平新城26区域发展区域规划昌平新城空间结构与布局：确立“两个组团、一条产业走廊、两条生态廊道”的新城空间布局结构。两个组团：指构成新城的昌平组团和沙河组团。一条产业走廊：指沿京包高速公路和八达岭高速公路的城市综合

11、功能产业走廊，是新城主要的产业集聚轴。两条生态廊道：指由十三陵水库、东沙河和南北沙河连接而成的蓝色走廊和南北两组团之间的具有组团隔离作用的绿色走廊（右图）。沙河组团沙河地区为昌平新城发展规划两大组团之一。27区域发展区域规划昌平新城产业布局整体布局：“一带两轴、一城多点”的产业发展布局。一带：北部山区生态带。两轴：八达岭高速公路昌平段为西轴，立汤路为东轴。其中西轴沿线（包括沙河）重点发展高新技术产业、先进制造业、高等教育，辅之其它相关产业。多点：各镇中心区和重要产业聚集区。沙河正好处于西轴的核心区域，产业布局明确，有利于促进区域经济发展，改善居住环境。沙河28区域发展区域规划昌平新城交通-轨道

12、交通昌平线全长34.1公 里，共设车站13座，规划线路途经十三陵镇、城南街道、城北街道、南邵镇、沙河镇、回龙观镇六个镇 （街道办事处），贯穿昌平城区、新城东区、沙河高教园区、沙河东部、巩华城、回龙观西区，与城铁13号线西二旗站和8号线朱辛庄站分别换乘。沙河站昌平线开通后，沙河周边居民出行将更加便利。29区域发展区域规划昌平新城巩华城沙河北区高教园区福田汽车生产基地创新基地沙河规划与布局整个沙河组团规划将形成沙河高教园区、国家创新研发基地、北汽福田产业基地、巩华旧城、沙河北区，十字绿化，一条城市景观带的结构与布局。沙河组团的规划发展，必将有利于促进区域经济发展、改善区域居住环境，也将为区域导入巨

13、大的需求空间。30区域发展区域规划昌平新城沙河-高教园区目前状况：中央财经大学、北京航空航天大学和外交学院新校区建设已经启 动；村庄拆迁补偿及农民安置工作正在抓紧进行；农民搬迁楼已经开工，一期10万平方米的主体建筑计划年底封顶；园区住宅已累计开工约50万平方米，已竣工 10.2万平方米，其中今年已开工25万平方米，已竣工2.2万平方米；高教园区的规划有利于完善区域教育、商业配套，并为区域提供了巨大投资开发空间。31区域发展区域规划昌平新城沙河-创新基地四至范围：北起六环路中线，南至北沙河中线，东起八达岭高速路中线，西至原京包快速路中线。功能组合：共分为研发区、产业区、中心服务区、居住区、多功能

14、混合区和高等教育区。规划用地面积 ：793.16 公顷创新基地为区域经济发展提供产业支撑，及相关配套服务。32区域发展区域规划昌平新城巩华城的规划建设将拉动区域房地产投资，也有利于完善区域人文环境。沙河-巩华城沙河镇的巩华城是明代皇帝北征及谒陵巡狩驻跸之所。目前巩华城已被列入本市旧城改造计划，旧城内的东一、西二、南一、北二共4个村正在进行拆迁，村民将在城北就近安置。旧城改造计划中的“明城”项目同时被列入编制中的十三陵明文化创意产业集聚区规划重点。目前巩华旧城的4个城门基本保留完整并已得到保护，复建时还将重修部分旧城墙。33区域发展区域规划小结 作为北京规划新城之一，昌平新城是北京重要的高新技术

15、产业研发基地、现代制造业基地、高等教育基地以及现代都市型现代农业基地，是疏散城市中心区产业和人口的重要区域，具备巨大的房地产发展潜力。 昌平沙河区域城市化发展相对滞后，随着沙河组团中的高教园区、创新基地、巩华城等板块的规划、建设，区域产业的发展，配套设施的不断完善及人流的涌进，未来区域更具投资价值空间。34区域发展人文环境昌平历史悠久，黄帝时属冀州，建制始于西汉，汉武帝元封元年，在今昌平区境内置昌平、军都二县；明朝初属北平府，后属顺天府，后升县为州，辖密云、顺义、怀柔三县；民国二年（1913年）改称昌平县，先后属顺天府、京兆地方、河北省。1949年4月称昌平县，同年7月属河北省通县专区； 19

16、56年3月9日经国务院批准，划归北京市，改称昌平县，1999年撤县设区，复称昌平区。历史沿革昌平历史悠久，人文景观丰富，区域人文环境优越。35区域发展人文环境居庸关长城：居庸关长城地形险要，古时就被称为“天下第一雄关”。居庸关除建有南北券城、城楼、敌台、水门等功能各异的配套建筑，构成完整严密的军事防御体系以外，城内还有元代所建过街塔塔基，名为“云台”，是现存元代石雕艺术的精美杰作。老北京微缩景园：位于昌平南口镇红泥沟，占地40公顷。该园分为三大区域：微缩景观游览区、京华传统风貌游览区和表演区。其中微缩景观游览区以1：15的比例再现了明清时期古都京城的历史风貌，中华民族五千年辉煌历史，神州八万里锦绣河山仿佛都凝聚在这古老的北京城。银山塔林：位于昌平海子村西南银山南麓古延寿寺遗址处。银山，因秋去冬来，瑞雪纷飞，山峦银装素裹、冰雪层积而得名。又因山体色黑如铁，称